这部分成都购房者,千万别指望二手房降价!
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上周，成都发布了首批201个小区二手房成交参考价格，成都的二手房指导价终于靴子落地。但从发布的首批指导价来看，明显针对过去一年涨幅加大，热度过高的二手房楼盘；对于中低总价预算的购房者来说，其实大可不必过度指望二手房降价！
指导价对高单价热门板块的杀伤力较大
从成都发布的首批二手房指导价来看，能明显感觉到对高单价热门板块二手房的不友好。由于今年初成都二手房市场的上涨情绪因部分高热度、高单价区域二手房带动。也就是说，抑制住热门区域二手房市场的过热在一定程度上也相当于将成都二手房市场的不稳定因素扼杀在了摇篮之中。在之前的文章《2021年成都的二手房会暴涨吗？》中，就已做出过预测：今年成都二手房一旦出现稳定因素或情绪，关于二手房的调控很可能升级。而就目前市场所表现出的情况来看，成都二手房市场的两极分化很可能会变的比较明显：高单价热门板块的特点：近半年涨幅很夸张从几个热门板块的热点楼盘二手房参考价来看，基本上是在市场挂牌价的基础上打了7-8折；换句话说，指导价更多的是参考了2020年的成交价。
比如其中几个极具代表几个热点楼盘，涨幅从去年四月到今年初基本在20％-40％之间。
对中低总价预算购房者来说合适的新楼盘几乎断货
有性价比的新楼盘，需要购房资格占特别优势
对于资格和社保年限并不占优势，且总价预算较低的购房者来说，新盘基本无望。
一方面，无论是从成都的新增土拍供地，还是存量盘的情况来看，均缺乏低总价货源。
另一方面，主城区市场上还存在的中低总价楼盘，大多具备较高性价比；从年初到近期的摇号情况来看，有性价比优势的新盘，对购房资格要求已十分苛刻，且有越往后，对购房资格和社保年限要求越高的趋势。
比如以华润二十四城的摇号情况为例，去年底的摇号中，甚至有刚二也能成功进入最终摇号池，但是在上月的摇号中，进入摇号池的门槛已上升至刚一外加68个月社保。
这类购房者开始寄希望于指导价拯救自己
摇号神盘无希望，等待后续新盘买不起已经成为大多数中低预算购房者将面临的现实问题。随着成都二手房指导价的落地实行，由于部分热点楼盘与参考价存在较大价差；
这部分购房者也开始寄希望于指导价来拯救自己。但事实上很可能希望落空；根本原因还是在于供需关系和真实价格！
供需关系未发生本质改变二手行情难回落
前一阶段涨幅并不夸张，指导价很可能与真实成交价差距不大首先，在排名前列点中，就已提到过：指导价与部分热点楼盘此前挂牌价形成较大价差的是因为此前涨幅夸张。至于其他非热点区域的中低总价二手房在此前的上涨仍然符合市场规律，指导价与真实成交价并无太大差异。从发布的首批二手房指导价中也能看出端倪：比如成华区和锦江区部分楼盘的参考价就与目前的二手房挂牌价基本相同。因此，即便后续批次的二手房指导价陆续公布，迁移阶段涨幅并不夸张的楼盘，指导价很可能与真实成交价差距不大。即便个别小区指导价压低，但也影响不大由于这类小区在前一阶段未受到热门情绪的影响，价格基本由真实的供需关系支撑。对中低预算购房者来说，这类二手小区起到了填补新盘空缺的作用，因为成都新盘市场上的低总价新盘在未来很长一段时间都将处于断货状态。指导价出来后，由于市场的供需关系也并不会发生太大改变，因此真实的价格也不会受到太大影响，甚至极有可能仍然保持稳中有升的状态。
来源：成都房小弟
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