售楼部亮灯,人居东湖长岛这次动真格了?

东二环有那么一个盘，不搞营销，热度却始终居高不下。

“狼来了”喊了大半年，购房者仍待它如初恋，每传一次开盘，大家的神经末梢就要抖一哈。它就是锦江区的“王炸”——人居东湖长岛。在放了购房者大半年“鸽子”后，最近它可能真的要开了！

原因有二。一是，购房妹在东湖人居的官网上看到了，人居于8月2日发售了一份东湖长岛商品房项目销售代理招标公告；二是，购房妹实地探访时，发现项目售楼部已近于完工，甚至还亮了灯！

不过人居这张牌有多傲娇呢？都临近开盘了，仍没有太多信息流出，置业顾问也没有在任何网站、小程序留下联系方式。

想让置业顾问详细介绍周边配套和项目信息，不存在滴~ 人家只收集资料、办理贷款和合同。

难怪网友吐槽：要买人居一切只能靠自己。

预售信息

物业类别: 住宅

产权年限:  70年

环线位置: 二环

开发商:成都兴城人居地产投资集团有限公司

面积：高层107-170㎡（24-32F）

        大平层141-261㎡（44F）

        湖畔洋房250-410㎡（5-7F）

容积率：4.36

楼栋总数: 住宅共10栋

占地面积:约90亩

建筑面积:约42.7万m

绿化率：30%

停车位：3399个

01区位：主城区的一张生态王炸牌人居东湖长岛位于锦江区琉璃路396号，二环路东五侧外段，紧邻东湖公园，属于东门最核心的居住板块——东湖板块。

区域内，各项配套成熟且优秀，但项目的教育配套具备不确定性。在交通配套上，公共交通十分方便。绕项目一圈约有10个公交站，距离6号线东光站（在建）约700米，距8号线东湖公园站约740米。两条地铁站均将于2020年开通，意味着交付时，项目是双地铁房。

/距离项目约70米的翡翠城站距离已开通的7号线琉璃场站约1.3公里，骑个车也不算远；紧邻二环路高架桥，自驾也很方便，但项目四周的小路略窄，上下班高峰期或将堵车。

在商业配套上，成熟且优秀。项目门前的琉璃路两侧，底商十分丰富，涵盖餐饮店、连锁超市、服装店、药店、培训机构、诊所、银行、宠物医院等，满足生活所需完全不成问题。此外，一公里范围内还有华润广场、锦华万达和伊藤洋华堂三家大型商超。

/琉璃路

在医疗配套上，也很巴适。1.5公里范围内有空军医院（三甲）、锦江区妇幼保健院（三乙），3公里范围内有四川友谊医院，日常就诊便捷。

在教育配套上，略显薄弱。这个项目最遗憾的就是学区了，从目前的信息来看，项目虽然紧邻华润翡翠城，但是项目很大概率不在成师附小（成都五朵金花之一）的招生范围。项目极可能被划入，相对一般的盐道街东湖分校（具体还要看政府如何划分片区）。

当然，小学的划片，一般两年都会重新划片，未来怎么画不好说。不过，一旦划入了盐道街东湖分校，再调整的可能性较小。其次，附近公立幼儿园一般，但有钱就不存在这个问题了，周边的金苹果翡翠城幼儿园、仁智幼儿园都为私立。其他私立学校，川师附小、师大一中、七中嘉祥距离项目都不超过 3 公里，所以立志上私立的家庭来说，教育资源还是不错。

生态配套，就是人居手里的一张王炸牌了。项目在4.3的高密容积率下，还大卖改善产品，离不开生态这张好牌。人居东湖长岛，与东湖公园之间隔了一条锦江。东湖号称“主城绿肺”，是三环内少有的原生态湖泊，占地185亩，周边的空气清新怡人。两者相隔的锦江上，架了一所长桥，人居业主可直接穿桥而过，直抵东湖公园散步、锻炼。

/华润路旁绿化实景图

若不想过桥，琉璃路转华润路，步行约700米，也可抵达东湖公园。购房妹走了一下，由衷感叹，就算没有东湖公园加持，华润路两侧绿化也将为项目加分不少。

普通道路的绿化，是花草树木沿道路两侧呈“一”字形排开，但华润路两侧的绿化是这样滴~郁郁葱葱，望不到头，类似长廊式公园。

华润路旁绿化实景图走在华润路上，购房妹听得到鸟鸣虫禅，看到几位老人垂湖而钓，也看到有人在路两边的“长廊式公园”公园里打太极。

主城竟还有这般静地！脑子里不禁蹦出“不寒不暖花时，妆点西湖似西施”一句。不过，此时东湖比西湖。

临锦江一侧的小区几乎都被圈进这长廊式公园，在寸土寸金的主城区享有这么大一片绿化，爽！

/华润路旁

绿化实景图购房妹觉得，在主城，这里是“公园城市”较好的代言人了。其他楼盘，周边可能有多个公园，但人居是直接建在了公园里。一街之隔，两个世界。

面朝琉璃路的东湖长岛，热闹、便捷、繁华。面朝华润路的东湖长岛，内敛、幽深、静寂。

02

项目：南北地块  相差较大

项目占地90亩，分为南北两区，两区布局和品质差异较大。

/项目总平图

北区，6栋高层呈围合式布局，均正对中庭，视野巴适。大部分户型，还可看到街对面的东湖公园。楼栋之间相互无遮挡，也比较宽敞。美中不足的是，户型多为东西朝向，采光未能做到较大化。北地块临湖一侧，5/7层高的湖畔洋房产品呈“一”字形布局，面朝东湖。因此6栋高层的低层户型，视野将被湖畔洋房遮挡，无法看湖景。

/项目效果图

南区，4栋高层呈点状式布局，在视野上相互遮挡，通风、采光能力弱，而且楼间距较小，不排除有对视可能。总的来说，北区布局合理较合理，中庭面积大，居住舒适度更高。

南区，则十分偏刚需，大部分户型无法直视东湖湖景，配建的安置房也划分在此。

普通高层为24/32层，其中24层2T4设计，32层3T6设计，建面区间107-170㎡；大平层44层，2T2设计，建面区间141-261㎡；湖畔洋房5/7层，建面区间250-410㎡，2T2设计。

/项目总平图

从建面区间看，项目充分考虑了改善客群，但从梯户比、层高和4.36的容积率看，楼盘改善性质并不显著。上下班高峰期，高层和精装大平层的改善业主等电梯，或将等的脑壳痛儿。下班后，洋房的改善业主，望着中庭密密麻麻的人，也或将怀疑人生。

/项目实拍图

在踩盘现场，购房妹看到，东湖长岛的楼盘基本已经成型。项目预计2020年8月完工，照现场进度，如期交房应该不成问题。

03

产品：高层＋洋房 刚需改善全覆盖

大部分购房者最关心产品信息，开发商还未给出具体给出，因此不确定是清水交付还是精装交付，也没有项目的户型图。

高层建面107-170㎡，大平层建面141-261㎡，湖畔洋房建面250-410㎡。

多名小道消息丰富的业内人士告诉购房妹，本批次产品可能以清水均价2.4万/㎡的价格问世。还有一名业内人士透露，价格区间在2.1-2.9万/㎡，南北区地块价格将相差较大。（仅供参考，请以官方发布消息为准）

一切请以官方发布消息为准。此前人居的两个盘，盛和林语（清水均价1.2万/㎡）和花照云庭（清水均价1.3万/㎡），由于售价低，与周边二手房存在较大剪刀差，因此受到较多关注。

在东湖长岛的购房者交流群里，购房妹注意到不少购房者都表示，若价格超出2万，就将转战华润悦玺、青秀未遮山等网红盘。

04

总结及建议

接下来，按照国际惯例，购房妹来总价项目的优缺点并给出建议。

项目优点：1. 地处东二环东湖板块，区域内配套成熟，生活氛围浓厚，宜居指数高。

2. 坐拥锦江、东湖公园景观，享华润路两侧长廊式公园配套，生态系数高。

3. 交通、商业配套突出，上班、生活都比较方便。

项目缺点：

1.极可能被划至盐道街东湖分校。华润翡翠城二手房的高价一定程度上是成师附小的加持。这一点在选择时应当谨慎看待。

2. 项目高容积率，低梯户比，楼间距近，部分户型东西朝向，或将影响居住体验。

因此，购房妹建议：

1.对周边环境有较高需求的改善客群重点关注，对产品及项目本身有较高要求的慎重考虑。

2. 有主城区情结的刚需族可锁定项目的小户型；投资者也可以关注小户，区位好，易出手。

3. 对教育配套较高要求的购房者谨慎考虑，读私立就略过这一疑虑，对生态配套有较高要求的购房者可重点关注。

目前，整个东湖板块二手房均价为2.4万/㎡，项目周边的华润翡翠城5期均价3万，中港CCPARK均价26521元/㎡，永兴家苑15850元/㎡。若东湖长岛没了剪刀差优势，不晓得在楼市供应持续井喷的十月会交出一份怎样的答卷。

来源：成都购房指南

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