成都楼市:房龄影响房子的升值空间,买房切记要谨慎!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，坐标成都市新都区，夫妻名下一套房，拟还完剩余房贷后，剩子弹60。考虑再在新都买套森林公园附近的套二，最近看房发现房龄老的面积大，布局更合理，价格也更便宜，房龄新的，价格更贵，面积较小，有些布局不合理，买房要不要看房龄，它的重要性应该排在面积、户型之前还是之后？

回答：你好，买房看房龄还是很重要，要在户型面积之前，一般二手次新建议控制房龄10年以内。房龄老的房子升值空间小，新房，尤其是受政策倾斜的热门片区，房价几年时间翻着跟头往上涨。而老破小只能随着房龄越来越老，不断降价。房龄和贷款有关，越老的房子贷款越难，额度越低。老破大老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势。

提问：成哥你好，资金能力有限，现有资金45万。在中医大工作，想购买一套小房子作为自住。根据有限的资金，单纯按照位置，看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子，目前有些困惑，房屋位置和房屋品质之间该怎样抉择呢？

回答：有40+万的预算，为什么要去买老破小呢？如果愿意多花点通勤时间，都可以去城乡结合部买个三房了。

买二手房一定要看房龄，房龄太久会产生诸多问题。

假如买一套90年代的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多只能拿20年房贷。每个月利息会更多。而且买了房以后，即使未来要置换，也是几年后的事，到时候下家能贷款的年限更短，注定这种房子流动性越来越差。所以买老房子，较好的时间段是房龄在15年之内。房子太老，维修成本也高，要担负很大一部分经济支出。

提问：成哥你好，二手房房龄长短会有什么影响？应该怎样才能了解房子的真实房龄？

回答：房龄会影响房子的硬件设施。房龄越高，资产贬值越严重，维修成本越多，还有可能带来系列安全隐患；房龄和剩余土地使用年限之间有关联。房龄越高，意味着剩余土地使用年限越短，持有成本越高；房龄和贷款有关联。房龄影响贷款年限。

了解房龄有三种方法：最可靠稳妥的方式——到房产管理部门查询底档；看房产证+小区走访旁敲侧击；看外立面、厨房等情况+房产专家咨询。

提问：成哥你好！现在户口武侯区集体，社保武侯区多年，未婚，自己及直系亲属成都无房。现在可以把户口迁出成都后再落户天府新区，同时社保也可以在天新缴一个月。请问，有天新购房资格吗？是否算刚需一类？

回答：只要单位社保不断缴从武侯转到天新，就有天新购房资格。按你说的方法操作，就是属于天新排名前列顺序。

提问：成哥你好！纯投资，卖一套凯德，加200多万，全款上中海麓湖公馆，只能买下批次中叠，或者保利175户型好？还是再考虑一套二手小钢炮更好？新房摇不中。

回答：先上剪刀差新房。新房虽然有资金锁定期，但剪刀差可以弥补租金的损失。三年租金，按常规租售比算，也就损失6.7个点。剪刀差9折盘不会亏。

其二，新房比二手有无法超越的产品优势。二手普遍老破旧。时间周期拉长，优势更明显。

提问：成哥你好！最近在看成都二手房，一般要先向中介了解哪些信息再去实地看房？

回答：首先要了解价格，楼层，装修，户型，配套，学区，交通，升值潜力，较新成交价。许多人急急忙忙的买房，或者被房产公司的销售话术诱导，很快就下定主意，这样极有可能买到性价比差的房子。

大部分购房者，看房不超20套就买了，买房是大事，一定要加强对房子的认知，花精力、花时间去认真看盘、分析、总结，这样才能买到心仪的房子。

提问：本人上海首套首贷房票，预备6-8百万首付款上车，近三年陪孩子到国外读书，离沪前是否应该买入上海房产？应该选择内中环平层还是郊环别墅？3、是买二手房还是新盘？

回答：应该现在买入上海房产，现在上海正好有一轮低谷。资金量充足，选择的产品一定要稀缺，这样未来出手的时候才能卖掉，建议考虑市中心的大平层。

纯投资可以选择二手。你这套房子自住性质不强，更多是投资，不要过多考虑自住，一般情况下，1500+以上的房子，自住属性都不会太差。

提问：成哥你好！如何判断二手房售出的价格是否合适？二手房市场房价能够反映更真实的市场情况，这句话如何理解？套几的更适合投资？

回答：判断二手房的价格是否合适，看看周围二手房卖多少，楼盘的品质、户型、楼层装修比较好，卖得就相对贵些。

二手房的价格由买卖双方决定，市场冷清，二手房供应量大，业主可以降价出售，反之亦然。新房由开发商统一控制价格，制造出市场热的错觉。

从长远来看，投资套二或者套三以上是流通较好的户型。

提问：成哥你好！买新房是去售楼部还是找中介，怎样才能买到更优惠的新盘？是找中介留电话再去售楼部，没办法再找售楼顾问吗？

回答：新盘标价都是统一的，房管局有备案，一房一价。成都99%的好楼盘都是开发商自己卖，有自己营销团队，不找代理，所以找中介没用。个别楼盘可以找中介代理要优惠，如果直接去售楼部，自然到访就没有任何优惠。

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