他们急了!成都二手房挂牌量超22W,该观望还是下手?
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成都二手房的真实行情可能让人诧异。
最近，小妹找熟悉的中介挂房子。中介直接跟小妹说，现在不是挂房子的好时机，要不要再考虑下？
用她的话来说，光她们内网已经有超22W套二手房挂牌，但最近带看、成交却越来越少，现在卖房，难！
01
买家不积极
中介+卖家 只好干着急
小妹这位朋友来自锦江区某门店，她们门店在2、3月的周末带看一般都有20多组，如今只有4-5组，隐约觉得市场有转冷的迹象才劝说小妹现在不是挂房子的好时机。
但从市场数据来看，市场不是还挺热的吗？
成都住建数据显示，1月成都卖了10161套、2月卖了19061套、3月卖了28189套、4月卖了23790套、5月20798套，合计101999套。
这个数据几乎快赶上早些年成都中心城区的总挂牌房源数了。
她告诉小妹，每年春节都会有一大批刚需积极入市，今年春节很早，刚需早早入场带动了2月3月二手房市场的升势。
贝壳研究院成都分院也曾指出，2月份，15天以内新增客户成交占比明显上升，有64%的二手客户可以在15天以内成交，也印证了短期涌入众多买家积极买房的说法。
因此，2月的二手客源成交周期只有49天，环比缩短5天，连续2个月下滑；二手房源成交周期176天，环比增加4天。
这两组数据在3月，又分别变成了48天和162天，较2月再次缩短，表明买家签字的速度更快了。
她告诉小妹，春节后这波行情有个假象，那就是凑热闹的人也多。他们既不是置业迫切的刚需，也不是积极置换的普通，只是单纯来看看，来观望。只要价格不合适、地段不合适，便果断放弃。
同时，到了4月份，贝壳研究院成都分院的数据表明，二手新增客源量已回落至2021年中水平。
如果买方不积极，人也不够多，成交自然会回落。所以成都二手房成交数据在3月达到峰值之后，一直在减退。
她认为，如今这种趋势还在延续，因为很多买家，不管是刚需还是置换，只要不是马上就要结婚、生小孩的都觉得，现在马上买跟几个月后买可能没任何区别，甚至价格还有往下的空间，也就心安理得的慢慢看。
02
二手房越卖越多
挂牌破20W套意味着什么？
从贝壳找房网站直接查询，就能看见成都二手房挂牌量已经超过了20W套，据说内网已经超过了22W套，这说明二手房市场更热了吗？不一定！
先对比成交，据住建官网数据显示，成都2月、3月分别以1.9万套、2.8万套的二手房成交数据冲上高点，4月5月虽有回落但数据仍然惊人。
加上今年1月份的10161套成交量，2023前五个月，成都二手房已经成交了十万多套，2022年全年也才成交了15万套多一点。
为何成交这么猛，却不见二手房源库存降低，反而是挂牌的房子越来越多了。
第一，刚需总需求有限。成都二手房最火的2月和3月，成交二手房套均面积都在93㎡左右，带有明显的刚需属性。从价格上来看，除了高新南+天新两个区，其余一圈层二圈层各区都是价格在100-150W区间的二手房最好卖。
第二，政策利好或有“情绪周期”。释放购房资格、房贷利率和首付比例双降，确实能够在一段时间内刺激“围观群众”入场购房，当第一波“较为急需”的人群完成购房后，脚步自然放缓很正常。
至于挂牌量一路激增的事，小妹最近听中介讲了两个故事。
其一，有一对夫妻早年因为拆迁、家属楼、遗产继承等原因共获得5套品质较低的住宅，如今两夫妻即将退休，有意卖掉名下4套住宅，空出家庭二套房的名额，置换一套改善型的新房。然而，手中持有的住房不是“老破小”就是“老破大”，在不肯大降价的前提下，到现在一套也没卖出去，既没有换出名额，又没有换出资金。
其二，某房主在近一环的某项目中购置水电气三通的商办一套，花费20万元装修为住宅样式，如今正以远高于商办房价格的挂牌价放在贝壳上展示，并把房屋属性标注为“普通住宅”。中介讲述说，有不少人看到这套房都来询问，咨询得知房屋实际属性是商办后立刻就不回消息了。
为了能够在APP前台展示自己挂牌的房子，不少商办房都被房主标注为了“普通住宅”，让中介和看房的人都很无语。
有些二手房吧，挂牌归挂牌，卖不动归卖不动。
去年12月，二手房挂牌曾经冲上20万套，远高于同时期的北京、上海等城市，今年3月，成都二手房挂牌量大致在18万套，减去已经成交、消耗出去的二手房，三月至六月的新增挂牌有9万多套。
挂牌量增加，或许下一步就是房东“以价换量”，房东们或许还急着腾挪购房资格、置换资金，而二手房的购买主力——刚需购房者却没那么着急，反正也买不起同区域内改善时代的新房，等一等说不定二手房还能降价呢。
买方市场要来了吗？
03
接下来还能不能买？
带看量连续三个月下降！
这一点可以从带看量方面看出一丝端倪。
据贝壳找房平台显示数据，从3月开始，成都新增带看量连续三个月出现明显下滑。其中5月新增带看量734521次，环比上个月减少了53912次。
反映到近期成交量，也是连续三个月下降。数据显示，3月成都二手房成交套数为28188套，4月减少至23790套，而5月只成交了20798套，相比3月下滑了26%。
从不少一线经纪人的反馈来看，“金三”过后，二手房市场就稍显后劲不足了。
究其原因，除了去年积压的意向购买需求在3月集中释放，导致看房、成交出现正常回落。另一方面买家意愿明显降低，后续新增购房需求有些疲软，带看量乃至成交量下降也在情理之中。
看到这，可能有些网友要提问了，在这样的情况下，二手房接下来还能不能买？
小妹认为，这个问题要从购房者出发点来看。
如果刚需自住，无论是新房还是二手房，在多重政策利好叠加、二手房存在捡漏窗口期的特殊时期，小妹认为是可以下手的。
如果是出于资产配置，当前成都二手房由于挂牌量较多、库存高，成交周期长，转向买方市场。如果遇到合适的高性价比房源也，可积极下手，没有合适的千万别强行上车。
最后小妹再提醒一下大家，在选择二手房时，一定要看品质，买好房。好的品质，加上学区、地铁优势，才能持续不断的吸引有购买力的接盘人。
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