一街之隔,房价为何能差出8000元/㎡?
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最近几个月，成都二手房市场成交的火热，大家有目共睹。
热度攀升的背后，二手房市场价格分化也很明显，区位不错、周边生活氛围、房龄和物业都不错的二手房遭人哄抢，价格水涨船高；另一些位置偏、品质差、没啥优势的二手房，价格萎靡不振。
如果说上述因素导致二手房出现较大价差，是情理之中，另一个奇怪的现象让人摸不着头脑。即使两个小区仅一街之隔，在区域配套、品质相同的情况下，两者房价差距少则几千一平米，多则甚至单价相差近万元。
更奇怪的是，这样的巨大价差不仅存在，有的购房者偏偏放弃隔壁便宜几十万乃至几百万的小区，坚决选择价格更贵的那一个。
李超人曾说决定房地产价值因素，买房地段、地段、还是地段，曾获得地产界诸多人的认可。但在这一街之隔的差距里，这套“地段至上”的理论或许也难以完全解答。
接下来，小妹就通过市场上的一些真实案例来分析，究竟是因为哪些原因，让一街之隔的两小区房价，有这么大差距呢？
中海左岸与中海右岸就是典型的“同根不同命”，两者原来都是“中信”开发的，2016年中信在成都的住宅项目被中海接手，所以进行了改名。
以剑南大道为界，以西的中海右岸，属于双流华府板块核心区域，而以东的中海左岸，位于天府新区南湖板块。一个位于二圈层，一个属于天府新区，房价差别较大。
贝壳找房平台显示，中海右岸小区均价20371元/㎡，中海左岸小区均价23465元/㎡，价差达3000元/㎡左右。
事实上，这两个楼盘不仅存在价差，二者的配套也有一定差别，尤其体现在交通及学区。
轨道交通方面，中海右岸距离最近的地铁5号线南湖立交站，约750米左右，中海右岸距南湖立交站约250米左右，相比中海右岸，轨道交通优势更加明显。
教育方面，中海右岸由于归属双流区，周边有双流区协和实验小学、协和实验初中、棠湖中学怡心实验学校等教育资源。根据最新划片，中海右岸对口的学校为双流协和实验小学，在2014年9月投入使用，学区一般。
中海左岸属于教育优势更明显的天府新区A学区，学区优势有美岸小学、华阳附属小学、实验小学、天府四小等9所小学，未来具体读哪所，还得看后期摇号。
一个来自1989年的多层小区，当前在售户型建面约63㎡到98㎡，单价均价约2.5W/㎡；
另一个是建成在2003年的高层小区，当前在售户型建面约55㎡至201㎡，单价均价约1.7W/㎡。
它们分别是梨花街一号院和皇城公寓。
不仅如此，这两个小区直线距离只有100米左右，甚至没有被城市主干道隔开。都位于梨花街以南、人民南路以东、新光华街以北，在航天科技大厦的东北方向。
一个是年限更长的多层楼梯房，户型还不小，另一个是电梯房，相距这么近，为什么更旧的小区单价反而贵上8K？
答案很简单——对口学校不同。
梨花街对口的小学是成都师范附属小学（根据2022年文件资料），对应的锦江二片区初中是：四川省成都市盐道街中学、七中育才学校（水井坊校区）、成都市田家炳中学、成都市七中育才学校（汇源校区）、成都市第十七中学校、四川师范大学附属中学。
皇城公寓位于人民南路一段（青羊区）范围，小学是成都市回民小学（根据2022年文件资料），对应的青羊二片区的初中是：成都市树德实验中学（东马棚）成都市石室联合中学（陕西街）、成都市树德实验中学（东区）、成都市蜀华学校。
其实初中片区都很强，小学对口学校的差距有点明显，毕竟成都师范附属小学可是“五朵金花”之一。1908年创办，名副其实的百年名校，原来位于盐市口梨花街，2006年搬到了学道街。
顺便一说，锦二片的三所小学入学要审核落户年限，分别是龙王庙正街小学、成师附小、成都市盐道街小学，需要户口满一年。
梨花街一号院有“五朵金花”之一的成师附小加持，之后还可以冲七中水井坊，房价高出去八千多也不是不可能。
除了学区之外，梨花街1号院和皇城公寓所在的区位配套也是相当好，地铁1号线、2号线的天府广场站与小区距离在0.5公里内，周边幼儿园有不少，医疗方面有1公里内的四川省第四人民医院，地处市中心临近天府广场当然不愁商业……这两个小区的二手房大多保养不错，且有大户型能够适应全家人居住。
再以学区为中心来分析，成师附小还有哪些对应的、值得注意的二手房小区？
2009年建成的，距离1号线地铁锦江宾馆站直线距离约600米的高层弘邦领邸，建成年代相对较近但同样没有具体的品牌物业，单价接近四万，但在售户型大多是建面40-70㎡区间，总价相对可控。
再例如2010年建成的城市理想，优势是单价相对较低交通便捷，缺点在于部分小户型不太适合家庭实际居住。
总地来说，梨花街一号院和皇城公寓两个小区虽然因为学区不同而拉开了差价，然而，学校并非孩子成长的最大决定性因素，身心健康地长大、培养端正的三观和优秀的学习能力可能更为重要。想要为了学区而买房的家长再费心权衡一番吧！
还有一个案例在天府立交，位居天府大道东西两侧的两个小区：人居盛和林语当前挂牌价在32000-36000元/㎡，而东苑小区当前挂牌价28000-32000元/㎡。
两者大约有4000元/㎡的差距，这是为什么呢？
首先，两个楼盘的年代不同。人居盛和林语最早在2017年入市，而东苑小区的建成时间普遍在2008-2012年之间。
年代不一样，最直接的体现就是房龄。一个房龄10年以上，一个是房龄5年内的次新房，谁在二手房市场更有竞争力，一目了然。
不过在二手房市场上，次新房也不一定能比过房龄老的。比如誉峰，2010年建成，也超过十年房龄了，如今二手房挂牌价大多在5、6万元/㎡，最高挂牌价也超过了80000元/㎡。
可见房龄长的想要比过次新房，必须在配套和品质上占有一定的优势。
那么，两个楼盘在这方面的表现如何？
人居盛和林语位于南三环，地段优势明显，同时，周边还有宜家、凯德广场、奥特莱斯、富森美家具等商场，对了，项目门口还有芳草小学南区，是不是很方便？
而东苑小区同样位于南三环，周边配套也非常好。像成都七中初中附属小学、四川省中西医结合医院和丰富的社区底商，应有尽有。
特别是东苑小区就在三瓦窑地铁站旁，讲真论起来，东苑小区和人居盛和林语，两个楼盘在配套和学区的整体差别并不是太大。
两者的价差，更多是品质的体现。
人居盛和林语入市那会，真石漆和干挂石材的外立面在成都楼市赚足了风头，加上小区整体维护比较好，户型从套三到套五，从竖厅到横厅，刚需改善都能选。
相反东苑小区，因为建成时间较早，设计非常传统，以套三套四为主。而且现在的东苑小区有非常多租户，整体的居住品质比起人居盛和林语自然要差一些。
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