成都11.17新政解读:再见,摇号时代!
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昨天发布新政这件事并不出人意料，令我意外是没想到政策力度会如此之大。
新政后成都限购政策一览
先简单总结一下：1.豪宅、未开盘双限地、报名2倍以内楼盘不摇号，等于说几乎大部分楼盘都不摇号。
2. 高新南单独限购，二圈层以内其他十二区资格互通，高新南区资格可以买所有的区。取消摇号顺位。
这两条要放在一起看，等于除了高新南区之外，十二区可以随便摇，全凭运气。
3. 棚改资格等同于刚需，报名2-3倍的楼盘7成房源给刚需，3成给普通；报名超过3倍的，优先复核刚需，刚需不足普通补进。注意，先摇号后复核，还是全凭运气。
这样造成的直接影响会是：
1.大部分楼盘开发商自行决定销售方式，掌握了营销主动权。
2. 多人摇号再现，市场热度迅速提升，尤其是舆论。
3. 会吸引一定量的外地投资客入局。
但是，这些都只会是短期内。下面就大家关注的问题，我们简单分析一下。
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关于房价
这次新政，毫无疑问对于新房是一个大利好，因为这个政策的目的就在于“促使高定价双限地项目去化”。
可能大家的关注点都在神盘身上，但是这些盘无论什么政策环境下，都非常好卖，也都和大部分人没关系。
从去年开始，成都在集中供地时采用“限房价、竞地价、定品质”的出让方式，这些地被称作“双限地”，也是如今新房市场的主力。
双限地项目从最初的低定价、高配建逐步转变为高定价、低配建，今年出让的双限地普遍定价在2.5万以上。但是即便如此，房企依然不买账，第三批次集中供地遇冷。
因此，新政的主要目的在于帮助存量双限地项目去化，并促使土地市场恢复正常化。
所以，对于新房市场一定是利好。
但是要看到的是，双限地去化难，政策只是一个因素，房企拿地意愿不强的真正原因在于市场本身不好。
要扭转市场是一个系统性的工程，也要顺应市场周期律。从这个角度来说，尽管政策对于新房市场的提振作用明显，但短期内房价很难涨。
对于二手房市场，新政是一个利空。当然这个利空依然只是催化剂，不是决定性因素。
一方面，新政促使资金向新房流动；另一方面，新房市场的热度会加强二手房东换房意愿，促使二手房挂牌量增加，分母变大，进一步削弱价值。
这个是短期的影响。长期看，当高价新房去化，市场认可度变化之后，新房会反过来带动二手房。
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关于市场
新政发布当晚，城南某低价盘就带车位销售了。
似乎2018年5.15之前的场景重现，难道市场又要回去了吗？
不可否认，一些楼盘尽管面积大单价高，但因为剪刀差巨大，虽然不再摇号了，但他们有着巨大的吸引力，比如说中洲锦城湖岸叠拼、西派澜岸、麓湖等等。
还有一些盘，没有太大的剪刀差，但有一定的性价比，在如今的市场环境下也算“香饽饽”。
这些盘不可能谁来都买得到，因此如何“销售”它们就成了看点。
但是大部分的楼盘，顺销是常态。即便是川师大TOD这样的项目，开盘也上了折扣。
有的折扣楼盘都不见得卖得好，如果仅凭新政就整“骚操作”，那可能是想多了。
还有一类就是需要摇号的神盘。
我相信这些神盘里一定会出现“万人摇”，但不是每个都是。
我也相信，这些盘只要开一次就一定会有人疯狂宣传多少人报名，市场多么多么热，抓紧买进之类的。
对于这种，我劝大家，能摇中的就闷声发大财，跟你没关系的，看个热闹就行了，千万别上头被带节奏。
这不会是真实市场行情。
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关于区域
虽然这次新政并没有特别偏好哪个区，但在影响层面还是会一些差别。
首先高新南区单独限购，既是对其价值的一种肯定，也意味着高新南区再次开启“高难度”。
目前该区存量神盘数量最多，包括：长冶南阳御龙府、红树湾、朗诗熙华府、神仙树大院、CFC、山河九章山河峰会、天府天玺（嘉悦汇）、中洲锦城湖岸、中国铁建西派澜岸、朗基紫境府、远达天荟云庭等楼盘。
不再看顺位意味着所有高新区刚需都可以参与摇号，中签率变低。
其次对于天府新区来说，楼市是利好的。
一方面天府新区的限购范围扩大，二圈层5区可以购买天府新区意味着潜在购买人群增加，尤其是对于临近的双流、龙泉二区来说，天新的吸引力是存在的。
新政第一天，截至发稿时间，天府新区就有4个楼盘取证，可谓是闻风而动。
另一方面，天府新区存量低价盘也比较多，包括：天府公园未来城、万达一号、卡地亚花园城、川发天府上城、天府半岛、新鸿基悦城、绿城桂语江澜、龙湖恒邦花千樾等。其他如中海天府里、招商时代公园、中铁建西派融城等也很有吸引力。
这些都会吸引较多的刚需购房者前来。
今年以来，天府新区楼市热度较之前两年有所下降，一方面是整体价格上升，另一方面不得不说受舆论所累。
这次新政，对于天新楼市是个好机会。
对于主城区来说，大体上比较稳定，成华区依然独占鳌头。
目前主城区价格较高，成华区相对来说价格低一些，还有这样几个低价盘：华侨城滨江壹号、华建锦园、锦尚府、雅居乐雪松IN天府、东辰锦悦府等。
其他低价盘包括光华一号、鹭岛金沙壹品（青羊）、龙湖上城、顶峰水岸汇景（金牛）、ICC南区（锦江）、中粮桐梓林项目（武侯）。
对于二圈层，双流多少是利好，因为临近的天新、高新都可以买它。龙泉、新都影响不大，温江、郫都区利空。
新政之后，成都楼市会呈现较大的变化，买卖方式都与过去5年截然不同。但是，短期热度过去之后，市场还是会回归平静，回到那个“进门签合同买房”的年代，大家再也不用算顺位、算中签率、算社保长短。
那种日子，很快将一去不返。
来源：佳爷房谈成都
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