成都楼市:多地楼市出现“小阳春”,房价是否会有一波上涨态势?

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提问：成哥你好！近段时间，多地楼市出现“小阳春”，这是否意味着部分地区的楼市正在回暖，房价将会有一波上涨态势呢？

回答： 近段时间的“小阳春”是房地产企业、中介机构等相关主体，借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”，营造出楼市整体向好的氛围。部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整，房价下跌风险已经得到一定程度释放，存在一定的潜在上涨压力。2月北京商品住宅市场供应集中放量，环比大涨九成至17万方，但受春节假期影响，成交表现不佳，环比锐减六成以上，消化周期再度拉长；上海商品住宅供求回落，开盘量和去化率均降至半年来较低位。

预计短期内波动不大，市场价格预期有待经历阶段性调整；二手房市场成交量大幅回落，但月末也有明显提升，预计3月成交量会继续回升，并在短期内延续走高趋势。短期内，由于一二线只要限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动，房价上涨动力仍将受到很大制约。然而，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向，楼市“小阳春”难以延续扩展。

提问：成哥你好！刚需200-250万总价，主要想考虑主城区或者龙泉驿区的房子相对便宜一点的，有什么房子或哪个片区可以推荐的吗?

回答：总价200-250万，如果有排名前列顺位的话，可以适当博一下华润九期的最后两栋或者SM锦悦，十里风和这样神盘，如果只是刚需，或者没那个运气，那么符合你预算的选择其实不多，主城区来说就金牛和成华，城北或者东北方向，例如北二环的保利时代，或者龙潭寺板块。如果不锁定五城区的话，还可以看看龙泉的十陵板块，这些区域的房子，基本就是2万左右。成都更多价值高的房子及片区详见内部！

提问：哥，你好,16年在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中，现在因为家庭情况需要给自己老婆买一套房子，老婆在成渝立交附近医院上班，购买的区域可能就只能考虑在三圣乡，二号线大面或者龙泉驿，首付可能最多就150万。问题1.套二套三还是套四？2.哪个楼盘比较有增值空间，各方面还可以的？3.电建洺悦御府值得买不？4.或者有更好的建议，比如等摇号的楼盘。

回答：选择套几这个根据自己的需求来定，如果希望后期流动性好些，选择80-120的小三居是较好的。大面性价比高点的，可以考虑，世茂城、百悦城。电建洺悦御府不属于大面版块，不过从它的位置来说，后期升值空间还是可以的。成都因为新房价格和二手房价格出现价差，一般新房都很难摇到号，不过如果有喜欢的新盘，可以试试手气。

提问：成哥好！坐标成都，17年入手的世贸城3期精装房，90多平，每平1.1万作为投资，去年又全款入手了一套二手房，世茂城21年7月才交房，交房后又要等两三年才能卖，你觉得世茂城三期这一片，三年后大概能涨到什么价格? 另外Icc天曜156平方的清水，南北朝向，3.2万可以入手吗?

回答：世贸城的房子今年7月交付，我觉得至少要2025年以后才解除限售，那个时候我觉得应该在2-3万的区间，icc清水3.2万，基本合理，其他精装的基本都4以上了，如果不考虑学区，你也可以对比一下附近的建发央玺，其他还是可以。

提问：请问成都东部新区怎么样，有投资价值吗？

回答：东部新区是否能够入手，我认为可以买，但是并不适合所有人，东部新区最近立项，目前仅有少量楼盘进入市场，所以大家买入东部新区工作生活的可能性不大。其实目前东部新区可供购买的楼盘并不多，而且也不适合大多数投资者，可以考虑在这个区域提前建仓的购房者无非三种：一是本来就没有主城资格，又急于让资金动起来的购房者，属于玩票性质；二是抗风险能力较低的购房者，但可以承受资金低流动性，投资偏好较保守；三是投资兼自住的购房者，特别是简阳当地的购房者可以酌情选择。

提问：您好！四川眉山工薪族，名下两套房，自住房06年购入160平楼梯房，位置较好，离市一小、市医院、湿地公园、中心商圈、市场均近，已结清贷款；2018年商贷购入“领地.凯旋府”142平改善电梯房一套，公积金对冲还款，公积金贷次数已用完。2016年商贷购入湿地公园水街负一层商业门面两间，还未见经济效益，也无法卖出，每月还贷1600元。目前子弹仅30万，无成都购房资格。亲吻我有无成都购买可能？目前眉山房价8000至10000，现在是观望还是再在眉山购入一套90至100平小户型？

回答：你的资产来看，2套门面房着实的踩坑，预计出手变现很难。眉山投资来说，我不建议你继续加仓。房地产市场目前的格局是：一线和二线中心城市稳定；二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；其他小城市和村镇，退潮。眉山这种三四线城市在一波去库存的房价上涨后，新房看似涨却很难有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。投资我还是建议你破限购买成都更好，或者买成都不限购价值区。成都投资回报率高的板块详见内部！

提问: 你好成哥，坐标桂林。现名下有一套98年的学区房自住，再想投资一套房子。看中了位于漓江边解放桥旁的一套小复式楼，下面是门面，上面3、4楼是住宅楼，4楼是顶楼。小复式楼是一栋挨着一栋的，还有个30平的露台。地段好，离江边非常近，但就是房龄也比较老了，也是98年的，价格要100万左右带一个车位，价格是否合理？投资是否合算？如果上述方案不可行，请问购买桂林哪里的房子具有投资和升值的潜力，房价在100万以下的？

回答：桂林没有投资价值，老破旧更不要考虑，严重跑输大盘。广西少有有点投资价值的只有南宁了，桂林没有什么产业，属于旅游城市。放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，不够稳当。旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。

买房投资，还是不要只盯着家门口买，不能熟悉哪里买哪里，要全国一盘棋去看，投资不自住，可以选择更好的城市，比如南宁重庆成都等。成都投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥，老家有房有贷款，打算上海买房，现在手上现金很少，公积金都没用过。就目前的情况，我们还能住房公积金贷款买房吗？首付需要几成。为何工资上涨速度永远赶不上房价上涨速度？

回答：有两套按揭贷款，在上海再买房无法贷到款，公积金可以最多贷5成。从增长速度看，工资、房价、GDP总量、人均GDP的关系是这样的：房价>GDP总量>人均GDP>工资，其中房价的增速是工资的2.96倍。

全国各地的数据和深圳有很大差异，但是增速的相对关系基本一致。很显然，如果仅仅依靠工资增长来覆盖房价上涨是非常不现实的，这就好比骑自行车追汽车，越追越远。房价上涨速度快，常常被解读为“泡沫”、“炒作”、“崩盘的先兆”等等但房价上涨速度快于工资增长并不是北上广深独有的现象，而是一个全球性的现象，东京、纽约、洛杉矶、伦敦、巴黎、香港等地的房价涨幅都超过了当地居民的工资增速。其实，工资和房价的对应关系只是我们人为的想象。市场规律的特点是：它不管你怎么想，它只按照自己的逻辑行事。理解这个看似不合理的现象，我们除了要了解工资之外，还要了解三个概念：收入、人口、房屋购买力。

提问：今年准备买房，之前您说“买房看地段”，那么什么样的地段购买时要谨慎？如何避坑？

回答：主要集中于两个区域：一是城市新兴区域；二是老城区的老旧住宅。

1、这两类区域都是难以判断地段价值的区域。买了担心升值慢，不买又觉得新兴区域将来可能会很好，错过可惜。老的小区将来如果拆迁，回报很大。

2、先说新兴区域。除一线城市外，其它城市目前还是扩张阶段。如果我国所有城市政府所规划的新区全部兑现，能容纳将近40亿人口。可见大部分是兑现不了的。所以，缺少基础配套的新区，较好不买。要看政府方向。一般公共交通是排名前列步，公共配套是第二步，商业等配套是第三步。

3、再说老城区的旧住宅。交通方便是基本的，老城区这点都具备，包括双气等配套不谈。其余排名前列要看学区，第二看医疗，第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套，第四看商业等配套。如果缺乏这些支撑，尤其是没有学区的支撑，老旧住宅也要谨慎。

4、其实，对于投资来说，机会成本也是要考虑的。有限的资金，与其投到新兴区域和老旧区域，不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

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