成都楼市:“金三银四”环境,许多新盘取证,这是买房好时机吗?

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提问：成哥，你好，最近很多新盘取证，金三银四是不是要来了，刚需自住买房的话，是不是现在是一个很好的时机呢？成哥可以详细分析一下这些盘的优缺点吗？

回答：成都楼市取证了许多新盘，像一圈层取证的只有青羊区的龙湖西府朗悦和天府新区的德信弘阳湖畔云璟，前者单价较低，但是同质相比后显示没什么性价比，后者因为所在区域房源少而有些热度。两个都是改善产品，周边同样的楼盘还挺多。

二圈层近期只有三个新盘取证，新都区恒大滨河左岸价格小涨了一点，预计竞争比较激烈；郫都区保利熙园属于郫都县平均水平；龙泉驿区和泓紫山云庭靠近阳光城，作为叠墅产盘单价少于1.8万是有竞争力的，但是以其总价所处地段来说，同等价格可以买到主城区很好的新盘，另外谁也说不准阳光城未来会怎么样。

三圈层取证的就多了，诸如成都万科碧桂园公园大道2期，兴唐府，天府明珠等等新盘，加起来房源充足。虽然供应多但是大多集中在三圈层，比起一二圈层，即使有价格的优势，三圈层配套平权问题依然有待解决，依然比一二圈层弱势许多，投资和刚需对是否选在三圈层还是要谨慎考虑的。

提问：成哥好，请问下现在开盘的麓鸣九天和金成府，哪一个会更保值?更适合购买?金成府因为已经确定学区房(教科院)麓鸣九天是TOD，学校不确定,这个根据规划的话，如何来比较?

回答：目前来看学区对房价的影响很大，但麓鸣的学校尚未确定，所以不得而知，同时也不排除长远的未来逐渐推行多校划片，弱化房子的学票价值，那些靠学区价值支撑起价格的小区又存在这一政策风险。不过二者选哪一个，可以根据楼盘本身的价值和自己家庭的实际情况来决定。

楼盘品质来说，麓鸣要好，周边配套规划的丰富度也更强，少有就是面积大总价高，如果是比较有经济实力的改善自住需求，对居住品质要求更高的，可以选麓鸣九天。金成府的优势主要就是面积控制，总价比较便宜，然后周边挨着公园，也有学校，劣势主要是高低配、建筑密度大，居住的舒适度要略低一些。所以如果经济实力不足以支付更好的房子，或者不愿意花更多的钱买房子,买金成府也还是比较有性价比的。

提问：你好成哥，现居四川南充，双方父母的老坡小3套，用于出租。自住一套一楼带花园，公公婆婆住，还有一套11+1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平，我们一家四口和妈妈住。还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租，110平米，年租金9万；另外一间产权75平，实际150平，年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会，用的他们的房票。想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。想去成都投资，入手麓湖高层如何？有没有更好的选择呢？

回答：出手老破小置换到成都是正确的决定。 从投资升值角度，我们不看好天府新区，更不看好麓湖。牧马山就是麓湖的未来。 重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅、洋房吸引，结果一套就是好几年，不过可能也不太在意房产升值。 以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。 商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。 成都投资要避开爆炒的新区，几个近郊区大丰，天回，书房，犀浦可以多关注下。 商铺租售比在5%以上可以保留。具体成都更多价值高的区域及房源推荐详见内部！

提问：你好成哥，想在成都买房，预算是400万左右，较好性价比比较高，不希望买到不好的，麻烦帮忙分析一下在哪里买比较好呢？

回答：这个预算的话，首先是一圈层的二手房，虽然选房无压力，但是优质属性比较难以兼顾，又由于满五政策的限制，只能买到360万左右的二手房，再加上地段，区位配套的因素影响，一般是120平以内的套三；其次是天府新区，普通新盘供应量足，但是性价比不够高，一些性价比较高的项目基本都需要神盘摇号；最后是二圈层的改善盘或者边缘地区的别墅，但是别墅的升值力度不够，目前二圈层很多板块属于起步阶段，区位配套上不够完善，核心地段的升值空间不大。总的来说，400万的总价虽然选择面够广，但是很难买到性价比较高的盘，建议可以适当关注未来的新盘。成都性价比高的楼盘详见内部！

提问：成哥你好，有2套房子，打算卖一套，卖后还了贷款，还剩下70万，请问在温江光华大道新城有什么推荐吗？或者温江新城那边也可以？

回答：温江光华大道新城，其实就是青羊新城，那边的房子新房基本上都属于改善，一个字贵。你的预算有点少，合适预算的房子都比较老，没有合适的推荐。温江新城你可以关注：格凌兰、和信孔雀天成、上林宽境。具体更多价值高的房源详见内部！

提问：成哥你好，名下高新区城锦南汇有一套小面积套二，手里子弹70。准备卖小套二凑个首付换个10年左右改善自住，后期想卖了再投资，目前看中鑫耀美泉乐府叠拼150平米和保利大国璟跃层167平米，单价在2.2和2.3，首付在100—120，想平衡自住和投资需求，现在比较纠结买哪套，请成哥给点建议，或者有其他更好满足需求的楼盘吗？

回答：单价差不多的情况下，建议选保利大国璟。1、从商业配套来说，保利要好很多，周边大型的商业如：万达。2、从交通上它离地铁站更近一些，无论是升值还是保值优势都要明显一些。3、面积，改善型住房，面积大一些居住性要好很多。成都价值高的楼盘详见内部！

提问：你好成哥，本人工作在高新西区西区，有一二圈层购房资格，但是预算有限，一圈层的房子买了压力有点大，之前看了一些信息说是成都五环路规划建设中，想知道如果买在二圈层的话，这个五环路对二圈层房价会起到推动作用呢？

回答：自成都五环路诞生，从总体建设情况来看，五环路几乎覆盖了整个二圈层，那么五环路能否成为二圈层崛起的机会呢？目前看来五环路贯穿天府新区等八个区，旨在缓解交通问题，提升区域居住属性，五环路的建设对二圈层部分区域的房价具有推动作用，后续区位配套设施的完善甚至能影响二圈层目前中心区域的地位，但是成都发展的主基调是“向东向南”，并且目前二圈层大部分区域的配套设施短时间内难以完善，所以五环路给区域带来的影响有限，不可否认的是五环路有巨大的发展潜力，将给成都带来新鲜动力，但是彻底改变现状是不太可能的。

提问：成哥好，坐标武汉，家有一套自住房在百步亭现代城二区价值280万还有73万的30年期按揭贷款已经还8年，现有190子弹，不知道该还掉按揭，还是再投资出去，投资是新盘还是二手，多大面积合适？现在的月供能力在7000左右不想再增加了。公积金夫妻都是异地没用过。

回答：一般正常情况下：不建议你提前还款。尤其是贷款年限30年的那种，因为现在通货膨胀，也就是说未来20或30年后，同样的金额钱购买力会下降。

排名前列个特殊情况：是建议提前需要还完贷款的。比如你现在是排名前列套房，而且是贷款买的房，如果之前贷款金额不多。比如说只贷了10多万的。现在需要买第二套房，像这种情况，就建议你提前还完贷款。这样好处很多的，排名前列有的城市房产政策是认贷不认房的，也就是说你还清了排名前列套房的贷款，再买房是算首套房。如果不还清就是二套房，利息，首付比例都要高。

第二个特殊情况：同样你还想买第二套房，之前排名前列套房贷款不多，但手里的首付不够怎么办？你可以把排名前列套房的贷款还清，然后再做房产抵押贷款，这样就能多贷款做为买二套房的首付。有的人说，我可以不用还清排名前列套房也可以做二次抵押，没错，有的银行可以这样操作。但有的地方的银行是不可以的，必须还清贷款房子的贷款才可以做抵押贷款。还有一个原因，二次抵押贷款。要比排名前列次抵押贷款利息要高，而且贷款比例也会低很多。不划算，所以还是建议先还清贷款再抵押比较合适。

子弹190，在武汉完全可以再打2套，投资优先二手次新，配合出租，降低月供压力。优先推荐关山大道沿线二手次新盘，上一轮领涨光谷，年轻人多，租金高。具体性价比高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，首套房，计划住10年以上，之前听你说房子太老不能买，可以具体讲解一下吗？

回答：我一直不建议买太老的房子，因为还要考虑以后的出手问题，毕竟买了后你的计划是要住10年以上，更建议买新一点的房子。 选择一个上学通勤最近的就可以。房龄老的房子升值空间小，新房，尤其是受资源倾斜的热门片区，房价几年时间翻着跟头往上涨。而老破小呢只能随着房龄越来越老，降价再降价。同样的房子，达不到你的心理预期，恐怕到时候忍痛被砍了，而且房龄和贷款有关，越老的房子贷款越难，额度越低。老破大老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势。

第二、如果有多余子弹可以继续买房投资，同时也要看自己的月供能力和房票。买房我建议贷款贷足，因为限贷，所以能贷款是一种福利，不要畏惧贷款。可以考虑二线省会城市武汉，重庆，郑州，成都，沈阳等。

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