为什么不买别墅?

去年，朋友在成都牧马山某高端楼盘买了一个独栋别墅，耗资一千二百万。这个别墅离机场较近，离主城区有一定距离，可通过牧华路或者大件路进城，适合工作时间比较灵活的企业主。

（上图）实拍

受邀参观别墅，首先看到它带有一个一亩地的私家花园。这栋别墅并非是小区内的楼王，房价是小区内房价中位数的一栋。纯自住需求，买房、签合同、付款之后就开始了漫长的装修的过程。

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装修首先是对整个房屋进行设计，别墅的设计相对于洋房和高层要复杂很多。因为业主对于别墅的装修要求，相对高层要高出很多。朋友希望整个房产装修要引入到豪华的外观、实用的功能、安全性、智能化这四大特征。设计费无疑是高昂的，耗资40万，这仅仅只是一个普通的设计预算，也相当于高层一套普通装修的费用。设计之后开始了装修排名前列步，这栋别墅与高层不一样的地方是：它有一亩左右的花园，这就涉及到花园的装修，花园的装修需要有一定的搭建，比如亭台楼阁，小桥流水，景观甚至需要通过第三方公司寻找建材或者植物。再接下来就是室内的基装，也可以称为基础装修。室内需要彰显它的大气，所以采用了干挂石材，石材干挂在人工成本和材料成本，是普通做墙纸、墙布、或者墙裙造价的数倍。并在上一篇文章What?外桐梓林神盘价格12000，还配外墙干挂石材！已经提到，这种施工工艺是正常外墙面十倍的造价。

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隐蔽工程同样重要，同样花费较大。隐蔽工程包含着众多的水、电、气线路的布局。

改造费用，改造是别墅独有的大的投入，比如房间的改造，有些房间的墙需要拆除，有些房间需要搭建，搭建大都采用现浇，排名前列步是进行支模做成模型，需要木工进场；然后在钢筋工进场绑扎钢筋；钢筋工完成后，经过检验合格再浇筑混凝土；混凝土浇筑完毕要进行养护，达到养护标准、达到相关强度，才可以结束养护，拆除模板，从而进入下一步装修。整个搭建过程，类似房屋施工，需要木工，钢筋工，泥工，漆工逐步完成。

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安保系统涉及到：门窗监控、每个房间、公共区域、花园等各个部位，不能有死角。

智能化是目前房屋装修的一个重点！包括智能家居、智能家电、以及智能操控系统，很多的酒店已经这样的应用了这样的功能。这样的功能运用需要借助互联网，借助智能家具的定制，家电的购买等，并做到统一的协调。

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整个房产的装修时间比较长，大约需要预算控制期一年到两年的时间。

从设计费、花园的装修、基装改造、室内新建以及养护时间等，各个角度综合对比，别墅都比洋房、高层花费更大。

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朋友基装需要500万左右的投入；而软装需要追求与硬装同样的效果，追求别墅匹配的品质，各项费用的叠加，加上家居配备，整个开支大约300万，意味着买一千二百万的房产，要额外支付800万的其他费用，方可达到入住的标准。而整个造价2000万的别墅，受众人群是非常狭窄有限的，后期在二手房卖出的过程中，有购买力或者有意愿购买的人群是比较窄的，从投资的角度，有夸张的说法：买别墅等于没有增值，因为你增值的部分都已经投入到上述的各项成本之中去了。

买别墅是为了什么？

---“情怀”，90%的人会这样认为。

城市别墅并不能享受真正的别墅情怀。大围合、看星星、看月亮；私家花园，小桥流水，花前月下；阳光普照；酒窖雪茄，各种轰趴酒会……一个五星级的家，这就是别墅情怀，可是住入城市别墅后才发现，仰望的并非星星、月亮，自家的花园也并非小桥流水，花前月下；仰望的只是城市高楼的天井，和“高低配”所带来的密密麻麻；

买别墅，当然要花园。城市别墅花园小，缺乏私密性，只是成为邻居过路品头论足的一个小绿地，不起眼的一个小地块；所以城市别墅利用率大都非常低，花园花了成本进行改造，时间长了，懒于进行树叶清理及卫生打扫，利用率非常低。

（上图）实拍

成都当年早期的别墅，如锦绣花园、中华园、浣花溪的舜苑、草堂之春，这些项目开发时间较早，土地成本相对较低，特定情况下，出现的比较大的空地配备到别墅配套。

本质上，土地资源越来越稀缺，所以从城市别墅来说，往往你的情怀不能得到充分的满足，你入住之后发现你四周是被高楼所包围，是高层居民俯视的普通建筑物，而你的私家花园不私家，别人过路指指点点，进行着点评，私家花园并不能私密使用，因为密度高，但是，买这样的城市别墅，往往你付出的成本很高，单价至少是普通住宅的2到3倍。

对于别墅，还有一个隐形的后期费用，那就是养护成本，就像你买一部好车，有些车，看来价格并不昂贵，可是后续在做保养的时候，你会发现它的保养费用昂贵，相当于普通车辆一次保养的十倍的费用，让很多人叫苦不迭。而别墅具有同样的因素，如果是小开发商，物业差，这个楼盘后续很难有好的养护，如果别墅缺乏好的养护，比如很好的绿化景观养护，比如周边道路的养护，那么这个别墅将很快失去它的光辉。而大开发商所建造的别墅往往非常的稀缺，所以价格自然就更高。

Too Big To Change,高额装修费和改造费投入，船大难掉头，难以后期再做大的改动。细分市场，从流动性和受众人群来看，高层更得民心，受众人群广；

高额装修费和改造费投入，一套华丽的别墅，入住之后依然需要精细的保养和养护。而养护除了成本，还需要物管的支撑。

在过去几年，“高低配”是很流行的一个产品，特别是在杭州、广州等城市，一方面充分利用容积率，开发商把容积率用够，同时为了获取溢价，就要建造一定的别墅，比如联排，叠拼，洋房，这种产品的单价可以更高。在这种情况下，必然牺牲小区的地面空间，别墅会占地，从而牺牲了中庭、绿化景观、活动区域这样的空间。那么从高层的角度来说：空间少了；从别墅来说：自己成了被包围的对象；

贰爷观点：

别墅在设计费用、改造成本、基础装修、软装、保养养护等环节的固定投入都远远大于其他住宅产品；

别墅固定成本投入高居不下，必然降低它的回报率；受众面有限，必然减少别墅交易的谈判筹备。

每个中国人都有情怀；比如：每个北京人都有四合院情怀；每个苏州人都有园林情怀；每个成都人都有川西民居情怀......“情怀”是用来“靠近”的，不是用来“实现”的；情怀不能代替理性，有时候情怀是毒药，有时候情怀是魔鬼。

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