盘点成都的几个“假洼地”板块

随着各类“低价库存”项目的逐渐去化，成都的整体新房价格早已出现了不同程度的上调；以至于许多受人吹捧的“洼地”也开始慢慢走向高点，不少曾经的价值洼地早已被填平！

成都的几个“假洼地”板块

金牛国宾板块从近两年板块内的新房和二手情况来看，价格其实已不低。新房方面，目前区域内新房价格基本在2.5w/㎡以上，总价门槛已超过300w。比如近期入市的新盘德商国宾麒麟天玺均价超过3w/㎡。现在常说的国宾板块，通常指的是泛国宾板块，既包含此前的茶花板块。

青羊新城板块新城规划区域为青羊区三环苏坡立交外侧至温江，总面积大道42平方公里，新城规划土地较为充足。青羊区是较具成都人文历史气息底蕴的区域，但教育文化等资源优势基本集中在三环内的青羊源城；青羊区最赖以为傲的学区资源在新城中也没有明显体现。区域最开始的定位就比较高，同时最近两年表现出来的拿地价和新盘价也符合高标准：此前较高成交楼面价甚至超过1.8w/㎡。

锦江区三圣乡板块早几年的三圣乡除了农家乐其实真没啥可说的。即便后续赶上二环内的房子拆迁，多个安置房楼盘开始聚集，居住人群不断涌入，此时的三环内尚有大量空地，三圣乡由于安置房聚集，不少二手房价在2016年左右甚至还在1w出头；的确属于当时的“价值洼地”。

但在2019年和2020的土拍市场中，三圣乡的宗地早已打破了成都“实际楼面价”的较高记录。最终房价上，除了像之前批次的华熙528实打实的存在一定剪刀差，后续新盘价格大多触及3w/㎡。至于二手房，区域内稍带点儿品质和配套的，挂牌价大多已在2.8w/㎡以上。

武侯区武侯新城板块

武侯新城主要指三环路外侧，武侯大道以南的这片区域。

由于板块周边目前还有不少仓储、厂房，过往货车较多；位于航线下方，受机场噪音影响较大，区域感官较差；

即便是在这种情况下，目前武侯新城的新房价格也已经起来，新房均价基本在2.5w/㎡以上。

以上板块不再是“洼地”的原因

理由一：有规划不代表未来房价会相对较高

上文所提到的几大板块，较大的优势在于区域较新，未来的定位和规划较为明确；再从新房价格上来看，目前几大新区域的房价相对内环优势区域差距已不是太大。

由于几大板块均为位于三环外的新区域，在区位及配套等方面相对内环优势区域还有不小的差距；

新区域临近老牌优势区域，对于承载主城区的外溢需求虽然有一定的优先权，但未来也难以起到内环区域替代品的作用，这个结果很可能也会在未来的房价走势上有所体现。

理由二：大多在2017年经历过大幅涨价

真正的“洼地”，往往是在一段时间内价值被低估的区域；而主城区的这几个新城、新区域显然不符合这一条件。

青羊新城、武侯新城等板块早已不是成都楼市的新面孔，几大板块在2017年成都楼市普涨的这个时间段，已经历一轮较大幅度的涨价，多数板块涨幅在2017年一年的时间里超过30％。

相对不成熟的配套和地段，几大区域的房价却已经成熟，这种情况主要体现在二手房的行情走势中。

从出台的201个小区二手房指导价来看，位于以上板块的楼盘参考价大多远低于挂牌价。

在近期的实际交易情况中，不少新区域的二手价格甚至已经有出现回落的迹象。

比如我的一个会员，出于置换考虑，需要将手上位于三圣乡的房子出手回血。

三四月份的时候挂牌260w能够轻易卖出，当时我给出的建议是及时出手；

但由于会员始终坚信他房子所在的区域还能持续上涨，于是拖到现在，同小区同户型的价格已经回落。

理由三：城市不会一味扩张，选“洼地”不能再直扑新区域从一个城市发展角度来说，优势资源往往存在集中效应。即便是呈环状发展的成都，目前的城市格局也已经基本显现，类似早期大源、攀成钢般的价值洼地不可能持续出现。这在某种程度上也意味着目前成都的新区域板块未来潜力较为有限。由于新区域实际价格的不断抬升加上未来的诸多不确定性，“洼地”效应已经弱化；甚至性价比方面已比不上一些老牌优势区域。

来源：成都房小弟