成都楼市:今年房价还会上升吗?如何看待今年的楼市?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好，本人单身，今年打算在成都买房，想问今年成都的房价还会往上升吗？老师如何看待2021年的成都楼市呢？

回答：基于“房住不炒”的大背景下，城市限购保护刚需，也就限制了投资客资金涌入，因此2021年的新房单价涨幅不会太高，总体处于稳中带涨的趋势。

首先，成都房价会涨，涨幅领跑者为次新二手房与刚需小套三，主要是因为刚需群体购买目标集中在这两类房产。新房单价涨幅虽然不高，但总价门槛总体来说还是会提高，这就促使刚需者将目光投向次新二手房，众多刚需群体的涌入会给二手房价格带来一定的上涨。除此以外，在换置成本加大，房产限购的条件下，购房者只能考虑一次性购房，因此在各个区域总价低的刚需板块，小套三的需求量也在增加，因此小套三的涨幅也会提升。

其次，房价在上涨的同时涨幅不会太大，总体稳定。首先是因为刚需刚改是成都购房者中基数较大的一群人，他们的增量会带动房价小幅上涨，但由于其购买力不足，不会给房产市场带来较大的涨幅波动。其次在于土拍市场区域地价虽然在不断刷高，但是因为房地产的收益在于资本回报率而非利润率，所以房产单价涨幅也不会很大。

提问：成哥，记得之前有人问你四川的二线城市中,你最看好哪个(大概是经济发展和房地产方向) ?你说自贡,理由是在成渝中间。但如果从这个角度看的话，内江地缘环境不是更好么?高铁都是现成的。

回答：其实是都不看好的，资阳自贡内江之流就和眉山德阳一样,炒作后一地鸡毛， 高铁本身并没有多大的日常通勤价值。只能说成都重庆价格太高了，会溢出一部分需求而已。当前四川地级市西昌最贵,是因为旅游度假地产，但是二手流动性会有一定的问题。总体上还是在成都重庆的行政区划范围内寻找价值，成都的视高已经贵得一塌糊涂，没什么机会了。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，楼市目前涨幅微弱，现在很多人拿成都和重庆比，说重庆没有好的产业布局规划建设，重庆的房产投资就是坑，成都的产业规划布局完善，集全省之力发展，它的房子才有投资潜力和未来，对此您怎么看？

回答：首先，我国的城市地位因素排序中，政治地位是大于经济地位的。目前来看，成都的城市指标很多优于重庆。成都的确是集全省之力发展，但重庆发展是国家战略，获得的能量比全省之力还要大。高级直辖市发展潜力一定比省会城市大。从人口上看，四川多于重庆，但是川渝地区融合得很好，四川各地级市人才在城市的选择上成都和重庆旗鼓相当，两者魅力不相伯仲，人口吸引力对比并不显著。

但重庆有一个很大的红利，那就是地理环境。不仅是和成都比，在全国的范围中，重庆这样的山地城市都是少有。重庆是一个异常缺地的城市，两边的山脉把重庆核心区牢牢限制住了。一旦城市发展突破一个奇点，重庆的房价将会立刻腾飞。这个时刻不会很远，10年左右一定能看到。重庆投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥，你好，本人在成都老城区有套自住房，各方面配套设施一般，现在有小孩，打算买一套带学区房子，不知道该怎么去买一套改善房？

回答：目前对于很多工薪阶层来说，想要完全依靠自己的能力来买上一套不错的房子很困难，如果不贷款，需要存很长时间的钱，如果贷款，那么后期的还款也将会是一个很严峻的问题，因此如果想要在成都买到一套改善盘，较好的方法就是置换。首先就是考虑自身预算，要考虑房子能卖出的较低价以及月收入30%～50%的贷款金额，一定要将预算控制在自己所能承受的范围之内，置换的话没有其他资金来源，如果贷款一定要考虑自己还月供的能力，保证自己生活品质；而且老城区的房子卖掉后不用把所有钱都用于首付，建议留一部分资金保证3-5年的还贷需求和生活需求其次是考虑房子的性价比，选定好房源后，要从学区、房龄、品质、商业配套、交通规划等多方面来综合考量，选择性价比高，未来前景不错的房源；最后是要看准时机，房子的价格每天都在发生变化，选定房源之后，在一个合适的时机就果断下手，犹豫很有可能错过良机。

提问：成哥好，麻烦推荐一个250万以内自住加学区的二手房。

回答：如果在主城区，建议看看实验小学蕴雅校区周围的二手房，例如紫御熙庭；如果在高新区，建议看看益州小学新校区周围的二手房，例如航天城上城，两江国际等等，当然更推荐天府一街的凯德世纪名邸，中洲锦城湖岸，对口蒙彼利埃小学，霍森斯小学。

提问：成哥，最近看到三圣乡的土拍价格排行到了成都的排名前列名。我印象中它还是个花鸟市场加农家乐，请问老师三圣乡现在到底如何？

回答：不住在东门的朋友可能对三圣乡没什么概念，但现在这里不仅人多，房价也高，现在的三圣乡早已不是最初的花鸟市场，从07年大量刚需房落地开始，这里就进驻了大量的人口，比较具有代表性的就是锦江城市花园，虽然户型小，密度高，居住环境差，但仍吸引了大量人口，究其原因，主要还是因为这里地段好，这里在战略上有少有的地位，去不了高新区或者市区的人都会来到这里，区域的品质和潜力也在发展中不断释放，配套设施比较完善，医疗、商业、学区都不差，同时也是深受开发商的欢迎，可以说这里已经改头换面成了一个全新的区域，未来将有可能成为成都东的核心。

提问：成哥好！准备下手二手房，300万左右(高新除外)，能否有好的板块好的楼盘推介，他看了时代豪庭能买吗？

回答：时代豪庭是内环算不错的小区环境，可以对比更好学区的世代锦江。其他二手房可以考虑：中粮鸿云，天誉南庭，icc，中洲中央城邦。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，1、上海普陀桃浦智创城看好吗？武威东路站地铁口单价6.2万的圣都汇合适购入吗？2、位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久。还有哪些板块值得推荐吗？

回答：1、桃浦板块这一块，有铁路穿过，把板块割的支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要的发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格也是比较温和。2、外高桥是过去几轮上海房产牛市里房价涨得比较慢的。区位有问题，园区没有高薪产业，然后又是偏距浦东北面一隅，不是发展的重心。20多年的老破小也没多少优势了，现在可以考虑卖出置换了，把重心放在买入置换上面。上海价值高的板块详见内部分享！

提问：成哥,之前找一个中介的去砍价,觉得能力不太行。想换一个，1 ,依然找原中介公司,换个门店找一个。2 ,直接换其他中介公司。还有一个问题,如果一个房子,这个中介谈不成;过几天,我换个中介去谈,这样做好嘛。会不会让业主觉得很好卖。

回答：你之前面谈过没有?如没有,你还可以再换一个中介,不同品牌的去做试探。若面谈过了,你就别想更议价了。除非房东缺钱缺买家，要不然他不会再选择你。

谈不成是有多种原因的：业主不缺钱,不着急,还是业主有其他的选择?去摆台之前, 一定要了解清楚。你可以来回两个中介之间去磨清楚业主的真实心里底价,比如一前一后加一点价格去探底价,不要仅相信某一个中介的报价。也可以通过两个不同的中介去打听清楚业主真正卖房的原因。某一个时期,业主可能会集中接到不少询电,其实可能也不过是一个真实买家而已。所以不用太在意。

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