成都楼市:通了地铁房价就会上涨?内行人教你判断地铁房价值!

我是成哥说房，一个资深的房产投资专家。用最专业的角度为数万人提供买房的较佳方案。投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑，避免雷坑。

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥，我想投资个地铁房，但是不知道要怎么判断哪些地铁房有价值，还是说只要是离地铁近的都可以选吗？希望成哥科普一下！

回答：用一句话来概括就是：新城区，地铁决定地段。主城区，地段决定地铁。

现在大多数人对地铁盘的认知还只是停留在短浅的“距离地铁站近就好”的层面上。其实这样看是不合理的。目前全国已经有30多个城市开通了地铁，未来大多数一二线城市，甚至三线城市，都不会缺少地铁。我们要关注一个区域内的首条地铁线。地铁盘的诞生，往往是因为该区域内落地了排名前列条地铁线。

排名前列条地铁的价值，是从无到有的变化。它改变了上班族传统的居住观念、通勤方式甚至板块价值。很多房价低的新房都是因为有了地铁的加持，吸收了大量的外溢人群。排名前列条地铁是新区从市区夺流量；

第二条地铁是分流新区的存量。地铁规划的时候，是该区域内地铁房对比非地铁房。而地铁房开通之后，是该区域内地铁房对比市区地铁房，竞争优势就变小了，这时候刚需们经济能力提升，就有了置换的能力，就会想办法回到市区，而新的刚需再继续接盘。所以这类地铁房是购房置换的末置位。较好是在地铁开通前买入，开通以后买入，涨幅就小很多了。

对于新区来说，地铁可以带动整个板块价值的提升。而主城区地段的成熟时间可能比地铁建设还早，地铁的作用是优化交通格局，提高交通效率。拉动的价值并不如新区高。

房价是供需、政府指导价格、城市竞争力、虹吸能力、片区规划等等多因素形成的复杂系统，并非某一因素直接影响。

提问：成哥好，目前家里已无成都购房资格。我与女儿共有两套房，均采用1%zz+99%买卖后可腾出一个女儿高新区购房资格。请问：预算在550~600之间1.是否立即取得购房资格；2.是否是刚需；希望老师建议一下具体楼盘。

回答：1，有资格 2，不是刚需 3，万科公园五号，万科天府锦绣，这些都可以关注一下。

提问：成哥你好，公寓真的完全不能投资吗？可我当前也只买得起公寓了。麻烦成哥给点建议。

回答：公寓没有学位，没有涨幅，是商用水电，产权只有40-50年，这都不重要。 最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。 这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。 除非房票全部用完，碰到5折的公寓才考虑。

提问：成哥好，请问如何评价金融岛这个盘呢？是否具有一定的投资价值？

回答：复地金融岛上批次住宅预售在4年前的2016年5月，商业配套完善，项目自带商业，周边有环球中心、奥克斯广场、九方购物中心。附近学校有锦辉小学、成都七中、金苹果幼儿园等学校。建议投资的话尽量选择总价低的，接盘的人更多。

提问：成哥你好！想问—下老破小和刚满五的二手哪个值得推荐？如果是老破小那块区域的好一些？

回答：老破小大多用于学区房，此外的增值、拆迁或者优质刚需自住需求其实不大。满五次新或者说次新是二手房成交主力，自住和投资属性更明显。如果是老破小的话我推荐青羊二区学区房，总价较低不过百万的学区房也有，性价比较高。

提问：成哥你好！2024年的世界园艺博览在成都东部新区空港新城，是否对三岔湖创造出更具投资潜力呢？

回答：东进是大手笔，目前的阶段是大基建建设，进行前期的安置房建设，有少量的东部新区产业职工住宅建设，打击周期非常长，世园会只会提高成都的知名度，对三岔房产没什么影响。不过至少10年主城区依然是红利期。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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