涉及百万家庭,成都正在下一盘少有的大棋

4月16日，成都出台《关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施》。

这份还未引起太多人关注的文件，实际上与中心城区的未来息息相关。

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成都老城区现状不容乐观

文件的核心内容，直指传统五城区老旧小区更新改造，而多番出台和城市更新相关文件，可能和成都这座城市的现状有关。

根据贝壳研究“楼盘字典”数据，在楼龄超过20年以上的老旧小区特别值数量上，目前成都仅次于上海，排名全国第2，甚至超过了北京。

具体而言，成都中心城区逾6成是老旧小区，分布在寸土寸金的成都传统五城区。楼龄在20年以上的老旧小区数量7350个左右，涉及183万套住房。

从区位分布看，成都所有存量住宅房源中有40%分布在传统五城区，而老旧小区房源中，有62%集中在五城区。

其中青羊区老旧房源占比高达70%，居各城区首位，金牛、锦江及武侯区老旧房源占比也达到60%左右。

这些老旧房屋中，22%面积在60平以下，44%面积在60-90平，而相对较大的120 平以上老旧房屋，占比仅15%，正是传说中的“老破小”。

这也形成了成都中心城区普遍的困局——虽然中心城区地段价值较高，但是老旧小区居住条件落后，房源流通率显著偏低（约1.2%），造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。

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让年轻人重回核心区

近两年，蓉漂一族从中心城区外溢至近远郊租住或成为一种趋势。

中心城区房屋设施逐渐老化，不适合年轻人居住，年轻人不得不住到更远的地区，由此导致城市通勤压力加大，带来交通堵塞和环境污染。

从国外的成功案例分析，对老旧社区进行改造，能够让城里的房子更加适合年轻人居住，优化中心城区的人群结构。

以日本东京核心区域为例，城市更新和旧区改造使中心城区给年轻人提供更加宜居便利的居住空间，吸引优质年轻人回到中心，有效改善了职住分离问题。

年轻人进入城市核心区域，提高了中心城市消费需求，破解产业空心化，提高城市经济活力。

因此，老旧小区改造，不仅仅是对现有住房质量的改善，对于城市人口分布和区域价值提升具有不可忽视的作用。

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成都将怎么做？

此次成都出台的政策中明确了三种改造方式：

房屋征收与协议搬迁方式改造

“地随房走”整体改造

自由存量土地自主改造

其中，房屋征收与协议搬迁改造是一大亮点，有望加快中心老城区有机更新，而后两种模式在成都旧城改造中已开始实行。

具体来看：

房屋征收与协议搬迁方式改造主要适用于未实施自主改造、“地随房走”整体改造，住房条件困难、经营环境恶劣、安全隐患严重、群众迫切要求搬迁、集中连片规模较大的城市更新区域。

在符合法律法规的前提下，土地的起拍价可按照不低于项目搬迁补偿成本、片区土地整理总成本、市级财政计提费用、所在区域用途基准地价等因素合理确定土地出让起始价。

即：改造土地出售起拍价可按不低于所有成本的总和确定。

这对于吸引社会力量参与，确保改造各方利益，增强老旧小区改造的内生动力，完善长效建设机制方面具有重要意义。

首先，引入社会力量参与老旧小区改造能够有效提升改造资金筹集能力，降低财政支出压力。其次，社会力量参与能够激发居民的积极性，提高改造的内生动力。

社会力量关注社区持续经营的资源，重视居民对服务的认可，会通过构建良好的物业服务，让居民体验到改造的收益，提高业主参与改造的动力。

随着成都城市化水平的提高，城市规模和人口数量不断扩大，老旧小区的基础设施、人居环境、公共服务等资源百废待新。

以往依靠政府出资主导的旧改模式已无法适应量大面广的改造要求，本次举措的出台，对于做大做优成都城市极核无疑是一针强心剂。

在《成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中明确指出：实施城市更新和老旧小区改造提升工程，全面加速棚户区、城中村和老旧小区改造。到 2025 年，完成棚户区改造10000 户、 城中村改造6800 户，让“老成都”焕发新活力。

来源：贝壳研究院成都分院

附注：

1. 老旧小区：2000年及以前建成小区；2. 传统五城区：成华区、青羊区、金牛区、锦江区、武侯区；3. 部分数据引用自《新万亿蓝海，或掀起住房领域的二次革命》。