成都楼市:升值潜力区域不要错过!内行人透漏看完偷偷乐!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好！本月首付首贷刚下贷款，等额本息30年利率上浮20，每月还款6千多。按目前收入，考虑以后工资、房子出租、公积金收入等总收入，夫妻双方预计以后每年平均可攒10万。现在很纠结，1.以后是10年内尽快提前还款，还是攒钱入二套，还是攒钱投入理财，不知道怎么办？有哪些区域比较有

回答：有子弹继续入，收入有限应该发展其他副业。人生辗转反侧。不要把生活变成一滩死水。

大多数中产阶级之所以焦虑不安，是因为他们过分依赖人力劳动来获得回报，他们没有掌握和控制生产资料的能力。靠人力劳动回报，具有明显的收入上限。一旦停止劳动，就没有收入来源，即使你的技能过硬，也很难直接传给后代。再加上没资产（消费主义/积累有限），没有创造并驾驭资产的能力（打工思维/不会投资），很容易陷入中年危机和焦虑中。

买房时要记住：好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。如果一个人在买房时的偏好行为，比如只要求以“我喜欢、我快乐、我方便”或“我买不起”的思维维度作为决策依据，那就等于买了一件奢侈品，最后会以一句话收场：有钱、任性、请随意！没钱，没力，就放弃！

成都具有升值潜力的区域：

150万以内三河场，大丰，犀浦，天回，龙潭寺

200万以上250万以下驷马桥，动物园，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店，杉板桥，洪河

300万以上，韦家輾，槐树店，华润24城，国宾，翡翠城。

提问：请问成哥，成都下一轮是领涨区哪里？

回答：你要看板块轮动的发展阶段是属于初始阶段、中期发展期还是成熟期。大部分成熟地区都实现了优惠设施，价格相对较高。在发展中的产业，配套设施逐步完善，价值不断实现。项目初期，交通、医院、学校等资源处于规划建设状态。

每次领涨板块都不一样，这与ZF炒作和板块轮动密切相关。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。年轻人和追风者集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区总是一个固定的板块。

提问:成哥你好。坐标成都，现有一环路老房一套，温江恒大新城一套130的， (有贷款) ,现有子弹50，想用儿子(21岁)的房票买一套,温江中铁城可否在恒大新城再买一套,还是其他区域？能不能推荐几个比较好的楼盘？

回答：经过近两年对房价飞涨的教育，成都的原住民投资意识已经完全觉醒，所有的洼地都被填平，包括原来一直 不涨的温江,火车北站五块石，洼地都消失。

目前二手房仍还是洼地的地方，高新区玉林、中和老房子、南城都汇、融城理想附近和新会展板块，主要原因是各地限购导致资格不足。

成都投资优先考虑大丰，天回,书房，龙潭寺板块住宅。

提问：成哥你好！目前我有一套房在建设北路三段06年购入的单位宿舍房，无电梯。另外还有一套17年购入的招商中央华城小套三，尚有房贷十年期43万，余7.5年还清。现在成都市老旧小区改造不拆，原先老小区拆迁预期遥遥无期。想卖掉老小区，还掉新房贷款。

问题是：1、老小区跌价了，卖掉后的放款除去新房贷款余下30万，不够再买，不还的话月供5800比较高。

2、再买房我考虑的是孩子(10岁女儿)将来工作和我们养老都更方便的天府新区或者新津地铁边。不知道这样安排是否合理？

回答：你这想法是正确的。你可以提前做好布局，老破旧可以出手，还掉招商做抵押，首付3层，现阶段买城乡结合部和产业新区是最优的选择。

对于二线省会城市成都来说，城市化进程仍在继续，人口仍在不断流入，有的是省内流入，还有一部分是一线城市的回流。

成都市正大力建设新区，快速实施规划，建成地铁网，拓展城市骨架。人们对新区的热情和期待高于已经经历过这一过程的一线城市居民，更愿意为规划买单。所以，不管走多远，只要有产业和配套设施的预期，房价就不便宜。

提问：你好成哥，坐标深圳，首付200以内的房子有好的推荐嘛？还会涨吗？现在黑天鹅影响，买哪种房子比较好，更容易保值升值呢？

回答：过去，在深圳买房很容易赚钱。房地产市场几乎处于上涨和等待上涨两种状态。

只要早点买，买商品房，充其量就是赚多赚少的问题。

当然，现在不是当年了，但只要你买对了房子，你还是有机会通过买房赚钱。

预计今年这种房子会更容易上涨吗？

1、刚需：小户型低价盘上，这类房子的流动性非常好，而且由于成交量大，价格也容易上涨。对于60平以下的小户型住宅，深圳去年增长了7%以上，相当不错。

因为有足够的人买得起，而且很多想上车的刚需，优选就会买这样的房子。

2、刚改：带地铁次新小三房，如果说上车盘，解决的是有没有房的问题，那么带地铁改善三房，解决的就是住得好不好的问题。因为这次疫情，许多人调整他们的买房计划。从涨幅来看，可能是面积在90平左右的改善地铁三房的涨幅更高。

这种房子比较容易出现在市中心区域，而且位置一般都很好，所以置换人群会比较喜欢这样的产品。因此，今年市区带地铁的改善三房，应该会有一个不错的涨幅。

3、高端改善：这些客户购买力较强，追求高品质生活，关心空间规模、精装、低密度社区环境、物业服务等，经过这段时间，他们对好房子有了更深的了解。更高的舒适度、更健康的住房、更智能的精装、更好的物业服务和社区配套的住房需求将更大，可能还会有一波行情。

提问：成哥，你说嘉美华凯长持也不错，我的理解是大丰地铁沿线的这些楼盘其实长持价格都会涨到跟开元国际差不多的，只不过开源流动性更好。比如开元到时候两万，嘉美也会差不多1.9，只是开元流动性好很多，是这样吗？因为最近去大丰能明显感觉到开元在涨，但是其他的楼盘没这么么快，可以理解为开元涨了之后其他楼盘会补涨吗？

回答：开元国际这一片利好因素太多，城市界面比较新，开元国际的涨幅和价格高于嘉美华凯德。这也是我当初喜欢开元国际的原因。许多有利因素都有利于房价的上涨。新城区、新楼盘、5号线、体育中心轮番轰炸，抬轿子很容易，但嘉美华凯孤掌难鸣。尽管长期看有一定补涨价值但是你需要有耐心。

提问：成哥，你好坐标威海，经区买房有什么建议吗？手里有套文登房子，出手后应该有50万左右首付。考虑孩子上学。

回答：我们先把威海几个区域分一下类：

1、 乳山、文登——明日黄花，不推荐

2、 双岛湾、西海岸、东部滨海新城、南海新区——需要政策、需要时间

3、 环翠区——市中心，但可选择的很少

4、 经区（温泉镇、临港区）——各种资源正在往这里汇集

5、 荣成——性价比很高

经区发展迅速，城市的各种资源都聚集在这里。高区环翠区的很多公司正在向经区转移。温泉就是较好的例子。

但从地理位置上讲，温泉镇在地理位置上属于毗邻区。这个地方发展的一个重要原因，就是可以吸引泉乐坊、龙湖这样的开发商。可以说，温泉小镇承担了经济区的溢出资源。经济区的房价是威海市较高、最强的，刚需项目也都是过万，高房价把相当一部分购房人群挤了出去，挤到了有交通、位置优势的温泉，促进了温泉小镇的发展。

经济区是交通枢纽，高铁、火车、汽车、海航都在这里，产生了大量的人员和物流。从经济区的初始定位可以看出，经区从名字就能看出来，最初定位是工业区，威海最初发展所依赖的许多电子厂主要分布在这里，吸引了大量外来劳动力。

后来，经济区产业转型，劳动密集型向高科技转型，原来大量的厂区为经济地产开发提供了土地，所以到目前为止，经区也是新增项目最多的地区，而国外大型开发商大多集中在这里。

在经济区升级的过程中，一些原有的重工业企业也在向外转移。承接这些企业的主要区域之一是临港区，它最初被命名为工业新区。所以临港这个地区吸引的主要是产业人群。

个人觉得经区比较好，特别是火车站周边区域，房价相对较低，应该是未来发展的中心。

提问：成哥你好，能否麻烦你规划一下成都主城区区域哪里的房子升值潜力大？

回答:这取决于你的子弹情况。主城区较好买三环内，尽量靠进地铁和商业区。升值空间很大。中部，南部，东部，西部，北部。学区另说。三环内值得购买的区域，主要有2个城区:

青羊区：青羊区住房供应量较低，但配套设施齐全，价格相对稳定。一般来说：性价比高，建议优先购买。

成华区: 成华区现在的住房供应量较大，也是成华区住房供应相对完善的主要区域；，且所供应的房源大都以刚需房为主;虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但区成华区已被划为成都市重点发展城区，特别是一个高性价比的购房区域。

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