成都楼市:不同地区情况不同,未来10年人口将流向都市圈、城市

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥您好，打算成都投资买房，没有近郊区购房资格，只有五城区和天府新区以及高新区，请问哪里买房最安全？哪里最有投资价值呢？另外学区，地铁。商业配套我应该更看重什么。地铁离小区门口是不是越近越好呢？另外新房现在还有剪刀差，我是不是应该努力摇到什么买什么？避开二手房呢？

回答：这些楼盘一般涨幅都比较小，天府新区太远，价格也不便宜，现在限价慢慢放开，也没有必要去了。优先主城区吧。依次优于商圈、地铁、学区。投资最主要还是性价比，不是说离地铁越近越好。新房，二手房都可以考虑，最重要还是价格，如果能摇到倒挂新盘更好，没有摇到再淘二手次新笋。目前房地产市场是分化的市场，城镇化已经进入到了下半程，未来10年人口将主要流向都市圈、城市群。不同地区情况不同，所以有的城市热一些，有的地方冷一些。

提问：成哥你好，我是深户但深圳无房。居住工作都在成都，有套全款房和一套贷款房，月供1万。目前手头有100万，如果月供达到2.5万，还是可以承受的。从投资角度考虑，我是等明年资金充裕了投资深圳，还是在成都或者重庆等二线城市购房。对于这两个二线城市你认为投资潜力如何？对于我这种情况，您有什么建议。我记得你说过新房会有几年洗盘期，是说从投资角度看新盘不如二手房吗？

回答：给在二三线工作和生活的朋友一点建议。如果生活本身已经比较稳定，其实去一线闯荡，风险还是很高。当然，如果自己很年轻，很有激情，有机会去一线，那可以去，大多数人是没有那么多机会。 少有要注意的一点是，要在一些中心城市买房，比如北上广深等等。 将来你的孩子还是有非常大的可能去一线城市的，在一线买房，就等于已经定居了，哪怕将来孩子不在你现在选的城市，也能同等置换。所以在深圳和成都重庆之间选择，支持你买深圳。不仅为了资产升值，也为了下一代。何况你在成都已经有仓位了，把大资金用在深圳，未来成都可以考虑出手一套全款房做裂变。 新盘和二手房重点还是看价格，如果限价新盘，价格低于周边二手房价格，是可以买的。

提问：你好成哥，现居四川南充，双方父母的老坡小3套，用于出租。自住一套一楼带花园，公公婆婆住，还有一套11+1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平，我们一家四口和妈妈住。还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租，110平米，年租金9万；另外一间产权75平，实际150平，年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会，用的他们的房票。想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。想去成都投资，入手麓湖高层如何？有没有更好的选择呢？

回答：出手老破小置换到成都是正确的决定。 从投资升值角度，我们不看好天府新区，更不看好麓湖。牧马山就是麓湖的未来。 重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅、洋房吸引，结果一套就是好几年，不过可能也不太在意房产升值。 以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。 商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。 成都投资要避开爆炒的新区，几个近郊区大丰，天回，书房，犀浦可以多关注下。 商铺租售比在5%以上可以保留。具体成都更多价值高的区域及房源推荐详见内部！

提问：成哥你好，自己在市中心有一个60多平一居室，贷款还剩29万，手里有30万，觉得还贷款不值当，就委托中介找投资项目，周六带我去看了中港的公寓，在中介和顾问的说辞下，认购了一个31平带天然气的loft，公摊30%，后来我越来越不想要了，知道公寓难卖，但是不知道值不值得去投资出租。

回答：公寓是最差的投资产品。公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。具体更多分析详见内部！

提问：成哥您好，新人首问，本人坐标成都，目前只有成都三圈层资格，今年想回成都发展，想先上车买房，子弹50，通过中介介绍了解到三圈层目前发展比较快且少有通了地铁的新津县，目前看上新津新城区那边一个临河洋房盘，整个周边目前比较荒，今年3月已经开始动工建设TOD，房盘离TOD项目与地铁10号线新津站大概1.2公里，实测了盘离成都市中心与以后的南门中心路程都是35公里，上班会有点远，已经交了定金，很纠结不知道现在应不应该买这个房？还是先买一圈层公寓，等过两年有资格了再购买天府新区的房源？但又担心两年后的房价。

回答：不限购区域中，新津10号线算是不错的。新津的优势在于限购下资格稀缺导致的溢出效应。 简而言之，新津远远好于青白江视高简阳，但是却不如二圈层最不好的温江。具体更多分析详见内部！

不建议你买公寓，公寓缺点在于二次交易税费高，几乎不能转手；不能落户，不能划片上学；做抵押贷款时最多只能贷50%，后期物业不好管理，有些公寓项目在10年后沦为仓库。公寓看似很美好，单价比住宅低，能租能住，还不占用首套名额，但是不能变现的房子，虽然不占用名额，但是会占用资金，让你错失掉其他机会。买房不用一直等，先买新津上车为好，如果说上班通勤距离太远，可以投住分离，在公司周边租房住，未来有实力后再出手置换，这样可以用资产追资产，实现风险对冲。

提问：你好成哥，北漂，不想回兰州老家，想去成都定居，但没有购房资格，所以想买个公寓，但首付拿不出太多，看了一套龙泉驿的公寓，水电气三通，民水商电，2梯5户，3梯6户的，平层两居，感觉居住环境也还可以，这个可以入手吗？看好多人都劝不要买公寓，如果有资格有钱买住宅，谁会考虑公寓呢？

回答：你好，住宅价格是高，但住宅有保值甚至增值空间，遇到需要用钱的时候脱手相对容易，而公寓在这方面是非常吃亏的，即使表面上有可能随住宅房价上涨而有点涨幅，但实际上根本没法脱手，要卖还是得降价。所以，综合来看，除非公寓比住宅便宜很多，价格二分之一以下，否则没多大购买价值，只求有个住的地方的话，租房就可以了，租房的所有问题，都是钱可以解决的问题，租金承受得高点，好房子好房东任你选，而这个所谓的高，大多数情况下还是比买公寓划算，至少花同样的钱能享受到比买公寓更舒适的居住条件。

提问：成哥你好！成都房价5年内能再翻倍吗?

回答：成都每年还有20-30万人口流进，这些人也是有购房需求的。他们的部分人会成为新房上升的带动者，现在成都有近900万人是处于租房状态，可以想想这些人潜在购房者自然是有需求的。成都房价之所以涨这么多，是因为成都现在影响力在不断增强，补涨前几年地震落下的涨幅，现成都对标一线城市里面，房价还不算太高，有那么一点上涨的空间。在房住不炒的政策任务下成都5年房价翻倍，基本没有可能。具体更多分析详见内部！

提问：成哥，六七十万选择长线还是短线投资？选成都还是沿海城市？若沿海哪个城市？

回答：成都如果有房票也可以考虑，比较建议在粤港澳大湾区中投资，广州、佛山、东莞都可以考虑。具体推荐及分析详见内部！

提问：成哥您好，户口和工作在天津，因老家在四川，现在要往西南调动工作，想在成都买一套房子以后使用，子弹150万，请问该如何操作才能买到合适房子？

回答：成都54大法可以破限购。 成都投资推荐城乡结合部板块，大丰，天回，书房，犀浦。 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。 具体更多推荐及分析详见内部！

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