央国平挑大梁、限价提升、主城回归,2022成都年度土拍总结来了!

在2023年伊始，搜狐焦点成都站带您一起回顾过去一年成都楼市都发生了哪些大事。特别策划《韧性2022|成都楼市年终盘点》系列，理清成都楼市已经发生的、正在发生的变化，并预判2023年市场方向。

本期是土地篇，2022年，土地市场“低位运行”似乎已成共识，今天我们从2022年度四次集中土拍入手，了解土地市场具体行情如何，所谓的“低位运行”之下有哪些闪光点存在，将从供求数据、土拍热度、土拍规则、区域分化、拿地房企等几个角度出发。

供求数据：

供求稳定 小地块供应明显增多

2022年，成都共计举办了四个批次的集中土拍，分别为3月31日-4月2日的第一批次集中供地、7月12日-7月14日的第二批次集中供地、10月26日-27日的第三批次集中供地、12月13日的第四批次集中供地。相较于2021年的共计三个批次集中供地，2022年新增了一个批次，不过最后一批次的集中供地出让地块较少，仅有16宗地上架。前三批次上架宗地为别为50宗、55宗、48宗，合计共有169宗地在2022年度上架集中土拍，总面积约9495.6145亩。

对比2021年全年土地供应累计155宗、总面积约11900.25亩的数据，2022年整体呈现出了出让宗数增加、出让亩数减少的特点，通过观察具体数据也可以发现，几个批次的土拍均有小地块增多、大宗地块数量减少的趋势。

从出让数据方面来看，2022年集中土拍当中累计有156宗地成交，成交净用地面积合计8477亩，出让总金额约1216亿元。

对比2021年，125宗成交，出让面积9244.5亩，出让总金额1129.80亿元，2022年的出让亩数下降，出让总金额上升。

这也意味着高价值区域出让宗地占比有所提升。

2022年，5+2区域共上架89宗地，合约4748.689亩，出让总金额820.51亩。

其中，成华区在上架地块数量和成交宗数上最高，上架20宗，成功出让19宗；天府新区上架14宗，上架亩数1035.1362亩，为5+2区域中最多。

高新区则是2022年土拍市场中成交总金额最高的一个区，约为159.59亿元。

除此之外，双流区是四个批次的土拍中成交净用地面积最高的区，约为1046亩。

综合来看，成华区以成交19宗，出让面积843亩，成交金额156亿元占据了2022土地成交的“榜首”，高新区拿到了最高的成交总金额也不会令人意外，稍显意外的是天府新区和锦江区。

在第一批次土拍中，锦江区三圣乡一宗约108.75亩宗地流拍，在第三批次土拍中，天府新区华阳街道一宗约103.79亩宗地流拍，总价较高、配建要求高等都是爆冷流拍的原因。

最后，从供应地块大小来看，四个批次的土拍中共计有2宗10亩以下宗地上架并成功出让，分别是青羊区的9.44亩宗地和成华区的8.78亩宗地，分别拍出1.39亿元和1.65亿元的价格。100亩以上的宗地供应了20宗，天新、高新、金牛、锦江、龙泉驿、双流、温江、郫都、新都、青白江、新津等区均有供应，成功出让14宗，出让总金额为227.07亿元。

出让规则：

抽签竞得取代“竞自持”

2022年，受市场多重超预期因素，成都集中供地也在2021年的规则之下继续调整。

2022年一批次集中供地，“抽签竞得”时隔五年重回成都土拍市场，“限地价+限房价+抽签竞得”取代2021年“限地价+限房价+续竞自持型租赁住房”，成为成都2022年一批次集中供地的出让规则。这也是成都集中供地中，首次引入“抽签规则”。

根据“抽签规则”规定，当拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，便采用“抽签竞得”的方式确定竞得人。触发最高限价者，必须自动转为现场抽签竞买人；其他房企可自行决定是否转为现场抽签竞买人。

如果现场抽签竞买人只有一家参与，则最高限价为该宗地的成交价格；如果有两家及两家以上竞买人参与，则土地的成交价格为该宗地“抽签竞得”价格，而宗地“抽签竞得”价格为该宗土地最高限价增加一个增价幅度后的价格。即最后被“抽签”了的土地，最终成交价格要高于土地的最高限价。

据焦点君统计，2022年成都集中供地中有18宗地达最高限价，触发“抽签竞得”机制。具体来看，一批次集中供地通过“抽签”确定竞得者的宗地达6宗；二批次集中供地通过“抽签”确定竞得者的宗地达11宗；四批次集中供地通过“抽签”确定竞得者的宗地仅有1宗，上半年和下半年冷热分化明显。

“限地价+限房价+抽签竞得”成为2022年成都集中供地中的主流出让规则，在此后的二、三、四批次中均以常规身份出现。

5月31日，成都发布楼市新政，青白江和新津区不纳入限购。7月开始的二批次集中供地中，成都也在土地端取消了青白江和新津区的住宅清水限价，只保留了“限地价+抽签竞得”的出让规则。

据焦点君统计，成都2022年集中供地中青白江区和新津区推出12宗“不限房价”的宗地，均以底价成交，无流拍。

限价逐渐提升：

两宗地“房地价差”达2W/㎡以上

限价方面，去年四个批次的集中供地限价水平逐渐走高。

具体来看，一批次限定房价达30000元/㎡以上的宗地有3宗、限定房价达20000-30000元/㎡的宗地有31宗、限定房价在20000元/㎡以下的宗地有16宗；

二批次限定房价达30000元/㎡以上的宗地有11宗、限定房价达20000-30000元/㎡的宗地有26宗、限定房价在20000元/㎡以下的宗地有10宗；

三批次限定房价达30000元/㎡以上的宗地有7宗、限定房价达20000-30000元/㎡的宗地有30宗、限定房价在20000元/㎡以下的宗地有8宗；

值得注意的是，四批次只供应了16宗地，但限定房价达30000元/㎡以上的宗地有2宗、限定房价达20000-30000元/㎡的宗地有10宗、限定房价在20000元/㎡以下的宗地只有1宗。限价上涨的地块占比依然很高。

从最高限价来看，位于高新区桂溪街道铜牌村6组23.48亩地块，清水限价34500元/㎡是成都二批次限定房价最高的地块，同时也是目前成都限定房价的天花板，当时被交投善成以22500元/㎡的成交楼面价拿下。其次是位于锦江区三圣街道陈家堰1组,曾家坡3组约32亩地块, 清水限价33400元/㎡是成都三批次限定房价最高的地块，被华发与锦江统建联手拿下。

/高新区桂溪街道约23.48亩地块

另一方面，随着限价提升，“房地价差”也在逐步拉大。一批次集中供地里有27宗地的“房地价差”在10000元/㎡以上，二批次有45宗地的“房地价差”在10000元/㎡以上，三批次有35宗地的“房地价差”在10000元/㎡以上，四批次总供应16宗的情况下，有13宗地的“房地价差”在10000元/㎡以上。

值得注意的是，二批次成都开始出现“房地价差”达20000元/㎡以上的宗地，分别是“房地价差”达22200元/㎡的营门口63亩宗地和“房地价差”达24600元/㎡的茶花片区47亩宗地，分别被雍景和金牛国投收入囊中。

主城价值回归：

大成都区域内成华热度更高

从全年4批次土地供应来看，第一批次成交的44宗地中，有28宗底价成交；第二批次成交的53宗地中，有18宗溢价成交，其中11宗地达最高限价；第三批次参与拍卖的48宗地中，有4宗出现流拍，仅2宗溢价成交；四批次供应16宗，1宗流拍，1宗溢价。

具体到各区域的土地成交情况来看，宗地出现冷热不均，主要与地块的区位和出让条件有关。

具体到各区域的土地成交情况来看，主城区“5+2”区域仍是普遍关注的热点区域，而周边龙泉驿区、新都区、温江区等二圈层的土地则多以底价成交，吸引力则相对减弱。

尤其是“5+2”区域中涉及大源、新川、武侯新城等热门宗地更受关注，其中全年成交楼面价最高的宗地来自高新大源板块约23.5亩地块，由交投善成摘得，成交楼面价22500元/㎡，打破“5+2”区域成交楼面价天花板。

值得注意的是，成都全年4批次供地共计156宗，从累计成交来看，土地成交量排第一的为成华区，共成交19宗，清水最高销售均价来到29100元/㎡，预示着主城价值的强势回归。

央国平舞台？

多家外来房企加入成都楼市战局

纵观2022年成都集中拍地，参与主体的变化是最显而易见的，央国企和平台公司较为活跃 ，展现出较强的拿地决心。民营房企方面，拿地意愿依旧不高，仅龙湖表现亮眼。

比如一批次土拍中，成都城投置地拿下位于大热的高新区、锦江区和成华区的三宗地，可开发体量合约27.7万方；二批次集中供地中，华润、人居各拿地6宗，并列第一。

在央国企房企表现亮眼的同时，地方国资平台公司也比较活跃，金牛国投、中建西南院、 成华棚改、成华旧改等平台公司不断涌现，整个集中土拍已经成为国企央企的舞台。

梳理拿地名单可以知道，外来房企和民营房企参与程度比较高，省内外众多房企首次亮相成都土拍市场，引发市场关注。

来自浙江的楠盛让人印象深刻。在二批次土拍中，成华区保和街道天鹅社区11亩的迷你地块，由于地块面积小，非常考验开发“手艺”让很多企业望而却步。最后意外的是，这宗地块由浙江楠盛底价竞得，成交楼面价12900元/㎡。

除了浙江楠盛之外，陕西金泰、南宁天健、湖北鑫统领、北京稳石、四川鼎能等“新面孔”在本次集中拍地上也有收获。

最后附上2022全年四个批次的土拍详情清单表格。

数据来源：成都市公共资源交易服务中心。本表格仅供参考，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。