成都买房一圈层仍然优于二圈层!

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：成叔，你好，本人在成都工作，想知道在青白江买房投资未来升值潜力怎么样，在成都三圈层买房合不合适呢？

成叔：你好，青白江未来有一定的发展潜力和发展空间，但是否具有投资价值，需要谨慎看待。首先青白江是西部较大的铁路物流枢纽，近几年的定位一直是“国际化”，而成都国际铁路港高级经济技术开发区的成立，也将大大提升青白江的发展潜力；交通方面，地铁也在陆续修建，但需要较长的时间；房价方面，二手房价格在三圈层中算中等，大部分买房的人都是用于投资，但是这里租售情况不理想。在青白江的购房建议是，如果一二圈层的限购放松，那么青白江的优势将会越来越小，投资风险就会变大，房价升值慢。因此建议成都的购房者尽量选择一二圈层，四川省内的购房者，相比其他城市来说可以选择青白江。

2.提问：成叔，你好，打算今年在成都买房，首付预算在60-80万左右，主要是刚需自住房，但是不知道该怎么选房？

成叔：你好，目前成都各个城区开出的楼盘很少有小面积低总价的项目，不管是五城区还是高新南，要么就是供应量少，要么就是价格不菲，对于预算在50万的朋友来说购房是难上加难，但对于60万~80万的朋友来说，还是有一定机会的。排名前列、守住一圈层，保住好地段和好配套，可以将目光转向成华金牛两个区域，根据成都城市发展方向来看，未来这两个区域的发展机会增多，区位配套也会逐渐完善。第二、可以多关注一些老楼盘，特别是12年之前的二手房，这些房子户型合适，并且价格便宜。第三、在买房区域优先级一圈层＞二圈层＞三圈层，一圈层的各版块价值比较明显，现在也处于一个比较稳定的阶段，而二圈层的发展方向和潜力尚不明确，甚至一些板块的房价也和主城区相当，因此不要轻易退让到二圈层。

3.提问：成叔，你好，我去年的神盘摇号没摇到，感觉要买房的人比较多竞争力越来越大，摇到号的概率微乎其微，老师觉得之后我应该继续去摇号吗？还是说考虑买二手房？

成叔：你好，目前成都刚需也开始资源争夺了，原因是之前落户成都需要本科以上学历，现在35岁以内专科学历都可以落户到三圈层，但是最近又出户口迁移政策，因此三圈层的住户也有机会将户口迁到一二圈层，这无疑减小了购房者们抢房的成功率。这个政策不仅对落户是一件好事，还利于很多工作社保缴纳区域无房购房者。而对于普通购房者来说，只能考虑顺销新盘或者二手房，建议优先摇号，再考虑比较满意的二手房。

4.提问：成叔，你好，本人名下有套自住房，今年想买房投资，未来升值潜力比较大，可以选择哪些区域比较好呢？

成叔：你好，从城市、板块、楼盘、房源四个方面来看，金融城、浣花溪、攀成钢、麓湖四大板块的区位配套都较佳，未来升值空间大；高新区的中德、城南宜家、大源等板块以及天府新区的海洋公园、天府公园、兴隆湖等板块未来都会有一定的升值潜力；成华区的万年场、八里庄；武侯区的广福桥、衣冠庙、红楼牌等板块还没有明确突出的优势，但是也值得进一步关注。在这些板块的选择中，可以优先考虑教育，毕竟优质的教育也能反作用于整个楼盘乃至区域的升值。

5.提问：成叔，关于买房贷款我有几个问题：1.现在买房贷款是不是要尽量多贷少付？2.那是等额本金好还是等额本息的好呢？3.就是我听说抵押贷很便宜，我能不能把贷款换成抵押贷？

成叔：你好，许多人投资时都会选择贷款，并不是因为资金不足，而是贷款投资可以尽可能地多加杠杆，让投资消耗的成本更少，相对来说获取更多资产。首先，资金具有时间价值，即今天的钱更值钱。因此要尽量把“今天的钱”换成资产，如股票，基金，房产可以增值的资产。其次，在还款时，还款模式的等额本息优于等额本金，因为等额本息可以消耗更少的成本。贷款时，除了关注贷款利率以外还要注意贷款时限，时间够长才能达到贷款利益较大化，因此建议不要把首次按揭贷款换成抵押货，因为抵押货虽然利率较低，但是周期过短，成本消耗风险较大。

以上内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

成叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。