成都今年排名前列块高价地入市了,清水单价13880元/平,你买不

大家还记得2017年4月6日那场轰动全成都的土拍吗？

主城区推出8宗地，历时超5小时的土拍，三次熔断，三次抽签，一天之内，成都土地单价屡刷新高，最终8宗地不仅全部成交，其中7宗地楼面地价破万，更是创下了17160元/平方米的成都单价地王，至今未被打破。

因此，这一天也被喻为是成都土拍史上最疯狂的一天，这8宗地也成为了购房者们的一块“心病”：面粉贵了，面包怎么能便宜呢？

细数这8宗地，目前基本处于待售，甚至未亮相的阶段（东原印长江项目目前已经开盘的地块是楼面价较低的那块地），按照规定，拿地2年内必须开发，也就是说，2019年，或将是这些高价地块集中入市的一年。

今天拿预售的中南海棠集项目所在的地块，就是这其中之一，楼面地价9400元/平方米。

根据本次预售的信息，项目将推出首批次3号楼和7号楼，清水交付，成交均价在13880元/平方米，预计2020年交付。

本次将推出248套房源，其中25套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，134套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2019年1月17日—1月19日（共3天）（9:00—18：00）

核验时间为2019年1月18日—1月20日（共3天）（9:00—18：00）

选房时间为2019年1月30日—2月1日（共3天）（具体以开发商公示为准）

作为2019年排名前列入市的高价地项目，其价格自然成为了大家关注的焦点，但对于自住型的购房者来说，只有搞懂了产品，才能从价值上对其进行判断，所以，今天这篇踩盘报告，希望能够帮助到大家。

1、地段

北城新城板块核心位置

中南海棠集项目位于金牛区天龙大道旁，南侧紧邻天龙大道，西侧是保利天和项目，东侧是天龙北二路，一街之隔是西部北斗产业园，从地理位置来看，项目隶属于金牛区重点打造的北部新城板块。

△项目地理位置示意图

这个板块，有两个特点：

一、从环域上来看，项目处于正北方向3.8环左右的位置，虽然已经靠近绕城，但在行政区划上，属于主城区的范畴。

二、这里紧邻新都，按照以往的认知，这种两区，甚至三区、四区交界的地方，大多都是“三不管”地带，这种区域一般会缺少相关规划，开发意愿较低，发展前景不如人意。

但北部新城板块不同，在金牛区较新的“两轴两廊、一核三城”规划中，北部新城是作为“三城”中的“以科技服务引领、现代商贸支撑、文体功能驱动的城北副中心”来进行定位的，目前已经引进了两个省、市、区三级重点政府项目——西部地理信息科技产业园和中铁轨道交通产业园，整个板块的价值也逐步得到了市场的认可。

中南海棠集所在的地块引发的激烈竞拍就是较好的例证，此外就是时隔半年，保利在此又入手一块地（上一个是保利公园里，已经售罄，今年交房），且紧邻海棠集项目，虽然是底价成交，但不过半年时间，相邻的位置，起拍价就上涨了3000余元/平方米。

北部新城板块周边还环绕着3个板块，凤凰山板块、国际商贸城板块和新都大丰板块。

凤凰山和国际商贸城两个板块，目前短时间内都没有计划新增的供应，新都大丰板块虽然新增供应不乏，但主城区显然优势更充分，对于地缘性的购房者来说，北部新城的确是目前周边地缘性购房者最值得关注的板块。

2、周边及配套

人气不足，教育和轨道交通配套有亮点

项目周边目前已经有数个项目，包括碧桂园城市花园、北星城、北斗七星城、保利公园里等，目前前三个项目都已经交房，但入住率较低，因此，整个板块的人气非常低，再加上天龙大道还处于未打通的阶段，我在实地踩盘基本看不到什么行人，来往最多的就是驾校的练习车，我一个女孩子还是有丝丝害怕滴（害羞状）。

配套方面，商业配套是板块较大的短板。

集中式商业方面，已呈现的是零，规划也是零，较大的集中式商业在大丰，以城北优品道广场为原点，距离项目还有大约2.2公里直线距离。

但教育配套和轨道交通配套表现有亮点。

首先是教育配套。

周边1公里范围内已经有3所幼儿园和2所小学，其中金牛区机关第三幼儿园（北新校区）和成都实验小学（北新校区）均已经开始招生，与项目仅有400左右的直线距离，距离项目最近的是隔壁保利天和项目代建的小学，据了解是人北小学，目前已经呈现。

△成都实验小学（塔吊位置就是项目）

△金牛区机关第三幼儿园

由于项目目前还未交房，所以具体划片情况未知，因此以下信息仅供参考。

△截图来源于网络

其次是轨道交通。

目前通过公共交通到达项目非常不便，我是乘坐地铁3号线在植物园地铁站转乘653路公交车再步行了1公里多才到达的售楼部。

但是，就在项目的西侧，有地铁5号线的规划，按照网上查询到的站点位置，与项目的直线距离最近的是九道堰北站，仅有800余米，直接乘坐十分便捷。

据了解，5号线的一二期将在2019年年底开通，而项目的交房时间预计是在2020年。

3、项目规划及产品

中南海棠集所在的地块总占地63.41亩，容积率2.91，地块大致呈正方形，无论是土地规模，还是容积率，对比板块内已经呈现的保利公园里项目（143亩，容积率2.55）、北星城项目（508亩，容积率2.55）和碧桂园城市花园项目（106亩，容积率2.55）都不具备优势。

项目总共规划了12栋，其中1栋为商业，剩下11栋为高层和小高层，以围合式的方式组成了两个组团，其中高层仅有4栋，此次推出的是3号楼和7号楼，具体位置如下图。

两栋高层全部临路，且是东西朝向，但优势在于楼间距够宽，据置业顾问介绍，大约有170余米，我在工地现场感受也不错。

△拍摄位置，3号楼入户门口，正对的就是7号楼

目前3号楼已经有实体样板间呈现，具体大家可以根据图片感受下，这应该比语言描述来得更确切。

△入户

△架空层

△入户大堂

△电梯口

3、7号楼仅有112和136平方米两种户型，分别是三房双卫和四房双卫产品，均是2梯4户设计，层高3米，以下是两种户型图。

两种产品均有不同程度的赠送面积，大约在13—20平方米，因此相较其它同质产品，实得率更高。

我参观了136平方米产品的实体样板间，我认为表现一般，实得156平方米的四房，但除主卧外，剩余三个起居室的功能性都相对较弱，且浪费面积较大。

另外从楼栋位置来看，因为全部对外，尽管做到了主景观面朝中庭，但横厅设计，只保证了一个主卧和客餐厅，另外一面要不就当西晒，要不就临路，总体居住舒适度较弱。

112平方米产品没有什么突出缺点，是一个较为实用的三房设计，且正对中庭，再加上6.5m*1.8的景观阳台设计，观景采光效果较好。

综合以上，我认为项目更适合刚需和刚改关注，品质改善建议绕道。

价格及购买建议

此次预售的价格为12462—15298元/平方米，且是清水交付，如果仅是对比周边项目近期预售的价格来看，这个价格可以说是毫无优势的。

一街之隔的北星城，去年10月20号推的盘，含精装的均价不过9000元/平方米（装修标准2300元/平方米）。

已经售罄的保利公园里，最后一批次的预售时间是去年的3月19日，含精装的单价为9000—10500元/平方米）（装修标准约2600元/平方米）。

但从开发商的成本来看，9400元/平方米的楼面地价，按照3500元/平方米的建安成本计算，可以看到，开发商基本是贴着成本卖的。

看到这里，肯定会有购房者会说：我为什么要为开发商买的高价地买单？如果你有这个想法，且怎么也想不通，那么我建议你，直接pass。

其他地缘性的刚需和刚改客户，我认为可以关注。

首先，片区内及周边可选择性并不多，隔壁保利天和项目，目前开盘时间还待定，且首批次起步就是130平方米的产品。

其次，此次预售的楼栋主体已经完工，已有实体样板间可以了解，明年就可以收房，配套方面，虽然不完备，但对比同环域来看，算得上中等偏上的水平了。

△项目外实景图

最最重要的是，按照我们此前计算的低楼面地价项目的存量消化时间，理论上大约只有5-8个月的消化期了，2019年即将入市的项目，大多会是2017年的高价地块，购房者应该学会用正确的眼光去看待价格，以及面对自己的需求，只有这样，才能选到更适合自己的房子。

本文转自吴思竹

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