成都楼市:限购背景下,购房容易踩雷,这三种房子就是“雷”!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，现在房产严格限购，请问现在在成都买房，应如何避雷？

回答：成都楼市目前涨势确实明显，但涨势不会蔓延至全楼盘，存在涨势良好的优质房源，也有很多涨不动的房子。刚需购房占据成都购房者的一大部分，但刚需对楼市并不了解，在限购背景之下购买房源极易踩雷。因此以下几种房子不要碰：

1.限购宽松区域的房子。限购严格区域的房子比限购宽松甚至不限购区域的房子更值得购买，买对房才是最关键的。资格有限的购房者较好凑资格买一、二圈层的房子，三圈层与不限购的视高、公寓并不推荐购买；没有资格又很想购房的人，推荐新津与青白江。

2.楼龄大、环境差的房子。这类房子涨势慢，涨幅低。

3.二手房挂牌价高、成交量低区域的房子。这类区域通过二手房高挂牌价去拉动新房价格，提高房东购买预期，但新房实际价值与产品质量并不符，购买可能会遭受一定的损失。

提问:成哥你好，本人单身女，国企退休，在四川三线城市有一套房。孩子在成都上学今年大学毕业，打算在成都买房工作。有子弹120，请问子弹如何配置，先工作交社保满一年后 再买吗?买成都哪个区域合适，是高新还是天府新区?孩子学校新建，小户型有人卖出，略低于市场价需全款，但五年过后才办证，能买吗?

回答：成都54大法或者补2年社保都可以破限购天府新区暂时不推荐，高新区也不是洼地，二手房多看看时代晶科，怡丰新城，大源凤凰城，保利心语。集资房适合纯自住，投资不建议，二手市场受众面太小，全款占资金，没有杠杆，升值潜力大。成都价值高的区域详见内部！

提问:成哥你好!我们夫妻俩在崇州工作，现在崇州—套房，温江—套房。目前想法，想把温江房子（香悦云庭）装修，用于自住，孩子打算在温江读书，通勤崇州大约半小时。打算一年后卖掉崇州房子，大约90W加上手上4OW，打算到成都市区投资个200W的房子，这样是否可行，会不会太过折腾?是等入住温江后卖崇州置换，还是现在卖崇州置换，然后租房，纠结中。另外，这个预算成都有哪些推荐的板块?

回答：个人建议，入住后置换。首先租房和搬家都是需要付出资金和时间成本的。如今成都楼市，新房肯定是越来越贵，有剪刀差的新盘基本上已经很少。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状态，现阶段来看，这几个月市场变化不会太大，即使涨也是小幅度上涨。200万推荐。新房推荐，投资可以不看区域，有性价比就上。二手房，给你几个盘，你可以做参考。如果有高新资格的话，优选高新。没有可以看看九龙仓御园。华润二十四城，中海新华府。绿地468，中粮香颂丽都，等类似的盘。配套相对来说都还不错，以后无论是租还是卖都好出手。咱们普通人投资以求稳为主，这些盘，跟着大盘上涨没有什么太大的问题，虽然涨幅不会太大，但相对来说比较安稳，保值。成都价值高的板块详见内部！

提问：成哥好，现在买房应不应该长期持有啊？如果长期持有，之后不还是会变成了老破大或者老破小了吗？还有我看现在市场上面次新房的涨幅挺大的，感觉这个是个买房思路啊！

回答：关于房子是否应该长期持有，可以从以下几个方面考虑： 首先，对于一线城市来说，房子长期持有可以实现增值较大化。其次，对于房产来说，买卖之间需要付出10%-15%的成本，因此在不停买卖中资本是被消耗的。然后，次新房的确是二手房中涨幅较大的一个种类，但要每次你想精准把握这个交易期间这个还是比较困难的。最后还有政策的影响也会导致每次置换的成本更好。 建议一套房产较好是可以长期持有；通过提高自己现金的流入量增加储存而非寄托在每次的置换上，可以采用出租的方式。     

提问:龙泉驿区|龙都国际二期、双流区|成都远大林语城南地块三期、温江区|恒大未来城三期、龙泉驿区|阳狮广场，这几个盘怎么样？

回答：龙都国际太偏远了，但好歹比同安阳光城好点，但是比帝一广场差点。便宜的话，龙泉本地自住买就买了，不会站岗。远大林语城一般, 值得去摇，摇中了再考虑买不买吧。未来城值得摇，帝一广场之前说过,也值得摇。这四个都很一般，还不如明信城好。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，我身边买房投资的朋友不看好温江，但我觉得这个地方未来规划不会差，如果我在温江买房投资，想问老师温江未来3.-5年，哪个区域发展会较好？

回答：可以考虑光华新城。这里地段好，交通便利，是成都出城的必经之路，人流量大，现在已经通了两条地铁，未来还将新增三条地铁；地段也不错，这里离青羊新城近，能受到马场坝TOD的辐射，有一定的人口基础，未来发展潜力大；其次，这里配套比较成熟，整个光华新城各个板块的配套都已经落地完善，商业、公园、教育资源等配置齐全；最后这里区域比较新，区域内楼盘新，房龄多在十年左右，规划合理，居住性强，未来还有很多可供开发的土地，因此这里未来的发展空间很大。

提问:成哥，总价400-500，20年8月开始交的社保，1月份开始落户，有房票没贷票，准备远期合同买个房，做全款抵押。最主要还是投资目的，没有什么自住和学位要求，现在推荐哪里？看了几个天河和黄埔涨的都挺快，感觉远期合同可能不太好谈。

回答：是的，远期合同不好谈，在实际交易中，要做到过户，需要时间，这个时间动辄三个月。而很多也是需要置换的，这里就需要一个卖掉再买。当然上家希望快一点，挑选一个能够给全款的，较好就是能帮自己还清房贷的，然后一个月左右就完成过户的，如果自己本身没房贷，较好第二天就全款过户的。但这也不是很现实。所以我们还是有捡漏的可能的。目前的手段，始终还是适合先拿下再周旋的方式。关键是配合你买房的中介一定要是你这边的人，能够助攻你。400-500w，广州投资价值高的板块详见内部！

提问：成哥您好，现在经济低迷，通胀却很厉害，现在持有现金和买房怎么选？

回答：越是大环境不好的情况下，越要印钱来刺激经济，而另一方面，赚钱却是越来越难，那到底是存钱过冬正确，还是买房正确呢？这得看自己的具体情况，如果工作不稳定，手里的资金并不充裕，那现金流就显得更重要一些。如果你的子弹已经足够多，那你就要担心保存问题了，必须抓紧在暴风雪来临之前先买个“树洞”把来之不易的子弹储藏起来，对大多数人来说，当前形势下买房起了树洞的作用。

这其实也是富人买房的思路，选在这个时点把钱换成房子，也是在看清这个货币迅速扩张的大环境下，用持有重资产来替代越来越不值钱的钱，为的是不让自己手里的钱不被过分稀释。当大环境不能赚钱时，一般选择少赔钱！

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