成都楼市:老城区与郊区二手房区别在哪?买二手有什么注意事项?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：您好成哥，在纠结新房二手房，更倾向于二手的，因为可以简单收拾直接住，刚需首套，排名前列考虑学区，第二考虑交通升值，预算110-140之间，麻烦成哥给指点一下买二手房的注意事项，是新房还是二手？哪个区域比较合适，如果能推荐楼盘就更好了。什么时候入手比较合适？房龄多少较好？

回答：这个价格淘二手房好一些，省去时间和装修等成本。二手房的注意事项就是较好房龄别太老，次新房较好10年之内，其次多关注一下物业，好的物业对二手房有保值效果。

关于如何选择有几点注意：老城区房子单价高，位置好，配套完善，但设施落后，户型一般，小区环境差。郊区房产单价低，户型好，小区环境绿化不错，但离老城区一段距离，配套不完善，交通短期欠缺。

刚需如果孩子上学，注重学区，那么尽量选择市区老房子，因为孩子的教育等不起，先过度几年，等条件成熟购置改善房产。其次看生活半径，如果朋友、工作、娱乐都在某一区域，并无学校困扰，哪边近、价格合适选择哪边可能是较佳选择。刚需客千万不要犯一个毛病就是：首套房要优质无缺，只能取舍，选择一处房产。如果不是有某些特殊需求（如孩子上学、老人年老多病需离医院较近等），建议刚需同等距离下选择近郊楼盘。新楼盘在户型，绿化率物业服务上较老房产有一个较大的优势。随着各种配套落地新小区可能也逐步融入老城区变成主城区的一部分。

投资群体的话，重点看单价，因为你购买房产最终看的是收益。较低的成本投入一定时间获得较高的涨幅，就是你的收益。一般而言老城区的房产因为配套都已经兑现，所以升值较慢。而近郊的房产，随着商业配套、医疗配套、轨道交通配套的建立完善。它有一个较大的提升，所以近郊楼盘是投资的优选。总体而言近郊的房产无论是自住还是投资均优于老房产。但如果购买房产，是因为上学或老人使用，建议选择配套较为完善的老城区房产。

提问：成哥，您经常说投资较好的是二手房，那请问什么时候可以购置新房？

回答：这种情况我才劝你买新房：一二手房价格倒挂。也就是同一地块二手比一手还贵，这个现象在上一波政府限价中很多城市都有出现。只要限价政策不取消，那么在未来就有可能还会大面积出现有价值的倒挂一手房；二手的综合成本太贵。小白买房总是只看标价，不思考背后的税费成本。很多卖方市场的城市，税费成本全部由买方承担，卖家一分钱不出，这个往往会增加6%以上的成本，如果碰到差额计税、不少有的甚至大涨后不满二年的房子，那么成本是极其恐怖的。买房者要计算的是综合成本，也就是所有支出合计后的成本而不是单价成本。

提问：成哥你好！我们两口子都是上班族一月收入平均到手2w多一点。我们都在青白江体制内上班，家里有个上幼儿园的小孩。我的户口在龙泉，老婆的户口在天府新区三年。房子现在龙泉驿老城区一套三室，青白江新区一套三室。现在考虑上班和孩子读书，考虑卖掉龙泉驿房子因为房龄有10年了，重新买一套，能够买到105万。考虑到新都和金牛天回买一套，新都就是长的本地学校好点的，附近小区。金牛天回有个实验小学北新校区，附近有保利公园里、北星城、碧桂园城市花园，房价在1.5W左右。请成哥帮我分析一下，这两个地方的选择，还有其它区域可以考虑吗？

回答：从综合分析来看，你们目前2万的月薪，在卖一套龙泉房子后，总预算在105万左右，是过于保守的投资手段了。如果可以的话，我们建议你们把房价总预算买到150+。先说新都还是北部新城，毫无疑问，果断买北部新城！北部新城属于金牛区，教育资源与5+2区域同步，即便是凤尾，也比鸡头强，更何况北部新城的实验小学等教育质量并不差，是传统意义上的价值洼地。如果按照105万总价预算的话，可以考虑北斗七星城或者碧桂园城市花园（需要砍价）。这也预算还有两个出炉，一是青羊二区、锦江二区的学区房标间挂户，如时代凯悦、金色夏威夷、蓝光时代华章等。另一种是兼顾学区和住房的，比如三圣乡的锦江城市花园、鑫苑名家等。新房大多没有这种区间的，建议还是主要在二手房里选筹。成都更多价值高的区域详见内部！

提问:成哥你好！太古里对面恒大都汇华庭小户型、天府新区德商朗诗、天府锦绣、锦江区艺尚锦江哪个更具投资价值，还有恒大都汇华庭，70-90， 太古里旁，值得投资吗？

回答：太古里旁的恒大都汇华庭和晶融汇的房子，小学学区是龙王庙正街，这个学校个人感觉太小只有4亩， 小学也比不了五朵金花，如果学区更好价格远不止于此。租金水平还是不错的，超出了成都的平均租售比。与城南的新房比， 还是差了点，长期看还是比不了天府新区，投资话天府锦绣还可以。

提问：家庭有一套自住洋房110平在双流东升，本人户口双流，任职公司社保在高新区，公司在机场路附近，准备再买一套住宅，投资为主能改善居住更好，但还有一小孩在双流东升读小学，老大三年后毕业才工作，预算250-300。一直在看南面，怡心湖和天新。

回答：成都发展一路向南，天府新区的未来发展是非常好的，但是现在房价整体偏高，如果纯投资不是非常建议。另外，你有高新南的资格，可以看高新南嘛，比如：大源、金融板块，同时也可以考虑新川板块，新川板块未来发展还是可以。如果纯改善的话，怡心湖还是不错的选择。

提问：你好成哥：想在成都主城区或是天府新区购一套二手房（房龄5年以内的），面积（50-70平米，套一或套二均可，较好是套二），预算金额120万（税费除外），预算价格在16000-19000元/平米，请指点如何操作及推荐楼盘。目前看了天府新区的（恒大名都、恒大天府半岛二期），成华区驷马桥的（领都）

回答：恒大名都、恒大天府半岛这两个盘从区域板块来说都还是可以。驷马桥可以作为次选。另外你还可以关注二仙桥板块；如：招商中央华城、交大归谷建设派。另外，在天府新区，5年内的二手房没有什么推荐的，10年内，可以看中铁骑士府邸，南湖国际社区。最后，现在成都政策5年内都有增值税，其实投资10内的房子和5年内的房子，以后卖都没有太大的区别。成都性价比高的楼盘详见内部！

提问：成哥您好，川医旁的老破小该降价出手吗？出手之后会多一张房票，可买高新区。焦家巷有个很小的铺子，年租金2万，卖不起价，那一片要不要赌一下拆迁？或者低价出手增加点子弹？现在房票一张（锦江区），资金100+，如果直接操作，想投资买哪里好？天府新区的二手房，或者“北辰鹿鸣院”总价可以？如果那个老破小出手，大概70多个，几天就可以过户，那手上就180个左右，但是这张高新房票要到11月底拿到。是等房票拿到再直接高新区买房可以吗？大概明年3月份左右还有80个到账。麻烦成哥帮忙分析指点一下，期望有一个比较优质的搭配。

回答：如果必须出手后才有放票，和资金买高新区，就可以出手。只要没有文件规定必须要拆了，那拆迁的可能性都很小，所以建议是可以卖了，增加现金流。北辰鹿鸣院不怎么样，还有现在的天府新区本来就在发展中，没有什么值得关注的二手房，除了南湖国际社区。100＋的资金可以看看华润24城嘛。挨着攀成钢，攀成钢价格都是30000万多，它的价格才20000多，现在的配套那些都还可以，未来升值空间还是大如果11月就有放票了，完全可以等高新房票拿了，直接考虑高新。目前先把资格用了，看还剩多少子弹，再加上明年的到账的子弹，一共多少。才好推荐在什么区域看比较好。

提问：请问成哥，二仙桥的理想城，交大建设派，2.1万左右的单价还值得入手吗？我资格刚到，前段时间你说的时候，才1.7万单价，我首付60个左右，月供可一万左右，我已满五十岁，想走积分落户，今年政策没有限制年龄，想听你的年前买房，能否再推荐成华区或其它的小区？我买房挂户口，投资用地，看过蓝光coco时代，理想城，建设派，招商雍华府。

回答：理想城，交大建设派这个2个小区都还可以，2.1万这个价格虽然比前段时间涨了一些，但是还是能接受。二仙桥板块，除了你说的这些盘，新盘最近开的，青秀阅山府，不知道还有没有房子，铁投紫瑞府，还没有开盘，要等时间。二手还可以看，招商中央华城、和泓东28。成都成华区性价比高的房源及其他小区推荐详见内部！

提问：你好成哥，坐标东莞塘厦，工薪族，手上子弹只有95，可接受月供1以内，目前了解的有先进蔚蓝山、万科四季花城、中信凯旋城、碧桂园天麓山，自住6投资4怎样选择，需要考虑小孩上学问题，或者是否有其他楼盘推荐？或者其它区域建议也可！

回答：优选中信凯旋城，次选万科四季花城、先进蔚蓝山、碧桂园天麓山；自住还是考虑通勤近一点的。另一种是投住分离，将资金投入在有潜力的地段，然后在工作的地方租房住。具体价值高的板块及楼盘分析详见内部！

提问：成哥，想买养老房，什么样的房子适合养老？

回答：很多人以为，世外桃源适合养老，其实是错的。中国最长寿的城市不是大理和海南，就是上海和北京，所以所谓适合养老的房子，旁边一定是医疗资源丰富，而且商圈配套成熟。

如果是老人居住，有以下这些是加分项目：1.三级甲等医院（5km内）；2.步行10分钟可达的中型购物中心；3.小区配套的健身设施和公共社区，较好有会所；4.绿化率35%；5.房子必须要有电梯；6.南北通户型；7.不要是小区外圈的房子，靠中心位置的边套。

但是一般这样的房子都不会太便宜，而且涨幅空间也不会太大，作为养老还是很不错的选择。

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