成都楼市:套一套二套三套四,未来哪个增值保值更好?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥，在同个学区中，你更建议买套一还是套二？从投资角度看，未来哪个增值保值更好？

回答：并不是每个房子增值都是一致的，而是“影响程度”不同。小户型的学区所占对价金额自然要高于大户型。小面积的房子会因为有学区对价更高，价值自然增加并体现在房价上；但反过来，如果学区被划片，对口的小区多了，小面积自然不那么受欢迎。风险自然更大。在其他因素不变的前提下，购买小面积的回报率会更高；相反，如果不确定未来学区是什么样，只为解决孩子上学问题，不想在学区下注，就尽量选择面积大的，这样将来受划片影响更小，就可以买套三或者套四的房。具体更详细的分析详见内部资源！

提问:成哥你好，坐标成都，在机场上班，当时毕业后图方便在航空港全款买了一套二手自住，16年在锦江生态带买了套一百出头的套三, 现在被限购限死。成都没资格就买了三亚、重庆、沈阳，现在资金贷票用完。515后多了个普通购房资格，现在手上无成本资金有230，自住这房子能抵押90，公司福利信用贷30，合计最多350,想买个大点的自住改善。家里孩子3年后上小学,目前暂定读天府一小(在兴隆湖)， 明后年工作应该也要去天府机场，还好飞国外不是每天通勤，一周2次往返的样子。

回答：你好，如果是纯学区需求，为何考虑天府⼀⼩呢？等孩⼦上⼩学，你可知道选⼀个热闹的区域，周边有多个培训班，利于接送。既然你是有实际学区以及交通购房需求的，不是纯投资，而且现金资本也比较充沛，那直接买你最适合的房子就好了。但不要买ceo贵妇楼盘、别墅洋房，主要买大平层，不买精装修，不买商住公寓,不买华商，银泰华悦居，金融岛等特殊楼盘。尽量买二手住宅，有利于你避坑。

提问：成哥你好！首次置业，手上的预算首付只能买个套二但是又感觉小了点，买套三压力又有点大我该什么选择？

回答：毫无悬念，买3房。现在虽然压力大，但是人口少，开支少，甚至家里会提供帮助；如果以后结婚，生孩子，营养费，教育费，保险费等等，压力会更大。随着货币贬值，月供只会越来越少，收入却越来越高。换房成本高，耗费精力大。很多人只考虑眼前，觉得手里钱不多，就买了2房，结果住了不到5,6年，房子小了，影响舒适度。

从升值角度来看，小三房功能分区齐全，价值更高。后期出售也会更容易，同一个小区3房的单价会更高一些，近几年因为二胎开放，紧凑3房也在逐渐变成主流户型。所以尽量买个三房吧。

提问：成哥你好,本人已婚，于2016年在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中，现在因为家庭情况需要给自己老婆买一套房子，老婆在成渝立交附近医院上班，购买的区域可能就只能考虑在三圣乡，二号线大面或者龙泉驿，首付可能最多就150万，是买套二套三还是套四？哪个楼盘比较有增值空间，各方面还可以的？电建悦御府值得买不？或者有更好的建议，比如等摇号的楼盘？

回答：至于选择套几，这个可以根据自己的需求来定，如果希望后期流动性好一些，80-120的小三居是较好的。大面性价比高点的，可以考虑，世茂城、百悦城。电建悦御府不属于大面板块，不过从它的位置来说，后期升值空间还是可以的。成都因为新房价格和二手房价格出现价差，一般新房都很难摇到号，不过如果有喜欢的新盘，可以试试手气。具体其他建议详见内部！

提问：成哥你好，作为一个外省人，我具备天府新区两年户口的购房资格。可以从五城区或者天府新区买房。很少去成都，以好出租，交通便利，业态成熟为主，同时要兼顾具备升值潜力。应该选择天府新区还是锦江区还是武侯区呢？此外，有推荐的小区吗？

回答：从投资的角度看，老区配套成熟，不存在超预期溢价，你可以当作低风险传统行业，无论老城区新区都有坑，但是新区有更大的想象力，未来的溢价更可观，当然高回报也就意味高风险。投资天府新区建议不要去已经过气，建议去成华和锦江区，成都处于主城空地最多的板块，有空地才有新房才有溢价发展潜力大，锦江区教育资源好，武侯区说实话有些地方受航线影响，具体买哪儿还是看楼盘位置和周边配套。具体优质小区推荐详见内部！

提问:成哥好，坐标成都,想买一小面积房子用来自住，以后再出租或转手。之前看中了一套商办公寓，在东门地铁4号线300米左右，想着大运会临近，基础设施会有提升，出行也方便;但参考了成哥对其他小伙伴的问答后放弃了;现准备买套小面积住宅，我的选择正确不?相同价位小套一 ，北边在2.5环就能买到(地铁口50米，年底通车)，南边和西边就去二绕了;过去曾说成都西贵南富东穷北乱，东边现在也发展的可以了,北边发展太慢却是事实;我该怎么选?无意中看到法拍房，能买么?

回答：思路是正确的，商住公寓不值得入手，入纯住宅更好。小户型建议买在地铁口更好，自住或出租都比较方便，更能保值升值，现在属于缓涨期，适合买入建仓，根据自己的生活工作半径，在附近选好几个意向楼盘，定向淘笋。法拍房新手不建议碰，表面便宜不代表真便宜，里面套路多。具体更详细的分析详见内部资源！

提问:成哥，单身小女生，住在成都西边，上班在高新南。现在纠结是买套一还是套二(首套房) ,主要是自住，总预算80至100万;最近看房子看的有点懵。蜀汉路上千和馨城和外光华的光华杏林怎么样?能否推荐下蜀汉路或外光华、外金沙的楼盘?或者只要地铁附近(三环内外)就行，成哥推荐哪些楼盘?另外蜀汉路两侧爬楼梯的老学区房有价值么?会有接盘的么?

回答：这个区域，还有和你的预算结合，没有很好的笋盘。老学区房目前不建议你一个小女生去接盘。买个小两居就行。具体的推荐详见内部！

提问：成哥好，最近打算买房，发现二手房总价差不多，有户型好，有位置好，有学区好，有面积大的，有地铁的，应该怎么选择?

回答：选房子要选买得起的较好的地段，挑选适合的房子，避免浪费太多时间和精力。

房产价值呈阶梯状，一般按如下顺序排列:地段>学区>房龄>地铁>配套>户型>环境=户型=朝向=楼层。

如果每一个都作为权重因子，则地段的权重大于50。如果前几项很好，那么房子就不会太差，这决定了它的价值下限，而后几项高的话就是加分项。相反，如果户型好、楼层好、地段学区交通不好，只能在同价位中好卖而已，不代表升值潜力。

提问：成哥，坐标西安，请问刚需置业是选择市区“老破小”，还是郊区“远大新”？

回答：西安郊区的发展，差异化较大，部分郊区的房价已超城区。针对有限资金购买老破小和远大新，那可以理解为价格差异上，那这个范围，西安买房人就懂。建议选择老破小，作为自住，城区的配套成熟，交通便利，长远升值概率高，而买郊区是赌博，同时配套和交通的跟进，更是个未知数。具体更详细的分析详见内部资源！

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