南2.5环要供货了!还是准现房,优缺点提前看
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成都楼市新政发布已有一段时间了，有人欢喜有人忧！
喜的是普通资格，不仅新政后首开的“双限地”项目及其后续房源不用再公证摇号，连建筑面积200㎡及以上的房源和登记购房人数在房源数（不含200㎡及以上）2倍以内的房源也不用再公证摇号，大大提高买到心仪房子的机率。
忧的是刚需，限购区域调整、不再区分顺位，以前积累的社保和稳定就业优势荡然无存。“双限地”项目渐成主流，对于刚需来说，把握此前市场留存的“网红盘”、“低价盘”，是当务之急。
2020年4月，位于武侯区火车南站板块的尊邸取证，也是项目目前唯一的一次取证，2964人摇296套房源，整体中签率只有9.99%，实红！
两年后，项目终于传出即将取证的风声，刚需要好好把握这批次的房源。毕竟这些曾经的网红盘，正在肉眼可见的变少。
话不多话，先跟着小妹来看看这个项目吧！
从居住来看，很多人觉得挨着火车站一定就不好，脏乱差什么的，都是家常便饭。但成都火车南站不一样，这里叠加“中优”、“南拓”优势，一直是置业的香饽饽板块。
就说租赁市场，火车南站板块三季度住宅租金高达42.99元/㎡·月，与高新石羊街道、桂溪街道，锦江区锦官驿街道、春熙路街道、沙河街道、书院街街道一起，是成都住宅租金最高的7个板块。
一般来说，租金受区域供求关系、区域人均收入、房屋出租成本影响。这些因素与区域成熟度紧密相关，可以看到火车南站本身就是成熟度非常高的板块。
项目位于武侯区中环路火车南站东路段15号，出门即是中环路，可快速接驳科华南路和天府大道，自驾非常方便。轨交方面，目前项目距附近的地铁站点都比较远。到地铁7号线三瓦窑站，直线距离约1公里；到火车南站约1.1公里。
不过后面会有火车南站TOD，届时的轨交出行应该会改善很多。
商业方面，项目1公里范围内有凯德天府、苏宁广场城市奥特莱斯、万科商业广场、泛悦Mall等商业体。如果想社区消费，除了项目自建两层楼的农贸市场及社区底商，周边的长寿苑社区底商也非常丰富。
教育方面，周边有成都市第十一幼儿园、科华中路小学、锦官新城小学、棕北中学、美联国际高中等，完整的K18教育体系，满足全学龄端需求。
医疗方面，四川省肿瘤医院、四川省中西医结合医院都在项目2公里范围内，当然最近的还是四川省肿瘤医院，就在项目对面。
另外，项目1公里范围内还有十街坊广场、和平社区广场和远伯皇家YS足球公园和吉瑞东苑网球场，日常散步、打球都有好去处。
完善的交通和教育、丰富的商业和休闲广场，完全理解项目上批次取证，为何那么火爆。
不过，项目上次开盘已是两年之前，如今市场已变，究竟这批次的产品如何？值不值得入手？不妨再看看产品。
随着三环内土地供应越来越少，近几年百亩大盘已经很少见，基本占地面积都比较小。项目也不例外，体量不大，总占地仅约19亩，带来最直接的影响就是中庭园林打造非常有限，基本可以忽略 。
在不大的地块上，项目共规划6栋楼，包含4栋高层住宅、1栋商业和1栋多层，全是南北朝向， 共406户，这也导致项目容积率达到4.0，远高于市场平均值。要知道自2020年成都提出降容要求之后 ，低容积率土地供应已是普遍，但多数土地容积率为2.0-2.5。
好在项目的分列布局还比较用心，其中1、3、4、5栋高层，呈错列式分布，加上均为2T4户的设计，采 光、通风、视线都不错。2#楼即为前文提到的2F农贸市场；6栋楼因为地块限制，被隔离出来单独修了5F的多层产品。
不过，需要注意的是，由于项目距前方中环路不足50米，背后靠铁路，要承受前后双重噪音污染。这也意味着，就房源来看，无论朝南还是朝北，都会受到部分噪音影响。
从目前小妹现场打探的情况来看，项目目前已是准现房状态，外立面和公区实景也已经呈现，安全度较高。
具体来看看即将推售的5、6栋楼，共计110套清水房源。主力户型共两种，建面约101㎡和112㎡左右， 均为套三双卫。
101㎡户型竖厅布局，该户型方正实用，主卧、客厅、次卧采光面也都朝南，采光、视野都不错。
缺点是餐厅进深略深，采光可能受到影响，另外餐厅旁的次卧，采光也相对会差一些。
这个户型为横厅设计，除了动静分区、房间方正外，面向中环，景观阳台开间超8米，算是一大亮点。
但由于整个户型布局稍显异形，呈“手枪”形分布，存在过道太长、公共空间小等缺陷，居住舒适度 打折扣。
首先，从优势看起，总结为三点。
第一，现房优势。项目方面打出了“实景现房，即买即住”的广告语，实地观察也能够确定项目已经是准现房状态，交付的安全性大大提高，并且省去了等待交付的时间。项目2020年首次开盘时计划该批次在2022年3月交房，如今已经可以发现小区内有业主正在装修，相信新批次开盘后也会很快进入交房流程。
第二，区位优势。项目位于武侯区火车南站片区，属于成熟板块，项目周边地铁、教育、商业、医疗均已配齐，生活便利度大大提高。无论工作是在五城区内还是高新，通勤都很方便快捷。
第三，价格可控。据置业顾问介绍，项目预计价格2.7W左右，推出清水建面约101㎡、112㎡的户型，总价在272W至302W区间，因同板块内暂时没有其他新房项目，对比五城区同一环线上的金沙板块、如玉润金沙精装单价3W左右，总价306W起，另一侧的成华区的理工大板块，如融创至和雅颂，清水单价也在3W左右，总价480万起，相对来讲，项目的单价、总价都较为可控，计划在五城区置业的购房者基本上都有这个预算。
再来看项目有可能出现的一些劣势。
第一，项目体量不大，1号楼至5号楼规划在一起，形成一个完整的小区构造，其中2号楼是两层的商业楼栋，然而其中一栋即将推售的6号楼则与小区规划“隔路相望”，显得“遗世独立”，可能对居住氛围有一定影响。
第二，项目约101㎡户型较为方正，然而建面约112㎡户型则是“拐角状”的，且景观阳台向北，只有主卧朝南，这样一来，项目楼栋正南北的朝向优势也没有利用好，并且套内设计有“走廊”，会浪费空间。对比起来，还是建面约101㎡的户型更具备优势。
第三，虽然项目确实具备区位优势，但周边老旧小区很多，如西侧紧邻的长寿苑，东侧紧邻的城南驿站，北侧隔路相邻的长祥院，肉眼可见的较为“古早”，虽然底商成熟，生活便利，但美观上是要差一些的，周边的二手房价也不好参考。再者，项目距离火车南站仅有约500米左右，与火车道直线距离不到200米，紧邻中环路，或许会有一定的噪音影响。
虽然优缺点明显，但这个项目算是武侯区范围内，城市中轴线上为数不多且价格可控的项目了，值得购房者放进待选清单中，并且项目还有一定跃层改善户型，建面约135㎡至178㎡，单价仍是2.7W/㎡，总价约364W-484W，也具备一定价格优势，有意者不妨去现场看看！
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