单价破8万/㎡!入住率不足5%?新区是否是“空城”?
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一直以来，许多购房者都对天府新区的楼市真实情况存疑:那么多房子谁去买？买了是否有人住？天府新区是不是“空城”？
这些在新房市场表现突出的新板块，例如麓湖板块、天府公园东、天府公园西、以及兴隆湖板块。除了早年间已经交付的花园城、麓湖生态城部分组团之外，上述板块近一两年也陆续交付了不少新楼盘；
最近这段时间，我们在晚上分别去到这些板块，实踩了部分热门楼盘的“亮灯率”，今天就跟大家分享一下，新区的真实入住情况。
说起麓湖生态城的入住情况，我的确还算了解，因为这两年在麓湖活动的比较频繁。
2021年上半年，麓湖生态城各个组团的入住率确实非常低，水晶溪岸、云镜、琉璃溪岸这几个有小户型的组团，都只有寥寥几户人，麒麟荟通常在周末时会多几户亮着灯；
但从今年开始，麓湖生态城各个组团的入住率已经有了明显的提升。
水晶溪岸近期入住率上涨的非常快，每一次路过都会感叹一句，水晶溪岸亮的灯越来越多了，目测现在入住率在20%以上。
根据贝壳找房数据显示，水晶溪岸挂牌房源有20余套，挂牌价在3.4-4.5万/㎡之间，价格高低与景观视野直接相关。
由于云镜本身只有一栋楼，房源较少，临湖的大户型入住率较高，大概在20%以上，贝壳找房上仅有4套已经装修好的小户型套二挂牌，价格在4.3-4.7万/㎡。
作为麓湖生态城早期的代表作，麒麟荟已经交付了好几年，目前该组团的入住率大概在20%左右。
二手房方面，麒麟荟的价格一直比较坚挺，二手房挂牌价在6-9万/㎡之间；
琉璃溪岸是麓湖生态城交付最早的那批住宅，入住率大概在20-25%。上图是临湖这一端的入住情况，事实上临路户型偏小的房源，也有很多房源已经入住。
琉璃溪岸的二手房挂牌价与两年前相比也有了明显的涨幅，似曾记得2020年下半年，琉璃溪岸小户型套二单价在3万/㎡以上一点，现在也挂牌价已经到4.2万/㎡了。
除了以上几个交付时间较长的组团之外，像天星月影、天玑幻影、云龙阁这类才交付不久的纯高端产品，也已陆续开始有业主入住了，入住率在10%以内。
天玑幻影和天星月影也有少量二手房在售中，挂牌价均在5万/㎡以上；
另外，位于公园区的云树、五彩林堤几个组团这次没有过去拍照，但是从以前路过的经验来说，云树的入住率大概在40%左右。
云树组团的清水二手房挂牌价在3.5-4.3万/㎡左右；
整体上讲，麓湖生态城的入住率处于稳步增长的阶段，前几个月刚交付的汀院组团，目前也有极少数已经入住的房源。据了解。目前有很多是在装修阶段，后期也会入住。
跟麓湖生态城一样，蔚蓝卡地亚花园城的入住率在近一年也有非常明显的增加；
上图的这个视角只能看到瞰湖的大户型房源，临武汉路的房源其实也已经有不少入住了，除开“楼王”巴卡拉，花园城的入住率大概在20%左右。
然后“楼王”巴卡拉偶尔会有一两户亮灯，入住率在5%以内。
根据贝壳找房数据显示，蔚蓝卡地亚花园城目前有90余套房源在售，挂牌价3.5-8万/㎡不等，单价高低跟装修情况、视野条件都有关系。
今年4月份，花园城巴卡拉（13栋）法拍出售一套清水房源，建面约342㎡，成交总价约2000万。
另外，就在本月14日，巴卡拉还将有一套建面约339㎡的房源将法拍，起拍总价约1638万，感兴趣的读者也可以去围观。
首先，兴隆湖板块的住宅其实并不多，现在已经交付入住的，主要就是天投北鑫苑的南北两区。
相比起北鑫苑北区，南区距离兴隆湖湖区略近一点，根据贝壳找房数据显示，北鑫苑南区挂牌房源的面积普遍较大，且挂牌价均在3.5万/㎡以上，部分跃层瞰湖房源，挂牌价甚至在6万/㎡以上。
相比之下，北区二手房价格就会温柔不少，北区挂牌房源户型多在100-140㎡之间，价格约3.1-3.7万/㎡。
再说回亮灯率，整体上讲北鑫苑北区的亮灯率会比南区略高一些，南区入住率大概在30%左右；
北区直接临湖的两栋楼还是有大概二十余户入住，入住率在20%左右；（部分亮灯房源受建筑或绿化遮挡）。
天府公园以东，我们主要拍了中海天府里和秦皇帝锦；
先说秦皇帝锦，由于交房的时间并不长，因此很多业主都处于装修阶段；就目前来看，秦皇帝锦的入住率大概在20%以上。预计再过几个月秦皇帝锦的入住率会有所提高。
去拍亮灯率的时候本来只是看看住宅，但没想到当天雅诗阁服务公寓的入住率也非常之高，或许是跟近几天西博城有展会有关。
中海天府里云岭一期在去年10月份时交付，该项目整体入住进度比较快，亮灯率在40%以上。偶尔路过的时候会发现云岭一期的封窗率至少也有40%。
实拍亮灯率的初衷，其实是为了通过观察天府新区热门板块的亮灯情况推测入住率，再基于入住率来判断这些板块是否想一些购房者说的那样是“空城”。
事实上，通过这段时间的观察我们可以发现，近一年来，天府新区多个楼盘的入住率都在不断上升。一方面可能是因为天府新区的配套在逐步完善，生活便捷度进一步提高；另一方面，早期房源解除限售，新政之后二手房市场加速流通，促使一批置换成交客户也是重要原因之一。
其次，通过观察天府公园以东秦皇帝锦和中海天府里这类在首次出售时需要摇号的热门楼盘可以的发现，这类楼盘在交付之后的入住率整体比较高；
而像花园城这类，天府新区“元老级”楼盘，之所以前期入住率低的原因，一来是新区成立前几年，来买房的多是资产分散的高净值人群，这一部分购房者本身不缺房子，所以一直空置；
同时，也由于这部分房子是清水房，哪怕一直空置也没有折损问题。如果是一套新风地暖中央空调样样都配置齐全的精装房，一直空着没有人住，精装部分的折损难免会让人有所顾虑。
来源：成都购房通
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