单价19814元/㎡起,买主城国企准现房!门口地铁+双商业体
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
毕竟蓉城六月中，风光不与四时同。成都“5·31新政”效果果真显著，给6月的楼市打了一针强心剂。
据住建局官网数据统计，整个6月份，成都住宅成交总量达29419套，成绩斐然。
在这其中，我注意到，二手房成交量高达16699套，这是自2015年3月以来的较高值。
结合成都楼市大环境来看，二手房成交量陡增，反映出了两点市场趋势：
其一，换房热情高涨，市面上的高品质刚改和改善产品，往后会更加抢手；
其二，新房价格已经上了个新台阶，不少购房者只得转向价格相对可控的二手房，想要高性价比买入主城，太难；
综合来看，2022年成都市场上，兼具低单价、高品质、优地段的改善产品，会特别抢手。
我们先说排名前列点。实际上，改善换房的市场趋势早已显露，“5·31新政”的出台、近期房贷利率的下降，则是这波改善潮厚积薄发的催化剂。
早在年初，锐理数据发布了2021年报中就有提及：2016-2021年12月间，成都成交的新房里，面积段在130-150㎡的改善产品，比例从2016年的6%，增长到19%，在所有面积段的产品中，增长最为突出。
而关于第二点，我认为已经不用我过多强调。
当我们在谈论购房时，往往会把价格放在首位，对于未来价格的预期，是影响决策的重要条件。而成都的新房价格预期，实际上在土拍实行“双限”玩法后，就已经透明。
而前期开发程度较低、新房价格相对便宜的成华区，未来很长一段时间都将是主城供货大户，足以代表主城新房价格走向。
在本月12日开拍的成都市2022年第二批次集中土拍中，成华区较高清水限价已经来到了29000元/㎡，一下就拉高了整个主城的房价预期。
而向来被冠以“主城洼地”的成华区龙潭寺板块，二批次集中土拍的清水限价，也来到了23900元/㎡。
在这种市场大环境下，本篇踩盘稿的主角、单价19814元/㎡起的城投置地梧桐玖宸，就显得特别香了：
项目亮点
品质高：占地约98亩，容积率2.0，建筑密度仅约15.5%，是主城难得的百亩低密大盘；
产品优：单价19814元/㎡起，在售产品以洋房为主，武侯金茂府“同款”科技住宅；
配套全：项目位于东三环旁，门口两座商业，出门就是地铁站，隔壁还有所三甲医院，周边配套完备。
城投置地梧桐玖宸
产品类型：洋房、小高层、高层
装修情况：精装
户型建面：约112-208㎡
楼层状况：洋房6+1F，小高层16F，高层26-32F
梯户比：洋房1T2，小高层2T2，高层2T4
容积率：2.0
项目地址：成华区东三环龙港一路99号
一、出门双商业，门口地铁站，片区多个重点配套在周边！
具体来看，城投置地梧桐玖宸位于成华区东三环旁龙潭寺板块，属于成华区官方重点打造的“龙潭总部新城”大片区范围。
实际上，我最早关注到龙潭寺，是在2019年。
2019年底，成都土拍，金融街首次将区域低价带进万元，2020年5月，隆基泰和再以14500元/㎡的成交楼面价，将区域低价推向新高。
在此之前，成都城投置地，就已在龙潭总部新区落子。
作为成都城投集团旗下市属全资大型专业房产集团，具有房地产开发一级资质的城投置地集团，在城市公建版块，打造了包括天府艺术公园、凤凰山体育公园、成都城市音乐厅、东盟艺术学院、文殊坊文创区等地标建筑，如今也在龙潭总部新城耕耘多年，为区域进阶做出了巨大贡献。
如今的龙潭寺板块，早已是品牌房企云集，除了早早落子的城投置地外，人居、中粮、保利、金融街等，也争先“上车”，去年的集中土拍里，更是吸引了中国铁建、北京天恒、中旅等央企、国企落子。
在我看来，龙潭寺板块，现已成为主城三环外，最有购买价值的板块之一。
我在去城投置地梧桐玖宸实地踩盘中，一直有一种错觉：片区内的重磅配套，都是围绕着它而建？
你别不信，我这话可一点不夸张。
交通路网
地铁8号线二期、东三环路、成华大道
城市发展的过程中，交通主干道作为“骨架”，支撑起整座城市的有机生长，各种功能区则在其两旁生根、发芽。
对于成华区而言，成华大道则担当了这一角色：它将龙潭总部新城，与339、东郊记忆、杉板桥、理工大等重点商圈相串联。
成华大道在城投置地梧桐玖宸西南面约500米处，与东三环接驳，两大干道加持，很大程度上延伸了业主的生活半径。
与此同时，在城投置地梧桐玖宸西北面，地铁8号线二期也在紧锣密鼓的施工当中。
实地踩盘时我注意到，地铁8号线二期龙潭寺站，就设在距离项目直线约100米处，往后业主出行将更加便利。
除此之外，更值得一提的，是片区内的TOD利好。
成都首批16个TOD示范项目之一的龙潭寺TOD，就在项目东北面直线距离约1.6公里处。
公开资料显示，龙潭寺TOD是主城较大的TOD项目，总体规模达到3173亩，涵盖交通枢纽、商业、办公、教育、医疗、生态、居住等多重复合型业态，可以预见的是，该TOD建成后，将为片区内的交通、商业配套，带来进一步的提升。
大型商业
锦绣广场、星悦广场
比之隔壁二八板块那堪称“贫瘠”的商业配套，城投置地梧桐玖宸附近的商业资源，着实称得上“奢侈”。
就在项目直线距离200米内，就有锦绣广场和星悦广场两座大型商业综合体，商业总体量超47万方。
踩盘时我注意到，同为商业综合体，但在业态上，两者倾向各有不同。
锦绣广场为半开放式的商业街区，业态中有不少为餐饮，是亲友聚餐的好去处。
星悦广场为盒子商业体，业态有KTV、服装店和电影院，一楼门口还有家星爸爸，闲暇时去逛街相比会很适合。
其他配套
三甲医院、多所学校
除了便捷的交通和丰富的商业配套外，读者朋友们更为关心的教育和医疗配套，城投置地梧桐玖宸周边也一点不少。
从城投置地梧桐玖宸售楼部出来，街对面迎面就是成都市第二人民医院龙潭院区。
据查证，该医院是一座集医疗，教学，科研，预防，保健康复为一体的国家三级甲等综合性医院，目前已经投入运营。
而在教育方面，整个龙潭总部新城规划和落地有26所学校，教育资源十分丰富。
城投置地梧桐玖宸周边600米内，就有电子科大附属实验小学（龙潭分校）、双庆中学（龙潭校区）、石室中学（北湖校区）、龙潭小学、成都三十八中等。
总的来说，城投置地梧桐玖宸周边，生活氛围已经十分醇熟，各项配套完备，且距离项目都很近，在今年9月底交房入住后，大多配套都可立马体验。
二、主城三环旁的“价值洼地”
我还注意到，长年来制约龙潭寺板块发展的龙港钢材城，已于2021年完成腾退，新腾退的约1000亩土地，已重新规划为3块教育用地、4块商业用地，以及一些公园绿化、办公写字楼等。
待到这一城市更新项目落地，城投置地梧桐玖宸周边的人居氛围，将得到进一步的提升。
此外，据@成华发布消息，龙潭总部新城内，上市公司企业发展程度，已悄然跃居成华区排名前列。
据较新数据显示，从2017年到去年4月，功能区已挂牌成立西南排名前列检验检测创新科技园，签约引进京东集团、联东集团、华灏鲲鹏、芯片银行、山东创泽、极客公园等重大产业化项目47个，云集新经济及其关联企业2000余家，世界500强及国内500强关联企业58家，上市企业42家。
与此同时，自2018年起，成华区人民政府有关部门，如龙潭新城管委会、税务局、金融监管局、规划局等已陆续东迁，入驻到龙潭新城的国机西南大厦，龙潭板块之于成华区的政务意义也自此正式确立。
三、主城难得的低密百亩大盘“科技真洋房”
初看到19814元/㎡起的单价时，我对城投置地梧桐玖宸的预期，说实话上是偏低的：主城区这个价格，产品品质想必很刚需吧？
但在踩盘后，已经是准现房的城投置地梧桐玖宸，让我的想法有了很大的转变。
单从项目来看，我认为城投置地梧桐玖宸，从小区规划、园林打造、产品设计和业主圈层上，都称得上是区域内的改善标杆。
主城东的排名前列科技真洋房
为了满足目标客群的高要求，城投置地梧桐玖宸采用了与武侯新城高端楼盘的代表——武侯金茂府一样的策略，利用高精科技，营造“舒温、舒湿、舒氧、舒音”的舒居环境，还原生活的本来面目。
得益于地源热泵黑科技，城投置地梧桐玖宸利用土壤恒温层（全年18℃左右）地热能源作为清洁能源，以地球作为“充热宝”，让室内全年温度保持人体最舒适的20-26℃，湿度控制在30-70%之间，远离干燥与潮湿，有效降低室内菌群含量。
我可以想象到这样的生活场景：家中四季如春，室内外保持最舒适的温度、湿度，室内外都能呼吸清新的高质量空气，家中老人和小孩，都能健康自在的生活。
与此同时，这套地源热泵黑科技的使用成本还特别低，价格仅为电地暖的1/5，能源效率是电地暖的4.5倍，省钱更省心。
占地近百亩的低密社区
近年来，成都土拍呈现出明显的“精耕细作”集约化特征，袖珍小宗地越来越多，很大程度制约了房企的发挥，独栋或少栋的开放式刚需小区屡现。
公开数据显示，2021年以来，主城区90亩以上的土地，仅有10宗左右，使得百亩大盘成了“稀罕品”。
在这种大环境之下，占地约98亩的城投置地梧桐玖宸，实属难得，更何况，它的容积率还仅有2.0。
主城区、百亩大盘、2.0低容积率，三个关键词一出，城投置地梧桐玖宸对比同区域内其他项目，优势显而易见。
稀缺性不必再赘述，聚焦于人居品质而言，城投置地梧桐玖宸项目整体呈西南-东北走向，小区狭长，进深较浅，有利于北侧楼栋的采光和大园林景观一体化打造。
16栋项目自南向北舒展而开，绝大部分户型为南北朝向。
仅有的5栋高层，承接了大部分的容积率指标，使得城投置地梧桐玖宸做出了十分尊重人居体验的选择——做6+1层真洋房。
低至约15.5%的建筑密度、南北较大约90米的楼间距、低密洋房小区，三大关键词加身，已经远胜区域内的大多数项目。
建在台地上的一体化园林
业内在描述高端叠墅类产品时，常用这样一句话：“传世的宅子，不在果岭，就在半山”，足见高净值人士对台地园林的喜爱。
在低密低容等一系列的高指标外，城投置地梧桐玖宸还有自己独特的天然优势：缓坡上的台地地形。
当然，高端的“食材”往往还需要高明的“厨师”来烹制。
在园林设计上，城投置地梧桐玖宸邀请了业内一流的华西设计院名师执笔，以约492米的核心景观轴，在小区台地地形上，绘出“山”“水”“云”“林”“田”“谷”六大主题景观。
以“水”主题景观为例，已是准现房的城投置地梧桐玖宸，园林已经基本呈现。
在踩盘过程中我看到，凭借独特的台地地形，“水”主题景观区不仅有改善楼盘常见的大型下沉式镜面水景，还有“点睛之笔”的叠水空间。
这一叠水空间，利用台地高差，形成阶梯状水帘，赋予静态的水景以活力。
更难得的是，占地约98亩的城投置地梧桐玖宸，采用了一体化打造思路，六大主题景观过渡自然，使得整个项目如同一块璞玉，浑然且天成。
尊重空间尺度感的舒居户型
回到产品来看，我认为城投置地梧桐玖宸在小区规划和产品设计上也是亮点多多。
公开数据显示，城投置地梧桐玖宸的洋房产品，建面约140-208㎡，1T2户，纯板式结构，属于低密高端改善盘的标配。
而在户型设计方面，与市面上常见的洋房产品不同的是，城投置地梧桐玖宸的各个户型，似乎并不愿意在空间尺度上做妥协。
洋房K户型
建面约140㎡，套四双卫
以建面约140㎡的洋房K户型为例，该户型为套四双卫大横厅设计，优化了卧室与客餐厅之间的过道，减少了空间浪费。
由此，K户型每个卧室，开间都在3米以上，不存在“鸡肋”房间，大大提高了房子的使用率。
客厅更是有约7米的超大开间，算上阳台，整个客餐厅面积达到了40.22㎡，比许多套间公寓都大。
而长约5.2米的长条形厨房更是很叫我欢喜，在亲友聚会或者办小型家宴时，即便同时在厨房内操作的人再多，也不会拥挤。
洋房G户型
建面约162㎡，套四三卫
但我最喜欢的，其实是建面约162㎡的洋房G户型。同样为横厅设计，洋房G户型却在人居生活的细节上，做出了诸多肉眼可见的提升。
比如，它合理利用自己更大室内空间的优势，做了套四三卫双套房设计，即便是三口之家，也不必会出现困扰。
在光照十分稀罕的成都，如何有效提高室内采光效果，是让购房者“芳心暗许”的必修课之一，城投置地梧桐玖宸在洋房G户型上提出的解决方案有两点：
采光
南北通透，前后开窗，就连北面的生活阳台的长度都超过了3.1米，很大程度上提升进光量和通风性能；
将户型设计为狭长的横厅，三个卧室与客厅位于同一采光面，增加采光面的同时，也使得大部分卧室都能享受到光照。
得益于这一细节的优化，洋房G户型进一步做到了通常只有竖厅户型才会有的动静分区，在保证动区生活尺度的同时，降低了对卧室的打扰。
相对纯粹的
业主圈层
“圈层”这个词，这两年比较少提了，在这之前，通常是高端项目喜欢把业主圈层当做卖点，比如麓湖、蔚蓝卡地亚、望江名门……
城投置地梧桐玖宸能够再提这个词，最主要的原因，就是因为它是人才住房项目，业主里面不少都是政府引进的高端人才，后续无论是小区管理还是生活氛围，都是能得到保证的。
品牌房企云集、生活配套完备、产业机会增多，加之成华区的重视，可以预见的是：龙潭寺板块这块“主城洼地”，将会很快填平，现在买入确实比较合适。
据了解，城投置地梧桐玖宸目前有洋房和少量高层准现房在售，逐日递减中，对该项目感兴趣的读者，要抓紧时间了。
来源：成都房小团
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
