三大分化改变市场逻辑!“窗口期”买房更需衡量自住价值

据成都房产发布小程序数据统计，今年9-10月，大成都共发出165张预售证（含商品住宅、保障房、人才公寓），新增房源供应37345套；其中9月新增房源超23000套，是目前今年上新最多的一个月。

然而上新高峰并不意味着成交高峰。据锐理数据统计，9-10月成都楼市有64个项目开盘，推售房源19185套，其中成交10350套。无论是推售量还是成交量，今年的“金九银十”都是2018年以来的较低点。

据锐理数据制作

供应加大，竞争加剧，房企在传统销售旺季“以价换量”，如此大势之下，随之而来的是一个正在悄悄分化的市场。而这，正是成都楼市当下的真实写照。

01

业绩分化

销售难≠每个项目都难

122.49万平米，这是克而瑞四川统计出来的10月份大成都商品住宅成交数据。

单从这一数据层面来看，环比几近腰斩，创下近一年新低——“银十”，显然没有如期而至。而且，即便像中海·浣云居这类主城的改善项目，在开盘扔出高层优惠60万、叠拼优惠20万的折扣，开盘去化率也仅有28%左右；交投电建·洺悦珑庭10月26日开盘，去化率约47%，远低于上批次80%的去化率；10月23日开盘的中建·锦绣天地，开盘去化率也仅有约18%……

图据克而瑞四川

但，这并非市场的全部，因为个别项目依旧在开盘时卖出了100%去化的业绩。

销售难≠每个项目都难。

10月30日，万科·天府锦绣328套房源入市，建面约188～270平米，成交均价约30956元／平米，认购率100%；

10月25日，SM锦悦642套房源入市，建面约71～131平米，成交均价约19730元／平米，认购率100%；

再往前一周，麓湖生态城推出370套房源，高层产品建面约142～219平米，均价约22359元／平米；超高层产品建面约214～277平米，均价约27241元／平米，认购率100%。

万科·天府锦绣2号地块3组团

克而瑞在报告中称：“这些项目刚好代表着市场对产品的两种不同期待。”一种是以SM锦悦为代表，地处城市发展成熟地段，面积小总价可控，总价上车门槛较低；另一种以万科·天府锦绣和麓湖生态城为代表，它们的快速去化昭示着市场对优质产品力的追求。

02

心态分化

“首改”趋向谨慎

“再改”倾向资产优化

两种截然不同的业绩表现，背后折射的是购房者心态的分化。

麓湖生态城在此次沄岸2批次售完后，发布消息称：“与以往几次刚需熔断不同，本次70%的客户为普通购房资格。”呈现在具体的销售表现上，出现了大面积去化速度快于小面积的情况。

这一趋势，麓湖生态城并非近期市场上的个案。新希望·D10天府、万科·星耀天府、建发·央著等拥有总价超过500万房源的项目，无不是大面积、高总价房源销售速度更快。

新希望·D10天府建面约200㎡装修示范单位

而面对另一类总价在300-400万左右的项目，购房者的出手就明显更趋谨慎。

上周，摇到500余号的刘先生放弃了天府公园未来城的选房。因为轮到他选时，原本心仪的建面约143平米户型已售完，剩下最小的户型已是167平米起跳——这样一来，总价就接近300万，超出预算至少40万。首付款的增加，又担心贷款办不下来，想要改善的刘先生不得已放弃了外界眼中的这一“网红”项目。

稍早前，科华388进行了选房，户型区间122～142平米，单价23799～29392元／平米。根据成都市住建局官网公示的数据，407组购房者报名，剩余／退出的房源套数为262套，意味着仅有126组购房者选房，而放弃的客户达到281组，弃选率近70%。

科华388靠近二环高架

一位房企人士分析称：“从再改的角度来讲，政策的倾向、市场的走势会让他们开始思考资产的优化，并迅速‘多换少’，‘小换大’；但首改客群就不一样了，地段、价格、产品上的任何一个因素都会比以往更容易触动购房者的神经，观望的情绪让成交周期也随之拉长。”

03

区域分化

近远郊的“降温”、促销

比主城来得更快更猛

再来看几个直观的数据：

中指研究院的统计数据显示，1～10月，成都全市累计商品住宅销售面积2117.3万平米，同比上升3.1%；中心城区累计商品住宅销售面积1536.2万平米，同比上升7.6%。

但具体至10月，根据中成房业的统计，成都传统主城区成交住宅29.5万平米，环比下跌15.7%；天府新区成交20.3万平米，环比下跌8.1%；近郊成交41.4万平米，环比下跌52.1%；远郊成交38.1万平米，环比下跌43.8%。

也就是说，10月市场表现中，主城区和天府新区相对影响较小，近郊和远郊项目面临的销售压力更大。

经历过楼市这几年调控的人一定会发现，每一轮的调整周期，区域的分化都没能逃过上述这一趋势。在“普涨”的行情下，主城区和近郊、远郊的差异化市场表现或不明显；而市场一旦转向，近、远郊的“降温”远比主城，尤其主城核心区来得更快一些。

作为能率先感知到市场冷暖的房企，迅速推出优惠，力求“以价换量”和现金流的安全。且离主城区越远的的板块，房企促销的力度越大。

04

后市预测

房企加速推货，以价换量

买房需更多衡量自住价值

再过不到两个月，2021年就将结束。

从过去看年末，想方设法冲击业绩是每一家房企都难逃的命题。而今年，悬于头顶的年度销售任务和资金压力比过去任何一年都更感“鸭梨”。

房企加速取证、推货，并给出较大优惠，大概率是必然之举——根据发哥不完全统计，仅11月就有超过20个项目、6000套房源入市；其中不乏像凯德·世纪名邸、山河玖璋这类关注度极高的项目也都传出即将入市的消息。

一位房企人士将此形容为：“用尽包里所有的‘子弹’，把业绩‘跑起来’。”

仅在这几天，万科西南区域推出了“好房狂欢节”，保利推出“又又生活节”，兴城人居旗下25盘推出“两个月超长优惠期”、“万元清空购物车”、“5万家装豪礼”等六重福利……这些成都市场上的TOP10房企已经率先“跑”起来。

从另一方面来看，这对于购房者来说并非坏事，相当于打开了年末上车的“窗口期”。但也更加提醒购房者，进入“买方时代”的市场后，我们应该为怎样的产品买单？

“正确的判断才能买到穿越周期的房子。“有业内人士认为，市场进入调整期后，反而会让购房者变得理性，这并不是一件坏事。在当下，买房应该从自身需求出发，更多关注房屋的自住价值。

来源：成都商报房产发布