成都购房者注意!这个信号表明楼市可能要回暖了

从今年三月份开始，受二手房指导价及银行贷款收紧等因素影响，包括成都在内的多个一二线城市楼市陷入低迷。

9月27日，央行第三季度例会罕见地提到房地产，提出增强信贷总量增长稳定性，维护房地产市场健康发展。

信贷总量增长稳定性的增强，是否意味着低迷了大半年的楼市即将回暖？未来的成都楼市是否又将回到此前的黄金时代？

要弄明白这两个问题，还须先搞清楚本轮调控的本质。

本轮楼市调控的本质

不光成都，很多一二线城市从去年底开始对楼市调控加码；数据统计显示，2021年以来各地出台的房地产调控已突破 420次，多地楼市行情已陷入冰点。

从各地的调控政策来看，本轮调控主要针对两方面：

其一：指导价针对二手房形成行情标杆作用

从各项调控来看，今年大多数一二线城市的矛头都在对向二手房，包括成都在内的多个城市出台二手房指导价，指导价逐渐具备行情标杆作用。

至于新盘，成都及其他一二线城市对新楼盘开盘价格的限制，在2017年就已经开始；

在成都楼市最疯狂的2016年，当时高新南还没有限购，甚至有人在中德英伦世邦一口气买下63套房子，直接成为成都出台限购的导火索。

同时，在2016年到2017年也发生了足以载入成都楼市史册的一周一价事件（2016年-2017年上半年，大部分新盘价格变化很快，几乎每周都在上涨，不少新盘价格一周涨幅甚至超过200元/㎡）；比如当时东湖板块的某新盘，2017年1月之前，单价还在1.7w/㎡，到三月份和五月份则分别涨到了1.9w/㎡和2w/㎡。

随后，针对新盘价格的这一乱象，成都新房限价政策出台。

此前的调控，相比新盘，对二手房的限制其实并没有多少。

这一阶段以指导价为核心对二手房进行的调控，二手房受指导价影响，报备价格早已确定，银行信贷与指导价挂钩，二手房的杠杆率至少能够控制在一个相对合理的区间范围内。

杠杆率得到控制的同时，也能够遏制成都楼市二手房价涨幅过快，避免出现类似2016年和2020年房价短时间内大涨的局面。

以最早在去年底出台二手房指导价的深圳为例，深圳前海某楼盘，指导价为10w/㎡，而去年底之前，成交价达到17w/㎡；在指导价出台之后，目前的真实行情基本控制在13w/㎡-14w/㎡之间。

该楼盘实际价格与指导价之间达成的平衡，从本质上来说其实是杠杆率降低的影响，在指导价不变的情况下，其实际价格很难在短时间内出现较大涨幅；

因为脱离指导价的涨幅越大，杠杆率越高，购房者承压能力将越低。

其二：对贷款的限制

2019年到2020年的楼市已经出现一股不正之风：类似经营贷这类本该进入实体的大量热钱流入楼市，导致整个楼市杠杆率加大，以往楼市相对合理的杠杆率开始变高。

杠杆率过高之后会产生哪些恶果，这一点其实可以参考八九十年代楼市泡沫破碎后的日本。

在严格限制经营贷、消费贷等流入楼市之前，一些城市已经出现不少购房者利用政策漏洞实现以10％甚至零首付，撬动千万级房产的例子；如这一现象不加以遏制，必将使一个城市的房产泡沫无限加大；

对于此前多个城市房贷额度收紧，很多朋友会觉得有些矫枉过正；

事实上，此前楼市的高杠杆现象早已蔓延，类似成都攀成钢、金融城等区域板块房价在2019年之后的暴涨，背后的推手很大程度上也是因为高杠杆；

如果再不加以遏制，将来必然出现泡沫，泡沫持续变大之后再被刺破，其后果将更加难以承受。

因此，对贷款的严格限制和房贷的收紧，也可以理解为是在填此前经营贷、消费贷等流入房产市场之后砸出的大坑；

保证这几年流入楼市的资金比例趋于正常，将此前相对偏高的杠杆率拉回到正常水平；当然，至于到哪种程度才算回归正常，相信上层也会有一套很严谨的算法。

然而，每次一到这种局面，楼市崩盘论就会开始甚嚣尘上；

今年包括成都在内的多个城市：对二套房进行的贷款限制，严格限制经营贷流入房产市场，二手房指导价的漏洞逐渐补齐；

只是让楼市回归健康平稳的一个正常调控周期，一个面对杠杆率提高可能带来的巨大泡沫，长痛不如短痛的过程。

央行信号也无需过度解读

央行提出增强信贷总量增长稳定性，维护房地产市场健康发展，对已经到达冰点的楼市来说确实是个好消息。

但在此也要明白一点，指导价和信贷强监管的背景下，在房产上边能够多加杠杆的时代已经不可能回来；同时，各大城市楼市的漏洞目前基本堵上，对方方面面的限制已经十分严格。比如成都：在原有较为严格的楼市调控政策基础上，今年又将赠与及法拍也纳入限购范围......

从现阶段的政策力度来看，逐渐见顶，近期政策存在边际改善预期，包括房地产金融审慎管理和市场调控等方面均有可能提出更精细化要求，避免“一刀切”；预计短期内按揭贷款额度、放款时间等会有一定改善空间，在这种情况下，购房者购房情绪会出现一定提高，同时二手房房东回款周期变短，各大城市的交易量也将出现一定回升。当然，经过此前一系列调整，对房地产监督监管的健全框架体系已经形成，这一次楼市的回暖，必将是平稳健康的回暖，至少不会再出现炒房客搅动楼市行情的局面。

来源：成都房小弟