成都556套现房来袭,总价约179万起

后台经常会收到读者咨询，希望我们能够推荐总价低，性价比高的项目。坦白讲，这个问题真的太难了，相信大家也是能get到我们的感受的。一是因为这种项目新房市场供应极少，二是因为即便有这种产品入市，也基本是顺位资格极靠前的购房者的机会。所以，现在面对这样的咨询，尤其是顺位不靠前，或是仅仅只有普通资格的购房者，我们一般都会建议直接淘二手房。就在刚刚，位于新都区大丰板块的人居悦云庭项目取得了新批次的现售许可证，推出556套，建面约124-165㎡的产品。总价约179万元起在成都可以买精装三房、清水四房，这是吸引我们关注到这个项目最直接的原因，但在实际踩盘之后我发现，它十分符合大家对于总价低、性价比高的要求，此外还是现房实景，对比其它同质产品，优势就更加明显了。难得抓到一个大家想要的，所以我要赶在项目取证的排名前列时间，发布这篇踩盘报告。项目究竟表现如何？请继续往下看。项目基本信息

楼盘名称：人居悦云庭

购房资格：11区

占地面积：65亩

产品类型：小高层（8-10F）、高层（24F)

容积率：2.5

绿地率：30%

总户数：762户

停车位：1：1.7

开发商：成都人居香城置业有限公司

物业公司：蓝光物业

物业费：2.6元/㎡/月

项目地址：成都新都区大丰大天路1338号

＃本次取证信息＃

楼栋：3-5#楼、9-12#楼

套数：556套

层高：小高层约3.25-3.3米，高层约3.1米

面积区间：建面约124-165㎡

交付形态：高层精装（精装标准2600元/㎡）、小高层清水

备案单价：建面约13100-15850元/㎡

交房时间：现房

登记时间：10月10-12日

一、地段及配套二圈层热点板块之一，大城北外溢或地缘优选人居悦云庭项目位于成都新都区大天路南侧1338号。项目的北侧是大天路，一街之隔是凤凰山1号项目，西侧是崇丰路，一街之隔是蓝光花满庭项目。这里是大家非常熟悉的新都大丰板块，也是成都二圈层热点置业板块之一。

人居·悦云庭

位置：

四川省成都市新都区大天路1689正南方向90米

这里给大家简单说一下有关于二圈层置业，我们读者咨询得也比较多。二圈层，也是我们常说的近郊，包括双流区、龙泉驿区、温江区、新都区、郫都区5个行政区，是大成都范围内，除远郊外，楼市供销的主力区域。5大近郊楼市也是分板块进行发展的，各个房地产板块因为地理位置、城市发展、配套资源等各方面不同，发展也呈现出明显的跷跷板现象，有些板块颇受市场热捧，但有些板块就乏人问津。比如双流的怡心湖、温江的光华大道，新都的大丰、郫县的犀浦-红光板块和蜀都新城，龙泉驿区东安新城、大面和十陵，就是5大近郊目前最值得关注的置业板块。这些板块有几个共同的特点，地理位置优越、有政府规划加持、开发集中、配套资源集中，这也是他们能在各自的“地盘”上，崭露头角的原因所在。所以，如果你选择在近郊置业，它们就应该是你的优选。人居悦云庭项目位于新都大天路南侧，大天路是一条与北星大道垂直的交通干道，大丰板块目前集中开发的项目基本都在这两条大道的沿线上，所以人居悦云庭项目所处的位置，可以说是在大丰板块比较核心的位置，因此，可以享受到大丰板块大多数完善的配套。交通配套大丰板块位于成都的正北方向，因为一条北星大道的衔接，与成都主城的关系十分亲密，可以直接连通三环、二环入城，这也是大丰板块能吸引到众多外溢的重要原因之一。人居悦云庭项目位于北星大道的东侧，门口一条大天路，除能快速串联起北星大道之外，还能与城北另外一条主干道——凤凰山高架相衔接，同时享有城北两条交通大动脉，无论是出城还是入城，都是既快速又便捷。

△大天路实景图

公共交通方面，项目周边有三条轨道交通线路，分别是地铁3号线、地铁5号线和地铁27号线，其中3号线和5号线都已经开通，但需要其他公共交通接驳。距离最近的是地铁27号线范家巷站，步行距离600余米，该条线路目前处于在建状态，预计2024年底建成通车，一期工程可与地铁1、2、5和6号线进行换乘，基本可以覆盖通达全城的需求。

△项目门口的公交站台，每条线路都可以接驳至地铁站

商业配套项目自身是一个零商业规划、纯居住的项目，但周边可以享有的商业配套十分丰富，小到社区商业，大到集中式商业，应有尽有。大天路和北星大道交叉的位置被称作是城北的“黄金十字”路口，据相关统计，这里聚集有龙湖、保利、绿地、优品道等品牌房企打造的超200万㎡的商业，包含商业街、商业综合体等多种形态，其中龙湖打造的锦宸天街购物中心目前已开业，距离项目大约1.9公里步行距离。

△龙湖锦宸天街购物中心实景图此外还有紧邻项目西侧，蓝光花满庭项目打造的耍街，总建面约15.7万方，已有不少商家入住，可就近满足诸多日常生活所需。

△蓝光花满庭耍街实景教育配套项目周边1.5公里范围内就有4所幼儿园、3所小学和1所中学。幼儿园有新繁幼儿园（大丰园区）、金苹果保利城幼稚园、大丰街道标准化中心幼儿园、成都市第十八幼儿园（锦北园区）。小学是北星小学和锦北小学，按照去年新都区小学划片来看，可能是北星小学，从项目出发，步行大约1公里就能到；中学是北星中学，目前处于在建状态，紧邻北星小学。

△北星小学实景图

项目已于今年7月交付，不用等交房，也不用等配套，对于自住需求迫切的购房者来说，简直不要太香。

二、规划及产品两大特点优于其它同质产品人居悦云庭项目占地约65亩，是一块容积率为2.5的纯住宅用地。整个项目采用高低配的规划，打造了8栋8-10层的小高层和4栋24层的高层。

△项目总平图大部分高低配项目中，高层都是作为配角存在的，但在人居悦云庭并不是。从总平图上可以看到，4栋高层采用半围合的方式规划在整个地块的西北位置，不仅享有约7300㎡的中庭景观，高层楼栋之间较大的楼间距达到了110米。

△高层组团实景图

4栋高层全部采用2梯4户的设计，户型仅有两种，分别是124㎡和140㎡的三房双卫产品，其中，有3栋124㎡户型的主景观面都朝南，另外一栋则享有非常开阔的景观视野。由于高层整体公摊率仅有约18.5%（市场普通在20%以上），因此，相较其它同面积段产品，悦云庭的高层户型实得率会高一些，整体实用性和舒适度也会得到提升，比如124㎡产品2.2米宽的景观阳台，140㎡产品超16米的面宽等。

8栋小高层住宅采用南北排列式布局，除6号楼为1梯3户的设计外，其余均为1梯2户的纯板式设计，户型有三种，分别是155㎡、162㎡和164㎡，均是四房双卫的设计。其中，162㎡户型有实体样板间展示，也是小高层中供应量较大的产品，综合三个户型的表现，我会优先推荐162㎡户型。

纯板式设计，四开间朝南，朝南的三个卧室都有飘窗设计，最小的卧室开间为3米，较大的主卧开间有3.9米。主卧进深约6.1米，可设计步入式衣帽间，主卫可设计浴缸和淋浴两种，总体来说是一个兼顾了功能性和舒适性的户型。产品上有两个特点，对比同质产品，表现还是相对突出的。

一是层高。人居悦云庭的小高层产品的层高约3.25-3.3米，高层产品的层高约3.1米，目前市面上大部分产品的层高在3米左右，有部分品质较高的产品层高可以做到3.15米，3.3米层高在市场上就很少见了。

我们常常会提到层高这个词，但大多数购房者可能并不知道，层高这个指标的重要性。对于开发者来说，层高的高度是与造价成本直接挂钩的，层高每增加多少，相应的造价成本就会提高多少，对于居住者而言，在面宽一定的情况下，层高的提升，对于整个室内空间的实际使用、视野、光照、通风等都会有明显提升。比如，现在的精装房，大多都会配置新风、地暖和中央空调三大件，如果层高不够，有些开发商就会考虑只配置新风和中央空调，因为三大件如果配齐，就会影响室内层高，整体空间感受就会变差；但如果层高足够，不仅配置三大件毫无压力，还能实现更多装修可能性，整体居住舒适度也能得到全面提升。

二是现房。踩盘当天我得知，项目已于今年7月交付，签订购房合同之后就可以办理交房手续，如果是全款购房，从买房到交房，较快只需要一天的时间！现房还有两个好处就是，排名前列个就是购房者能实地感受品质的好坏，买房不用抓瞎；第二个就是，高层产品是精装交付，如果是自住需求迫切的购房者，较快年内就能入住。以下是我拍摄到的项目实景图，供大家参考。

△高层公区实景图

最后来说说精装部分。此次推出的小高层和高层两种产品，仅有高层产品是精装交付，精装标准是2600元/㎡。三大件都有，分别是德国瑞好的地暖、布朗的新风和美的的风管机；其它主材方面，客餐厅地面采用的是冠珠的地砖、卧室采用的圣象的地板、厨卫柜体采用的欧派、厨房设备采用的方太、卫浴设备采用的TOTO。

△高层实体样板间，左右滑动查看更多整体装修风格非常简约，没有什么特别的设计，个别小细节我觉得不太符合当前市场审美，但结合价格、配置来看，也算是比较实用的。三、价格及购买建议这是项目最后一批次取证，从备案价格来看，高层产品含精装价格为14506-15850元/㎡，总价在约179-222万元/套；小高层产品清水价格为13100-14233元/㎡，总价在约183-234万元/套。我们重点来对比下大城北范围内的项目。三环内就不用多说了，100多万的总价门槛也只有二手房了，且多半还是老破小。三环外的二圈层，我前面也说了，大丰就是优选。

目前，整个大丰板块在售的新盘也并不多，我粗略统计核心区域大概就5个，单价从约1.6-2.4万元/㎡不等（含精装的备案单价），对比来看，无论是含精装的高层产品价格，还是清水的小高层产品价格，人居悦云庭在售的产品价格在区域内都属于中等偏低的水平。在拥有价格优势的同时，它还是其中少有一个现房产品，再综合产品方面的表现，没有理由不成为大城北范围外溢或地缘性刚需、首改的优选，建议大家可以积极关注。

来源：吴思竹