龙之梦复工!东客站商业迎破局新契机?

以当前形势来讲，东客站商业要想快速“做大做强”，只能期待一手奇迹。孵化商务服务及高能产业，先聚有效人气、再谈商业振兴的两步走战略或许更有现实意义。

最近，「龙之梦·鹏瑞利新城」传出好消息：复工！这让小全全也随之振奋！

这很好解释。早在2011年2月，上海长峰集团就拿下了东客站板块4宗约247亩的商业用地。项目预期投资超百亿，总建筑面积达170万方，是成都市当时规划打造的六大百亿级商圈之一，被寄予“中国西部交通枢纽第一城”的厚望。

△龙之梦早期规划效果图

可惜的是，约定于2014年8月竣工的开篇之作，实际兑现效果有着颇多遗憾：A地块商业体量缩减，并弃商转医，以购物中心之形行医疗产业之实；C地块规划的两座300米超高层东门地标，至今仍是未动土阶段；只有B地块的龙之梦酒店产出完成度最好，目前已建成投运；

△D板块效果图

至于D地块「龙之梦·鹏瑞利新城」，则与A地块开发模式相同，均由上海长峰集团与鹏瑞利联合投资打造。该板块主要涉及公寓及商业街，其中案名为“T+公馆”产品将配置15000㎡中庭园林以及120m超宽楼间距，打造高端寓所品质；12万㎡的核心圈首例风情步行街，将集合休闲、餐饮、娱乐、精致商品零售为一体。

2013年动工，2015年取得预售证。经过多年反复拉扯，如今终于迎来了的“复工之喜”。

而这一丝曙光的出现，既是地产商履行拿地职责，更是离不开政府背后的推动与坚守。

如果摊开账面数据，东客站板块表现算不得差。

△成都东站实景（图源：成华发布）

2011年5月8日，成都东站正式投入使用，一跃成为当时西南规模最大、设施最先进的火车站。发展至今已形成集高铁、地铁、城市公交、长途客运为一体的无缝换乘交通体系，年客流量可达1.5亿人次，稳居西南“大枢纽大门户”。

正因如此，东客站板块在区级规划中受重视程度极高。东客站TOD被确定为成都16个城市级TOD项目之一，更是当前成华区唯一的城市级TOD开发项目。

△四大生活社区示意图

同时，作为早期规划的四大功能社区核心区块，东客站板块借助交通优势、枢纽优势和流量优势，打造东至龙泉驿界，南至锦江区界，西至二环路、万年路、崔家店路，北至成南高速，涵盖万年场、保和两个街道，总面积18平方公里的综合园区，形成“人城产”一体的TOD产业新城。

从交通资源来看，东客站片区已贯通地铁2号线、7号线两条地铁线路，串联迎晖路站、成都东站、大观站、成渝立交四大地铁站点的轨道交通脉络。

△板块配套示意图

在成都东站的西广场西侧，占地125亩，东西绵延千米，南北最宽处128米的中（绿）轴公园已经落地开放。多功能活动草坪、林荫走廊、运动跑道以及观景平台在此呈现，更是与占地约410亩的塔子山公园行动联动，营造高品质公园城市空间。

教育资源同样不差。斑竹小学及幼儿园、蓉城小学芙蓉校区、四川师大附中分布其间...值得一提的是，继蒙彼利埃小学、霍森斯小学和哈密尔顿麓湖小学之后，成都第四个国际化公办学校——渥太华国际公立K12（现改名英华学校）也在板块内建设推进。

△将于今年秋季正式开校的英华学校

英华学校于2018年立项，总建筑面积约80亩，整体由新加坡建筑大师设计。由区财政统筹出资，其中小学投资1.48个亿，幼儿园投资0.47个亿、初中投资2.77个亿，形成“东有英华，北有英才”的教育新支点。此前就学区划分引起了不少争论，随着今年秋季的正式开校，小学正式实行全区摇号，预计又是一波区内外讨论热潮。

总之，就是这样一个要规划有规划，要配套有配套的东客站板块，为何偏偏就商业这一块炒不香？

壮志难酬，这四字也许是东客站板块最真实的写照。

以龙之梦为例，当初蓝图中贴满了傲人标签：100亿元投资，170万平方米现代商用集群，两座300米超高层甲级写字楼门户，30万方鹏瑞利购物中心，三到五星全覆盖酒店群落，还有32万方国际顶奢公馆。

△板块项目商业规划不可不谓之丰富

据小全全早期统计，板块内曾规划出近330万㎡的商业用地，用以围绕东客站庞大的客流打造商业高地。现实很骨感，大多数商业规划和龙之梦一样，板块成色越清晰，商业割裂现象反倒越严重。

在政府问政平台上，我们可以看到太多地义愤填膺——

△东客站城建咨询（资料来源：问政四川）

问题是上面有心发力，也架不住下面一众商业“背刺”的无奈。

成都东站一公里范围内，均成交于2013年8月23日的井泰东方广场、中迪中心、东来悦府、天祥港澳中心实在过于抢眼，始终是一个绕不开的话题。

△鸟瞰烂尾项目

①井泰东方广场体量高达60万方，传闻将引入万达广场。然而，项目就在2019年底冲出地面后突然停工，万达入局的消息最后也不了了之；

②中迪中心在2019年-2020年有过高速建设期，随着开发商中迪禾邦的爆雷而停工。2021年4月，中国长城资产发布处置营销“重庆中迪禾邦实业有限公司抵质押物”的公告，中迪中心正是其抵押物之一，此项目再无有关进展；

③16万㎡的东来悦府是成华区重点开发项目，不过2018年因股东纠纷而陷入停滞状态。中间又出现多次负面新闻，经历一波三折后最终烂尾；

④总建面27.35万㎡的天祥港澳中心，于2019年开工即停工，项目内部业已荒草丛生，彻底消失在公众视野；

以上4个大型连襟商业建设周期冗长，加之又相继全部烂尾，可以说是导致板块沦为商业荒漠的重要因素。

烂尾事实是一方面，背后还有更多原因。成都东站的人口流量固然诱人，但与此前火车北站大量人群滞留，商超、批发需求旺盛不同，东客站已建成高铁、地铁站内换乘，城市公交、长途客运为一体的无缝换乘交通体系，而高架及地下通道的连通也可使车流即停即走，从集散逻辑上讲很难对旅客形成有效截留。

△场内多为单一的特色餐饮

另观东客站外广场的商业现象，由于客群层次固定加上需求单一，业态主要以超市、特色餐饮和少量娱乐项目为主，客群消化能力极为有限；场内缺乏敏感品牌，门头处的「星巴克」基本可算作“顶奢”档次；而过境旅客随走随停的客群属性，也导致商业的场景搭建近乎为零。

△东客站周围遍布商圈

换句话说，便捷的交通体系让消费场地可选项大幅增加。而这一极易外溢的客流部分，将被更为多元、更具质感和体验感的万象城商圈、攀成钢商圈、万科魅力之城商圈等周边热门商圈所吸附抢占。

再看住宅板块。东客站区域内已涵盖40余个住宅小区，理论入驻人口约14万人。如德尚迎晖天玺、荣盛·香榭兰庭、佳年华广场等小区均有完备的社区底商或独栋商业，能够满足生活日常所需。至于特殊的商业需求，在上述商圈中同样得以适用。

竞争能力内外兼忧，客商关系恶性循环。如此商业氛围，组团摆烂似乎也是“理所当然”。

小全全注意到，如今东客站的定位主词，已从枢纽经济功能区转变成为枢纽经济发展区。说明思路调整之后，谋“发展”将是板块近些年的重心和主旋律。

方向有二。其一比较清晰，即强化产业以及商务商贸、酒店会展等商务服务业的发展思路，这也是大多成功的交通枢纽商务区常见做法。

片区逐步引进渝太企业管理、兴光中心等重大产业项目；汇聚“城际商旅”产业，目前超甲级写字楼华润大厦入驻率达95%，陆续引入东方希望集团、今日头条等高能级企业西南总部；

△龙之梦酒店（图源：龙之梦公众号）

形成以龙之梦星级酒店为旗舰，万豪、全季、木棉花等星级酒店和特色主题酒店落地运营，成长为成华区重要的会展产业载体，实现从交通枢纽的“先天资源”转变为“产业优势”。

△鹏瑞利国际医疗健康中心

其二，是继续拓展特色的医疗产业。依托鹏瑞利国际医疗健康中心“医疗+健康”的大IP优势，实现国际专科、特色医美、高端护理、健康管理等产业领域突破。

当前已引进成都鹰阁医院、成都顾连锦宸康复医院、新生堂妇产医院、成都爱帝宫月子中心、成都韩妃整形外科医院有限公司、成都影和医学影像诊断中心、伯克利心理诊所等近30家医疗健康服务机构，形成涵盖出生、医疗、康复等全生命周期的大健康服务产业体系。

△成华区重大项目集中签约仪式（图片来源：成华发布）

4月17日，成都市成华区重点片区建设投资机会清单发布会暨重大项目集中签约仪式举行，活动现场签约了蜀道集团产业基地、龙之梦熊猫国际乐园、金奥博机器人研发智造中心等10个重大项目，总投资214亿元，涵盖了医疗健康、现代商贸、人工智能、数字通信等产业链。

值得注意的是，蜀道集团产业基地项目拟选址东客站板块，建成后将整合集团业务资源，布局金融总部、铁路投资、总部经济等业务板块，并导入集团产业链上下游企业入驻，通过资本市场各类产品，实现梯度化、差异化金融服务支持，共同培育现代化产业体系、扩大产业规模。

△2016年至今板块土地出让信息

2016年至今，德商、中海、人居等开发商相继在东客站板块拿地，一批批改善型住房的入市受到了市场广泛关注和欢迎。这从另一角度说明产业和地产商对东客站板块仍有信心，商业在未来还有机会。

结

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语言

△「龙之梦·鹏瑞利新城」内部实拍

从现场了解到，D板块目前部分公寓楼体已经封顶，当前施工处则是公寓一侧的地基搭建。经工地管理人员确认，项目资金链已经补足，目前属于全面复工状态。

「龙之梦·鹏瑞利新城」与成都东站仅一街之隔，又无缝衔接2号线成渝立交A口。建成后与龙之梦酒店发挥集群效应，天然的地理优势极有可能助燃东客站板块商业需求。

△项目紧邻成渝立交站A口

对于龙之梦复工，小全全希望它是商业破局的一个契机，而不要成为大运会前的逢场作戏；对于东客站板块，小全全希望它能割去腐肉，坚定既定目标主题，甄选优质产业项目入驻。

长期低迷的商业生态，或许已经让消费者对东客站板块“脱敏”。但它一点点的努力和改变，仍应该得到我们的正视与肯定。

来源：地产全说