成都“小香港”:一个万人小区的生活百态!

前段时间，编辑部小美女说她逛了一趟“小香港”回来，在我们的疑惑目光下，甩过来两张图——

（图据网络）

一张是香江大名鼎鼎的彩虹公屋，另外一张则是在业主口中有“小香港”之称的锦江城市花园。小美女说给锦江城市花园P一个“彩虹外衣”，就妥妥的港风既视感。

事实上，这个交房N年，经常在楼市盘点中因为“高密”而上榜的项目，曾经数次因为“电梯难等”上新闻头条的盘，特别不是没有故事的女同学。

昨天下午四点，房老倌先独自遛进锦江城市花园3期一探究竟，在业主口中，3期人车分流，占地最多且只有7栋楼，算是配置相对不错，绕场一周，房老倌只有一个感觉——

上联：

“遛狗遛娃遛八卦，嬢嬢大爷的天下”

下联：

“麻将声与麻将声，莽令声声声不息”

横批：

“城花”烟火

整个3期，烟火气相当浓厚，据房老倌不完全统计，发现小区一楼的棋牌室和生活超市至少各有7家，这两种“业态”不少店面都是挨着的，有些棋牌室，只闻其声，不见其招牌。

（3期棋牌、超市组图）

当然，上述常规一楼住改商配置，3期里面还有很多其他难以想象的业态，譬如——

教育类：

美术培训中心、少儿英语、课外辅导班

（3期教育类组图）

美容类：

Spa、美容美体、TONY老师店、按摩店

（3期美容类组图）

其他类：

五金铺、电器维修、保洁、干洗店、服装修改补、快递

（3期其他商业组图）

相信房老倌，上述商家，只可能有漏没有多！

U1S1，围合式设计，小区绿化还是不错的哈，低楼层的采光可能有所影响。

（锦江城市花园3期中庭实拍）

当然，重头戏来了，虽然楼下“丰富多彩”，但被誉为“住在这种连楼都不想下的小区”，到底是什么体验。

房老倌随便找了一栋楼实测一下，由于时间点的关系，在几乎没有其他任何“竞争”的情况下，从1楼上到34楼，等电梯到出电梯差不多用了2分钟；下楼的时候，遇到有2户业主出门，花了3.5分钟时间。

楼栋里面是长廊型布局，采光不是很好，如果遇到楼道灯坏了，场景都不用重新布置，直接能拍“悬疑片”。

（锦江城市花园3期楼道实拍）

据悉，3期7栋楼，总共有3842户，面积区间约50-80㎡，2梯11户，入住率相当高，用中介小哥的话说：“每天晚上都是万家灯火的场景”。

房老倌简单算了一下：仅3期，按照每户2.5人计算，平均就是约621人用一部电梯，这还不包括外卖小哥、走亲访友和中介带看房源的人群，这意味着一栋楼，可能有近1300人用电梯。

一位遛狗的嬢嬢告诉房老倌：“外界传的高峰期等电梯半小时有点夸张了，可能是极个别情况或者某个电梯有故障，但是物业也一般不会在高峰期维修电梯，高峰期等电梯时间是10分钟起步，要是排名前列趟电梯没挤上，20分钟也是正常的事。”

房老倌的朋友曾提及锦江城市花园有4个电梯高峰期：“早上7/8点，打工人和读书人出发；下午1/2点，麻将大军出发；下午5-7点，接娃儿放学，下班的回家；8点之后，晚上遛弯大军”。

ANYWAY，住在这样的房子，真心是不想下楼了。那屋头憋久了咋办，房老倌有个不成熟的建议，上楼顶，看468的修建进度，但是要注意安全哈！

（锦江城市花园3期顶楼实拍）

为了不跟业主们打挤（办公楼下高峰期等电梯的经验也不少），房老倌是专门错开了高峰期。离开3期的时候，能明显发现，“买菜大军”开始蠢蠢欲动了！

随后，房老倌找了周边的中介，进锦江城市花园2期看了房源。

先画个重点——

如果说，3期的一楼住改商只是“点状”的分布，那么，2期则是妥妥的“线状”分布，“阅盘无数”的房老倌，也被其2期的一楼商业惊！呆！了！——

（短短24秒，打开小区一楼商业新世界）

一排过来，刚刚在3期看见过的商业业态，这里基本都有，而且门口还站着“小蜜蜂”现场扫码送礼拉客户，不晓得的，真还以为在春熙路逛街。

另外，不要以为2期的商业都集中在这一排，too youny  too simple，其他楼栋下，也夹杂着各类“小商店”。

中介介绍，相比3期，2期其实更密，地块相对较小，且人车不分流，2期有一栋楼还是2梯13户这样的配置，眯着眼睛也能想出高峰期电梯的现状，可能和地铁火车南站的高峰期可以媲美。

站在2期的中高层随便拍一张，往下看，2期中庭也还是可以，但是房子也太！密！了！

（锦江城市花园2期俯拍）

成都楼市比锦江城市花园容积率高的小区也不是没有，但是为什么就它能常常在“高密榜”上称雄，房老倌总结了一哈：“比它容积率高的，特别没有它堪比40年小公寓的梯户比，即便容积率和梯户比都能与之一战，总楼层可能也没有它高。”

虽然槽点一more儿多，但是，在二手房市场，锦江城市花园算得上妥妥的区域刚需“王者”。

首先，租赁市场活跃，整个锦江城市花园以小户型为主，1700元左右就能租到带电梯带装修的标准的套二或者小套三，而且东三环外，交通配套都还不错。

当然，租户多，人员流动复杂，对于小区的私密性和安全性也是极大的考验。墙面全部是各种开锁、疏通管道的印记。

（锦江城市花园2期实拍）

其次，小区转手率也高，建面约40-50㎡的套二户型，现在首付都可能不到30万，小青年过渡用房比较活跃。

曾经，锦江城市花园卖不过同是小户型为主的鑫苑名家，因为后者的容积率和梯户比都相对好一些。但是，自从锦江城市花园被划到盐道街小学（528校区）之后，在二手房市场就相当受欢迎了。

据中介介绍，合能锦城和华熙528也能入读盐道街小学，不过目前这两个项目在二手房市场都还有增值税。同时，房老倌也提醒，如果真的为了学位买房，也要注意该房源的学位是否已经被占用，6年一轮，提前得打探清楚。

房老倌走出2期大门的时候，盐道街小学快放学了，锦江城市花园新一轮电梯高峰即将到来。

（盐道街小学实拍）

事实上，成都还有很多这种“蔚为壮观”的高容积率小区。

2006年

成都市规划局提出，为适应将来又高又密的城市形态，鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设，鼓励城市向“高、密、活”方向发展。

规划提出后不久，就拍出了一块容积率高达7.0的地块。彼时，“蓉城曼哈顿”的宏图被勾勒出来，但房子，并不仅仅是钢筋水泥堆砌出的建筑。

2017年

成都规划局再发规定，降低开发强度，城市核心区较高容积率为2.5。即“城市核心区较高容积率为2.5，一般地区为2.0，特别地区为1.5。容积率下降到2.5以下，这意味着未来将拥有更好的城市居住品质。

而对于2万平方米以上建设用地内的建设项目，高层建筑之间的高差比不宜小于25%；商业办公建筑不宜出现3栋及以上简单重复，住宅建筑不宜出现6栋及以上简单重复。

这是通过对建筑形体的控制，使建筑外观体现出多样化，同时采取组群布局方式，通过建筑组群之间材质、色彩、形态、立面处理上的区别，形成丰富多样的建筑形态。

所以，以后这种“肩并肩手拉手”的“一字型”房源，也基本不会出现。

（锦江城市花园2期实拍）

同时，这份《成都市城市规划管理技术规定2017版》中删除了“商住楼”一词，明确表示“新建住宅不得设置底商，商业应独立设置。”至此，成都的“高密时代”落幕，“筒子楼”和“鸽子笼”将成为历史。

新规还规定了建设用地内配建机动车、非机动车停车场（库）的标准，二环以内住宅的机动车位，每百平方米较低配建为1个，二环以外为1.2个。而公租房和廉租房原则上不配建停车场（库）。

这也意味着，类似锦江城市花园这种车位比1:0.5的小区基本告一段落。

毫无疑问，锦江城市花园这种“高密”的房源，是一定历史下的产物。但是，它的存在，也为不少城市青年留在成都提供了一个低门槛的渠道。

房老倌在网上看到不少或怀念或吐槽锦江城市花园的信息，这个“方便与麻烦”并存的小区，将是很多人的“成都记忆”。

来源：房头条