干货!买二手房时,忽略这一点容易吃大亏!

二手房的房龄和贷款额度、空间、居住成本、剩余土地使用年限息息相关，所以购房者们在选二手房时一定要擦亮眼睛，看清二手房的房龄。

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什么是房龄

这个问题看似很简单，其实很多人都不知道。

房龄，是指自房屋竣工验收合格之后交付使用之日起开始计算，二手房房龄当然也是如此，意思就是从开发商交房那天起，就开始计算房龄了。

房产证上的日期不代表房龄。二手房交易中，购房者能看到的房产证上的日期，是指过了户，办理完房产证，发证当天的日期，是不能准确反映房龄的。

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二手房房龄过长的风险

房龄会影响房子的硬件设施。

房不如心，人不如旧。房龄越高，肯定就越不值钱，住得也不舒服。可能发生的维修成本也越多。

房龄和剩余土地使用年限之间有关联。

房龄越高，意味着剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。

房龄和贷款有关联。

房龄影响贷款年限，一些商业银行规定，譬如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。

房龄影响到贷款成数。

贷款成数与房龄关联密切，房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10-15年以内房屋，贷款成数为5成，15-20年以内房屋，贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成，而且商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数。

总的来说，就是房龄越老，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的。

正因为房龄的影响很多，在金钱的驱使下，卖方或者中介会虚报房龄，给老黄瓜刷绿漆。

所以想要获得真实的房龄，还需要花一点心思和功夫。

接下来我们具体说一下如何判断二手房的房龄。

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房管部门查询

房龄这个事情问房东和中介还是不太靠谱，问到这个事情的时候他们通常会避重就轻。

看房产证上的日期指的也不过是过了户，办理完房产证，发证当天的日期，是不能准确反映房龄的。

但对于买家来说比较困难，需要由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心查询。

就是因为费时费力，所以很多卖家都不愿意配合，尤其是在没拿到定金之前。

不过为了确保不被忽悠，还是需要想办法核实。

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从未出售过的二手房可以查看产权证

除了上面的方法，我们还可以从产权证的办理时间，大致推断出房屋时间的年限。

怎么推理呢？

一般情况下，产权办理时间向前推两三年时间。

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观察法

1、装修

可以进入厨房、卫生间客厅等地方观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。

地板的装修其实是不容易更换的，地板的成色和款式也是可以判断他的新旧，比如木地板，大家可以走上去看有没有出现跟地面不贴合的情况或者之间有没有出现缝隙等。

如果出现下图的情况那就说明房龄比较老，不建议大家入手。

还可以观察门框与门边之间是否已经出现严重磨损，开关门是否顺畅，如果没有这些问题，说明这个房子的房龄不算太久。

房屋的墙角是否有漏水情况，如果有漏水不管房龄的长短都是不能考虑的因为这个就是房屋质量的问题了，大家还是避免的好。

2、楼道和电梯

楼道也是非常可以反应房屋年龄的，比如楼道是否干净没有杂物，很多房龄小的楼道里是以瓷砖构成的。

大家自己看房时也可以关注一下电梯，一般有维修记录和一些年限之类的信息。

3、外立面

外立面也是一个判断房龄大小的办法，比如我现在住的小区里有不少人在这里买了二手房，其实从外里面来看就可以看得出这个是比较新的。

以下小区是属于房龄比较老的，有点年代了，不管之后小区怎么改造粉刷都会抵挡不住他的年代感。

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询问法

脸皮薄的就请忽略。

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10年以上的房龄的二手房会出现贬值的情况，而且一旦超过15年，房龄越长，房贷越难办。