新政满月观察:新房市场有哪些变化?

今天，成都“3·22新政”就满月了，为此，我们准备了《新政满月市场观察系列》选题，重点探讨新房市场、二手房市场和法拍房市场在新政后迎来了哪些变化。本期，我们先看新房市场。在整理新房市场相关数据的时候，排名前列反应便是涨涨涨，供应量加大了，成交量上去了，套均面积变大了，8项目熔断（一季度共15项目熔断），开盘认购率提升，整体市场活跃度高于去年同期。这一方面可能是由于新政后部分普通客户置业心态发生了转变，由观望等候逐渐变为择机入手，刺激了一些市场成交；另一方面可能是由于市场进入上半年的排名前列个传统销售旺季，供应回暖，推动整体成交上涨。   01供需变化新政后，部分购房者心态变了，“早买早上车”的观念释放了部分市场需求。以新政出台当日为界，我们拉取了新政前后一个月的新房市场数据，环比涨幅明显。从供需套数来看，新政后一个月供应超1.2万套，成交突破2万套。而2019年至今，月度成交超2万套的也仅有3个月份。

从供需面积来看，新政后一个月成交近300万㎡，环比新政前增长超6成，供应也环比增长超5成。

事实上，不仅是环比供需涨了，同比也在涨。与去年同期相比，供应基本持平，成交面积和成交金额均创近三年新高。

新房成交套均面积＞二手房成交套均面积是大成都市场长期存在的一个现象，这与成都新房市场改善化，主力供应面积段逐步提升有关。如今，中心城区新房户型＜100㎡的产品已难觅踪影，倒逼小户型需求者转战二手房市场。以今年的成交套均面积为例，大成都新房成交套均面积长期在130㎡以下徘徊，二手房成交套均面积长期在96㎡上下。值得注意的是，新政后新房成交套均面积也比新政前，增加了7㎡，达到了130㎡。02这些楼盘将限售5年“3·22新政”在限售方面做出的较大变化有两个：①3倍熔断热盘限售时间延长至5年，增加网红热盘投资者代持风险和成本，有效降低投资需求打击炒房行为；②法拍房纳入限售范围，抑制法拍房投机行为。本期，我们先来看看新政后，具体有哪些盘熔断了。*新政后，成都3倍熔断盘一览表

据克而瑞四川不完全统计，一季度共诞生了15个3倍熔断项目，而新政后一个月就产生了8个。这8个项目将全部按新政执行5年限售，以较快今年交房计算，再次入市交易至少得在2026年。值得一提的是，这些熔断盘全部位于一圈层，成华区和天府新区是3倍熔断高发区域。即便把时间线拉长至整个今年，也仍然是一圈层包揽了所有熔断项目。再结合预售总价来看，除了一些低总价项目冲破熔断线外，部分高端改善楼盘同样也强势熔断了。可见，成都购房者在追求性价比外，同时还对地段和产品力有较高要求，“胃口”明显被市场“养叼了”！03开盘认购相对于整体市场供需而言，开盘认购更能及时反应市场现状。为此，我们拉取了新政前后4周的开盘数据，可以明显看到，新政后开盘套数、认购套数及认购率环比均出现了较大幅度提升，“金三银四”传统销售旺季叠加新政后置业心态变化，助力新房市场热度走高。

SCOREBOARD

开盘项目数

新政前4周

21

新政后4周

31

开盘套数

新政前4周

5015

新政后4周

7788

认购套数

新政前4周

3277

新政后4周

5745

开盘认购率

新政前4周

65%

新政后4周

74%

04信贷变化关于信贷方面的调整，成都“3·22新政”建立了差别化信贷政策，认房又认贷，中心城区（不含青白江）无房但有贷款记录/有房但无贷款记录/有房但贷款已结清，再买普通住宅首付4成（非普通住宅首付5成）。同时还要严查首付款资金来源，防范消费贷、经营贷违规流入楼市，限制购房者加杠杆的能力，提高购房门槛，抑制投机炒房行为。关于严查首付来源，成都大部分银行都提到将按要求进行审查，要贷款人提供近半年资金流水。如果流水中突然多了一大笔收入，需要贷款人说明情况，若是向父母亲戚朋友借的，需要提供转账记录等资料，但暂时不得去查父母亲戚朋友这笔钱是怎么来的。在严查首付款来源且提高贷款门槛的信贷收紧大背景下，可以预见。未来成都市场改善和投资客户购买力将下降，预测后续改善市场或有降温。最后再啰嗦一句扎心的事实，有数据显示，成都的首套房利率在6.13%，二套房利率在6.27%，直接助推成都首套房贷利率水平排名冲入全国前三。

来源：克而瑞四川