成都楼市:二手房要买毛坯房还是装修房?从这些点去分析就对了!

我是成哥说房，一个资深的房产投资专家。用最专业的角度为数万人提供买房的较佳方案。投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑，避免雷坑！

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，现在考虑买成都的房子，一种考虑是买新楼盘，还有就是买二手房。但是二房的过户费很高，想选择新楼盘，但是选择性太少。后期可能要到外地一段时间，如果考虑二手房，想买毛坯，可以自己装修。另一种就是买简装房，先出租，可以缓解贷款压力，但是买装修房问题比较多，且房子重新装修成本也相对毛坯房装修成本更高，您觉得买新房，二手毛坯房，二手装修房哪一种更适合？有具体的推荐吗？谢谢！

回答：首先你应该先考虑好两个问题：

1.买房需求：你买这套房目的是自住还是投资，或者说哪个占比大。

2.空置成本：你目前在外地，要隔多少时间才会自住，或者买完不住长期空置等升值。

如果自住需求偏大，两年内会回到成都生活，建议你买新房，新房可以按自己喜好装修，居住环境 体验会更好，而且2年交付期，空置成本不算高，另外自住本身也是一种消费品。

如果投资需求偏大，2-5年都不会过来自住，建议你买二手装修房，时间太长，空置成本会逐年累加变高，投资讲究的是回报率，加上现在房价涨幅较慢，我们必须要配合出租，降低月贷成本。二手毛坯和新房都不利于出租，投资买二手精装就会更好一些。具体的推荐可以参考内部分享！

提问：成哥好！坐标成都，首套房名额父母使用了，用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房，首套商贷70W，贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子，商贷收益报虚增，这样还贷压力不小。现在想赶紧用70W，买小面积套二投资或盘活房子，现在不知道要去哪里买房子，看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平，但在目前的建设中，短期内不可能实现租金和利息支撑，缓解还贷。想问成哥有什么建议吗？

回答：你的购买贷款想法是错误的，贷款时间越长，贷款越好，债务就回摊越薄，再加上30年的通货膨胀债务将被稀释，你的排名前列笔贷款只有20年，自然每月的贷款就会很高，压力很大。另外，购房投资不建议全款，全款房子没有杠杆，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦上涨的房价资产将会被放大，那么第二套购买住房的投资必然是贷款，首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。

新都可以考虑三河大丰那一带，靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋，首付50%，选筹控制目标的总价应该在140万左右，这样就可以有更多的购房选择！

提问：成哥好，听说新手买重庆适合老破小？为什么，老破小流动性不是比较差吗？

回答：其实老破小是最适合初学者的。总价低，首付压力小，单价低，投资风险小，而且重庆不限购，也不必担心购房名额的问题。优质老破小，空置率极低且租金回报率极高，甚至做到了租抵供。

但“买卖是买卖，租赁是租赁”，出售时，市场并不会因为它的租售回报率更高而给出更高的估值，投资买房，起决定性力量的公式是：

赢利=（卖出价-买入价）*面积

所以，可以尝试淘老破大笋盘，虽然流动性稍差，租金回报率也不及老破小。

市区老破小和老破大遇到旧改和电梯加装容易形成暴击。

提问：成哥好，三年前用公积金贷款投资了套龙泉的二手房。现在已满三年，但小区比较破，价格在阴跌。想置换，但目前担心两个问题，1.这房有增值税卖不上价，2.置换买不到好盘，利率又比较高，不涨就亏。请问我该现在卖了止损？还是置换？还是等利率低点或满五年了再置换？现在预算在400左右，请问成哥有具体的推荐吗？

回答：只要房价还在涨，那理论上就是越早置换越好，再多等两年，房价可能还会再涨，或者说一些中等性价比的楼盘也没有了。所以，房价未来肯定是上涨的，你就现在置换，400个的预算我觉得至少置换到市区去，还是可以的。针对你的情况，具体的推荐可以参考内部分享！

提问：成哥好，之前订了恒大的楼盘，是顶楼，但后面听到别人各种说顶楼不好，像我这种情况不想买了，已经签了认购合同，认购金1w还能要回来吗？

回答：恒大是可以无理由退房的，所以认购金拿回来应该问题不大。至于顶楼，主要是怕漏水的问题，这个以后挺麻烦的。

“无理由退房”曾是恒大等房企促销抢收的重要营销策略之一，随着楼市转暖，这一促销方式逐渐被市场淡忘，平常下定卖楼者想要退房，通常都需要向房企支付不小一笔违约金。

而在目前大环境下，楼市承压，房企节后销售额大幅下滑。为尽力减少损失，花样年、融创、绿地等多家房企开始自救，率先推出“无理由退房”政策。

开发商此举可以起到一定的转化效果，但不会那么明显有效。如今形势下的就业、收入前景，才是对购房者影响较大的因素。从微观层面讲，调控没有松动，也是制约购房者消费的核心原因。

如果上述因素未改变，开发商的种种自救行为，也只能产生微小的推动作用。

提问：成哥你好！2024年的世界园艺博览在成都东部新区空港新城，是否对三岔湖创造出更具投资潜力呢？

回答：东进是个大手笔，目前的阶段仍然是是大基建建设，会进行前期的安置房建设，有少量的东部新区产业职工住宅建设，打击周期非常长，世园会只会提高成都的知名度，对三岔房产没什么影响。但至少10年主城区依然是红利期。

提问：成哥好，请问金融岛这个盘呢？投资价值如何？

回答：复地金融岛上批次住宅预售在4年前的2016年5月，商业配套完善，项目自带商业，周边有环球中心、奥克斯广场、九方购物中心。附近学校有锦辉小学、成都七中、金苹果幼儿园等学校。建议投资的话尽量选择总价低的，接盘的人更多，流动性更高！

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