一批新项目曝光,涉及北湖、槐树店板块
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作为“主城洼地”、成华区近几年的变化颇大——商业、学校、公园批量上新，改变了原有的老旧城市界面。住宅方面，也有很多开发商通过土拍进入成华区，一个面貌全新的区域已经出现。
/图源成华区政府网
对于购房者而言，动作频频的成华区相比主城其他区域能提供更多的置业机会，且价格适中，上车难度也比较小。但这种认知也在逐渐被打破——
首先，成华区的红盘不一定是“上车门槛低”，品质楼盘开始受到追捧。
比如上周末首开的华润置地·中环天序，位于成华区二八板块，清水限价高达29000元/㎡，却在开盘当天创下销售十亿的成绩，整体去化超9成。
/华润置地·中环天序意境图
其次，去化形势严峻。
数据显示，成华区目前有68个在售、待售项目，以在售项目居多。新房去化是绝大多数区域面临的共同问题，是大环境所致。但具体到项目，也有产品同质化等具体的问题，在眼下的市场突围很难。
同时，焦点君也注意到，成华区有三个项目刚刚公布建设工程规划许可证，区域新房市场将再添13万方新生力量。从区域来看，他们分别位于北湖和槐树店板块，从产品来看，还是改善产品，以洋房和大平层为主。
在去化严峻的大背景下，TA们如何用产品赢得购房者的青睐值得关注。
成都首个操盘项目打造洋房
公开信息显示，成华区龙潭街道保平社区6组的31亩项目，总建筑面积为47106.11㎡，其中住宅建筑面积为31121.62㎡，绿地率为30%。
从总平图来看，项目规划了12栋住宅，呈围合式布局。具体楼栋则为5-7F板式洋房，总房源约236户，无地下室，产品调性偏首改。
/项目总平规划图-据成都市规划和自然资源局
从所处的位置来看，属于北湖板块。自从北湖板块调规之后，供应的土地容积率多为1.5，虽然该宗地并未临近北湖，距离湖景资源且有一段距离，但依然延续1.5的主流容积率，保障了项目的舒适度。
2022年成都二批次集中供地中，成华平台公司以10800元/㎡的价格竞得该宗地，清水限价23900元/㎡。据焦点君查询，该平台公司目前是由成都日方创展地产有限公司和成都华创星空城建筑工程有限公联合控股，持股比例不同。
其中，华创星空是成华区的国资平台，而项目控股方日方创展则是一家民营企业，于2020年创立，业务范围包括受托管理、商品房开发和城市更新。这也是日方创展首次在成都尝试住宅开发。
/图源企查查
而据日方创展官网信息，该项目的案名为“流光拾沐”，物业公司为万科物业，产品面积为106-124㎡。
再来看另外一个位于北湖板块的新项目，由成都天府未来社区建设发展有限公司（股东方为成都兴城人居）开发，与前文所述的项目相比，项目位于北湖未来公园社区核心区，更靠近北湖。
/图源企查查
2022年2月，成都市首批25个未来公园社区建设正式启动。其中，环城生态公园周边设置有11个示范点，成华区北湖未来公园社区正是其中之一，其位于环城生态公园最大绿楔区域，总面积约556公顷。
项目西侧即临北湖，占地面积约66亩，兼容了40%-50%的商业比例，且人居须自持商业计容建面的50%，将打造北湖未来公园社区的滨水活力商业街区。地块容积率1.5，楼面地价均为9100元/㎡，限定清水住宅最高均价22100元/㎡。
从总平图来看，共规划19栋建筑，包括11栋住宅、7栋商业、1栋门卫房。商业楼栋沿西侧、南侧道路分布，后期或将打造为沿湖商业街区。
/项目总平规划图-据成都市规划和自然资源局
整个项目则呈围合式布局，楼栋为7-8F的板式洋房，其中房源共计约284户，套均面积约138㎡，无地下室住宅空间，产品定位偏改善。
参考周边近两年入市的项目，首开金地鹭鸣北湖、北湖揽樾，两者均为百亩以上的纯宅地，容积率也都是1.5。首开金地鹭鸣北湖主推洋房，北湖揽樾主推叠拼+8F洋房的组合，而人居66亩项目也有容积率1.5的要求，最终呈现的产品可能与首开金地鹭鸣北湖、北湖揽樾多有相似之处。
目前，首开金地鹭鸣北湖在1月17日第10批次取证入市，共推出76套建面约115-143㎡房源，参考均价21277-27412元/㎡。此外，截至2月21日，该项目往期剩余房源还有482套。
/首开金地鹭鸣北湖意境图
北湖揽樾目前共取证4次，最新批次房源取证时间为2022年12月，面积段在111-261㎡之间，参考均价18246-26682元/㎡，目前往期剩余房源共585套。
在参考首开金地鹭鸣北湖、北湖揽樾这两个项目的销售情况之后，人居是否会对产品提出一些新的差异化设计与创新令人期待。
虽然近日才公布了住宅项目的建设工程规划许可证，但是成华区槐树店板块的47亩项目早前已经发出了预告，项目案名定为龙湖滨江·云河颂，与位于天府新区的龙湖天府·云河颂一同亮相。
据项目方面介绍，“云河颂”是龙湖集团推出的产品定位更高、配置标准更高、价值体系营造更丰满的产品，显然瞄准了改善市场。
建筑规划新浮出的这个项目位于成华区跳蹬河南路9号，是2022年10月26日以15500元/㎡的价格成交的纯住宅用地，出让面积约47亩，容积率2，龙湖为此斥资9.74亿元，宗地限定清水住宅最高均价为29000元/㎡。
/项目总平规划图-据成都市规划和自然资源局
从成都市规划和自然资源局公布的许可证信息来看，项目内共规划了11栋住宅楼，呈现双中庭的围合式布局。
结合项目方面透露的信息，龙湖滨江·云河颂项目中有1栋22F，1栋23F楼栋，其余9栋楼均为16-17F，共计382套房源，总平图上标注的住宅面积为62647.68㎡，那么套均面积则是达到了约164㎡左右。
另外，项目的中庭比例也比较宽阔，如相对而立的四号楼和六号楼，之间的距离有64.49米，据悉，“大规划、大尺度、大空间的原则”也的确是龙湖在云河颂系列里面想要体现的新思路。
生态方面，项目临近槐树店公园，直线距离约200米左右，多宝寺公园、拾光公园等都在项目周边1公里范围内；教育方面有成都市双庆小学校（万兴校区）、成都示范附属小学（城东分校）、成都市锦汇东城小学、成都列五中学南华实验学校、成都市双庆中学（万年校区）等；商业方面则有周边500米范围内的奥园广场配套商业，成都万象城与项目直线距离仅有1.6公里。
/项目区位示意图
值得注意的是，项目1公里范围内有槐树店地铁站和双店路地铁站，乘坐7号线和4号线都很方便。
纵观槐树店板块及周边的新房供应，除了龙湖以外，还有邦泰44亩宗地、中铁建和成都产投的8.78亩宗地待开发，中环TOD十里风和、新希望天府锦麟壹品、滨河壹号院等项目在售，不久之后或许会迎来一波供应高峰。
/龙湖西安·云河颂园林景观效果图
说回龙湖的“云河颂”，除了成都同时亮相的龙湖滨江·云河颂和龙湖天府·云河颂之外，在西安和苏州也有“云河颂”同一时间亮相，项目选址都体现了改善盘价值思维。
总结起来，成华区最近浮出的三个新项目都有较为明显的改善属性，果然主城一圈层“改善正当时”。
从最近的新开盘项目销售数据来看，如中海新川华府二批次推出建面约117-143㎡户型，开盘销售6亿；
锦江金茂府推出建面约147-163㎡户型，开盘售罄；
招商时代公园和天府公园未来城最近一次开盘推出改善产品，都达到了去化100%的效果。
然而，改善产品的优秀去化速度要依靠于优质的区位和过硬的产品力，新一轮竞争还会促使项目更“卷”吗？
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