买二手房11大陷阱你知道吗?只需一招全搞定!
扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友
在二手房交易中发生纠纷事件的案例有很多,很大程度上是由于缺乏必要的经验和知识所致。
那么购买二手房交易,到底有哪些可能的风险呢?我们又该特别注意哪些地方呢?
(图片来源与网络)
01
核实房屋产权情况及性质
1、要核实房屋所有权人身份。
房屋所有权证是所有权的标志,房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人。
如非本人卖房,则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。较好看到上述证件的原件,可能的话在签约时要索要复印件。
2、尚未取得房屋所有权证的房屋,无法办理过户手续,谨慎购买。
卖方可能在自己未取得产权证前就想出售,这时虽然可以签约,甚至可以交房,但未取得产权证前不能过户,而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得。
在此期间可能涉及的各种政策变化,风险较大。尽量不要购买此类房产。
3、要核实房产性质,确认是否可以上市交易、是否有额外费用。
商品房正常上市交易没有问题,但是经济适用房等其他性质的房产,上市交易可能会有年限限制,有些性质的房产甚至限制交易,或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚。
伪造房产证、身份证交易进行诈骗的事情时有发生,所以核实上述证件时较好见原件,并到房管部门亲自核实。
有些地方的管理部门是可以提供口头查询核实的。如果不行,可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性,以及是否属于可以上市交易的房屋,需要缴纳哪些费用。再进一步,还可到公安机关核实一下房主是否属实。
(图片来源与网络)
02
房产如为夫妻共同财产或有其他共有人应征得其他人同意
产权证如果登记为共有,出售房产必须要求其他共有人一起参与出售,否则可能会导致合同无效,这一点通常不会被人忽视。
但是,房产证上没有登记其他共有人是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢?
答案是否定的。如果是婚后购买的房产,即使登记在一个人名下,通常也认为是夫妻共同财产的。
登记产权人出售房产签订合同,配偶以不知情共有权被侵权为由要求确认合同无效,这种情况也时常发生。
当然,这种反悔不一定都能成功,但为了避免麻烦,建议有这种因素的房产,签约时要求卖方夫妻双方共同签约,或配偶一方出具知情同意的书面文件。
03
房产如果有贷款或抵押,要确保解押
很多二手房是有抵押贷款的,设定抵押的房产可以签约买卖,但没解押前不能过户。这种情况下,往往卖方需要买方的首付款来偿还贷款解押。
交易时要设定条款,确保款项用于解押。否则卖方把房款挪作他用,买方即使起诉,也要先解决抵押问题才能过户。
是否设定抵押或是否被法院查封保全,可以向房管登记部门核实。
(图片来源与网络)
04
要考虑限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响
1、要确保买方有购房资格。
目前各地还是有限购政策的,购房前买方要确认一下自己是否有购房资格。
2、要根据双方房产情况核实可能的税费数额。
虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担,但交易中通常是约定由买方承担的,税费的数额也是买方是否构成的重要因素,这是要重视的。
同样一套房子,卖方是否少有住房及拥有年限、买方是否少有住房都可能影响税费的减免及标准。对此,较好签约前计算清楚,对相关情况作个明确约定或承诺。
3、如果需要贷款购房,也要考虑贷款政策对贷款比例及利息的影响。
买方拥有的房产数额或曾经贷款次数可能对是否能取得贷款及贷款比例、利息有影响,这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的,较好在购房时根据自己情况核实清楚。
(图片来源与网络)
05
购房时要核实房屋本身的哪些基本情况
1、土地使用权的年限:
一般住宅的土地使用期限是70年,房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限,对房价有影响。
2、房屋的面积:
房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准,如果有自建房等情况,自建面积通常是不受法律保护的。
3、房屋的基本情况:
要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患,房屋的设施设备是否齐全。
要考察水、电、气、暖是否通畅,从这个角度讲,冬天购房是比较合适的,因为可以体验供暖情况。另外,可以在不同时间多次看房,观察采光情况,还可以找楼下住户核实是否有漏水历史。
4、学区:
如果购买的是学区房,要向周边学校核实房子中的学籍。很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的。
06
合同中的最基本条款有哪些
房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。
房款的支付建议采取分期支付的方式,一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分。
此外,建议特别保留一部分,确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。另外,建议采取资金监管的方式,对买方更安全。
何时交房、收房,何时提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续,这些内容都很重要,双方应该在合同中明确。
在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的,明确支付违约金的标准。
(图片来源与网络)
07
要及时办理网签备案手续
目前各地存量房买卖,都实施网签制度,办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人,对买方是一种保护,因此签订书面买卖合同后,一定要尽早办理网签备案手续。
08
要明确约定装修的处置,及房屋的相应附属物的归属
很多二手房原房东都已装修或入住,所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。
09
要注意房屋及相关设施是否涉及欠费
物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用,在购房时一定要核实清楚是否有拖欠。
建议要求原房主在交房前全部清结,而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款,确认没有问题后再支付给原房主。
10
要注意户口问题的特殊处理
户口制度是我国特色,购房时很多人不注意,结果购房后才发现前房主的户口没迁出去,这种情况下,如果后续出现问题,法院是无法受理的。
建议在合同中明确原房主的迁出义务,保留部分尾款,待迁出后支付,同时约定一个违约金标准。此时如果出现问题,就违约金支付问题起诉到法院,法院是可以受理并判决的。
11
交易过程注意保留证据
签订合同只是完成了交易的排名前列步,后面发生也可能发生纠纷,所以要注意保留每个环节的证据,尤其是自己履行义务的证据。
原房主交房时建议双方做两份书面确认文件,对交房时间、相关设施情况,共同签字,各自保留。
购房者付款时别忘记让对方明确出具收条,且较好依据合同条款,在收条内容中明确是付哪个环节的房款。
过户是最重要的环节,建议双方带证件亲自到交易中心提交,确认手续都没有问题后,就是到房管部门核发新的产权证了。
(图片来源与网络)
那么,二手房交易有这么多坑,难道没有简单的办法吗?
当然有!
其实,最简单的办法就是找个专业的、靠谱的中介公司,让专业的经纪人来帮你扫除二手房交易中的可能出现的各种风险。
那么如何判断一个中介公司是否专业和让人放心呢?
1、看规模、历史和品牌,一定要选择规模较大、有一定发展历史,有品牌知名度的中介公司。
2、看该公司有没有公开的交易保障承诺,承诺是否落实在纸面上,以及这些承诺的历史兑现情况。
声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。