贵族血统,正宗牛鼻子板块,开盘价14500元/平!

天府新区牛鼻子（锦江生态带）再次迎来新房源。

中海锦江一号是中海锦江城的全新组团，预售价格：14300-15400元/平米，这次开出11-18层的小高层产品，供应量1023套。

▲总平图（上图）

来看看预售情况：

购房资格：天府新区购房资格

价格：132/146户型带新风系统，均价14300元/平；168/188户型带中央空调和地暖、均价15300元。

上述房源中提供103套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房。552套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。棚改货币化安置住户选房范围为当期全部准售房源，刚需家庭选房范围为当期全部准售房源中棚改货币化安置住户选房后剩余的房源，支持前述优先摇号、优先选房后，剩余的房源纳入普通购房家庭选房范围。

本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共1023套，面积约146256.37㎡，其中132㎡4室2厅2卫户型439套，146㎡4室2厅3卫户型40套,168㎡4室2厅3卫户型88套，188㎡4室2厅3卫户型88套。

房源信息：

楼盘地址：天府新区锦江西6路；

房源：这批次推出1023套；

物业类别：普通住宅；

产权年限：70年；

这批次开出：

132平米，层高2.95m，11F，398户；

132平米（B），层高2.95m，11F，41户；

146平米，层高2.95m，18F，408户；

168平米，层高3.15m，11F，88户；

188平米，层高3.15m，11F，88套；

注：（户型和区位见下图）

梯户比：11F一梯两户；18F两梯两户；

容积率：2.8；

朝向:南北朝向；

装修标准：精装；

楼间距：32米；

物管费：3.8元/㎡.月；

交房时间： 2019年年底；

物业公司：成都中海物业管理有限公司；

锦江生态带，贰爷称之为天府新区“牛鼻子”，2018年天府新区买房，从“牛鼻子”买起！无论天府新区多么大，发展多么漫长，天府新区牛鼻子成长速度极快。

土拍数据来认识天府新区牛鼻子：

▲土拍价格走势

锦江生态带的土拍价格呈快速上涨之势，即便是今年土地流拍严重溢价率低，2018年新拍土地楼面价依然破万，并且还需要开发商免费进行配建，实际成本会更高。各项成本的增加，必将进一步拉动该板块的开发成本上涨。

周边配套：

交通：

在建中的地铁5号线南湖立交站距离项目700米左右；

立体交通体系：获益于城区较快速公路，南通天府新区，北达老城区；

剑南大道是从锦江生态带直达二环高架的零红绿灯的少有市区较快速公路，可以把你快速的从锦江生态带带进四环路、三环路、中环路、二环路高架路！这比很多绕城内的住宅到达二环的时间还要快，这极大体现了锦江生态带在交通效率方面的优势；

锦江生态带往南的剑南大道南线一直通达黄龙溪，与正公路先互通，通达天府新区兴隆湖区域。锦江生态带南通天府新区，北达老城区，毫无障碍，交通效率极高；

教育资源：

目前在这个片区，主要小学为已经亮相的成都市天府新区第三小学、天府四中、华阳小学，中海锦江城区域内还规划了学校地块。

▲（天府三小）实拍

天府三小已投入使用，2018年成都天府新区第三小学规划范围：美岸路一段66号、南湖西路、南湖北路、鹤林路、锦江村、祥鹤一街48、55号、瑞祥西街。

▲实拍天府四中（上图）

天府第四中学，简称“天府四中”。占地178亩，投资10亿元，建筑面积11万平方米，可容纳3500余名学生。

天府四中，到底是什么样性质？怎么收费？

天府四中是天府新区举办的完全中小学且带幼儿园，采用全新的办学体制，兼顾公办学校的稳定性和民营学校的灵活性。可以把天投集团看作天府四中的“婆家'或者发展商。这种形式，类似西安的西安高科集团与西安高新系列小学的关系。

天府四中不仅仅是中学，是集幼儿园-小学-初中-高中一体化的学校。目前小一已经招生，本届小一采取公益标准收费；

开学：2018年7月23日，额天府四中邀请了整个天府新区在2018年9月即将3升4、4升5、5升6的小学生参加天府四中组织的语文和数学笔试。

天府四中办学初期将探索学前教育、小学、初中和高中K12课程模式，推行5 3 4学制模式，即5年小学、3年初中、4年高中的课程统整模式。

自带商业：

中海锦江城项目自带商业综合体（施工中），项目自身拥有约19万㎡商业配套，包含商业MALL、街区商业、滨水风情商业，建成后可充分满足业主的生活所需，整个商业约68%由中海地产自持及运营。

户型：

▲组团分布（上图）

价格分析：

▲楼面价统计

132/146平米户型带新风系统，均价14300元/平；168/188平户型带中央空调和地暖、均价15300元/平。 如果剥离装修，以自行装修来做预算，按照每平米1800元的价格来进行测算，132户型每平米1800，装修费用约23万/套，而188大户型每套装修费为34万。进而，扣除自装成本之后的清水房价格为12500--13500元/平；

周边的土拍楼面价11000元/平，从清水房成本加上建造成本、税费、营销及财务费用、配套及报建等综合费用（不含配建），实际成本在16000元/平左右，如果加上1800的装修实际成本，实际开发商成本达到18000元/平，如果考虑资金成本及合理利润，售出的合理价格应该是20000元/平。

据此，14500元/平的价格买入此楼盘，是极具抗风险能力的，上涨的态势非常明显，后续的空间较大，是天府新区之中极具投资确定性的楼盘。

2T2,1T2，11F或者18F,南北通透，坐北朝南都是楼盘贵族“血统”的重要特征。

天府新区供应量相对较大，购房资格实行单区严格控制，中签率会比较高，但是依然不改变锦江一号是自住投资佳品的认定，也不改变这个区位的确定性，目前看似板块很新，2--5年的人口导入期，必能享受到入住即繁华的快感！

来源：贰爷房产投资