成都楼市:保值增值买房更靠谱?那买房的正确姿势究竟是怎样的?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥好，现在经济下行压力那么大，除了买房还有什么更能稳定的保值增值途径？

回答：把理财产品、基金、股票等捋一遍，请问：对普通人而言，除了房子，还有更好的选择吗？我国的城镇化率接近60%，城市化发展至少还有20年红利期。但是，在国家经济转型的路口，城市化路径已经发生了改变，不是每一个城市的房子都值得买。楼市再无普涨！

现在买房的正确姿势：首先，选对城市。买房投资优选一线、强二线城市。一线买房很稳。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定有增值空间。二线比较适合博暴击，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买不好容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。三线城市，建议大部分买房人不是自住就别去了。一定要去的话，选择一二线城市附近的卫星城来买；其次，回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱；最后，不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好房。

提问：成哥你好，坐标成都，在龙泉驿区有一套房， 2017年全款购买的，在东方华大广场，天府新区户籍，想在天府新区买，哪个区的发展潜力更大？这套房适合长持吗？想把这套卖了，去天府新区去买，有无必要？

回答：成都龙泉的位置靠近城南，购房者心理接受度高。龙泉交通比较方便。龙泉本地有实力名校也较多。板块开发商齐聚，逐渐变成一个成都城市置业板块。但是目前商业兑现还比较少，还需要等待，建议继续持有，等待下一波行情出手，卖1买2房产裂变，同时买房不建议全款，资金利用率太低，后期利润无法放大。

提问：成哥好，已婚，青白江户口，小孩4岁。工作一人在温江，一人在成都市区，两人均交社保。现有房子2套：青白江贷款一套，郫县全款一套，现在在温江租房生活。想把青白江房子卖了置换到温江光华沿线，卖房后手上剩余70万，想贷款买个3-4室的房，尽量满足学校、地铁、生活配套、小区品质等综合性价比高的楼盘。您推荐买哪种高性价比房子？二手房应该怎么买，需要注意哪些套路？

回答：外光华沿线，没有什么好的学区，你可以关注一下。中铁西城西苑、西城尚锦、光华逸家、凯德风尚。成都更多性价比高的楼盘详见内部！

买二手房如何保障自己的利益？其实只需要注意把握好每一次交钱的节点即可，尤其是排名前列次交钱的时候，不满足以下几个条件不要交钱：没有和产权所有人见面不要交钱；没有看到房屋产权证不要交钱；没有确定房屋的抵押和债权问题不要交钱；没有确定自己是否有资格不要交钱。

提问：成哥，你好！买房投资，成都近郊2号线地铁沿线龙泉驿区书房板块，是买带电梯的次新房还是不带电梯的超过10年的老房，对比了下价格，同一地段老房是次新房单价的0.6左右，这种老房值得买吗？新都三河场锦水河与龙泉驿书房哪一个更值得买？青白江区地铁规划的区域值得现在入手吗？

回答：成都过去5年次新房的涨幅也会比老房大一点，少数例外是一些热门的学区房。步梯老房能不能买，关键看地段和价格的性价比。老房存在的基础：上车需求的挤压；大量无法转移的人口；低总价，高得房率、得功能率。

因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。不要买远郊和城乡结合部的老破小，脱离了人口稳定密集的地区，老房的价值迅速打折。一线城市的能级总的来说更高，市中心存量财富的积聚效应更明显，所以老房相对会更加保值一些。

成都这类二线城市的市中心存量财富积聚效应相对没那么高，土地供应也比较充足，新增的新房供应就会比较明显地形成对老城区老旧住宅的冲击。再加上成都的开发是完全抛弃老城，东西南北不断拓展新区摊大饼，所以龙泉和书房的老房买入价值不太大，因为次新现在已经很便宜了。能买限购区就别买青白江，青白江规划全靠吹。成都投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：成哥好！本人户口和工作在上海，现在因工作要往西南调动到四川成都，想在成都买一套住子弹100万，如果以后再调回上海就出手，成都限购现在买的话就只有买非限购区域，不知道是否有投资价值？你建议买哪里？如果要买主城就只有等两年或者喊人代持，请问该如何操作？

回答：自住以实用为主，大成都经济圈非限购区域不推荐，入手容易出手难，后期很容易出现有价无市很难出手。如果能入手主城建议尽量开发房票，投资有保障确定性更强。考虑后期要出手的情况推荐：高新新川板块，成华东改板块，金牛板块，龙泉书房板块，已经炒高的天府新区建议回避，已是高地，入手容易出手难，短期内套利空间有限。居住以实用为主，视居住方便就近选盘。

提问：成哥你好，高新大源有一套房，学区是教科院西区，位置也不太理想。想把另外一套房卖了重新再买，考虑学区。看过大源和金隅金城府。现在是继续买大源二手房？还是考虑天府新区的新房？预算450左右，您能给点建议吗?

回答：大源目前的价格处于高位，金隅目前没有好的高层，房源后期都是别墅产品了，450万左右普通资格，可以考虑陆肖tod的麓鸣九天下批次，这个虽然学区目前不确定，但预期应该不差，毕竟是高投和轨交联合打造的。如果看不上，那就只有去天府新区了，要学区好，450万普通资格，一是招商时代公园，看运气能不能摇中，然后就是兴隆湖的楼盘，类似鹿溪樾府之类的，有一定几率就读天府一小，算是天府新区目前较好的公立了。

提问：成哥。四川人，在江苏常州定居。想在成都买一套房，自住+投资，因为目前不确定，以后是否要回四川养老。常州的房价，我们已没有能力买了，就想到成都看看，没有购房资格，只能买不限购的区域。目前有3个楼盘高层，恒大童世界8300一平米，恒大金碧天下8000左右一平米，这两个都是精装修交付，另一个是复地天府湾9000元一平米，毛坯交付，说是轻轨站在这个楼盘边。买哪个楼盘好?

回答：这些不限购区域投资都是没有价值的，只适合养老自住，如果自住看好复地，想投资的话，还是想办法入成都限购区，才最有价值。具体54大法的内容详见内部分享！

提问：成哥你好，房子自住+保值而不是白住+投资，这个"保值"怎么去理解？保值是获得城市或者板块的平均涨幅吗？

回答：前者是真的以自住思想去考虑房子，后者基本就是投资新手了。保值，基本意思就是不能跑输大势，基本达到该板块或者该城市平均涨幅，但是因为基于自住的概念，能满足买房者的心理需求，居住需求，或者是学位需求等等某方面，进而是可以降低一点对升值的期待。而投资，多数应该是快狠准的，不会跟中介纠结过多佣金，也不会过多考虑自己是否方便工作，只需要这房子在该地区有潜力，有潜在足够大的接盘人了。如果要自住+投资同时满足，那需要很强的现金能力了。

提问：您好，购买二手房的技巧和流程，需要注意的都有什么？

回答：买二手房的主要流程为: 选房—看房—确定房子—签约—贷款—交房。

1.一定要调查清楚业主卖房的原因，这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。

2.问清楚房子的学位有没有使用。一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。

3.确定房子是否出租，买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。

4.房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。因此尽量考虑买红本在手的房子。

5.一定要挑选一个专业靠谱的中介，中介不宜过多，问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。

6.购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等。一定要和中介谈好中介费，其中按揭服务费也可包括其中。对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理，一定要选择性价比高的房子。个人所得税满五少有免征。

7.提前预览合同，抠合同的细节。作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。关于税费一定要写清楚由哪方承担。房屋的基本情况要写详细，防止房屋产权纠纷。

8.交房前，一定要看看房子是否漏水等等。让业主把小区门禁卡、钥匙、空调板都给你。

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