「二手房指导价」“降火”威力有多大?

2021年以来，住建部已经先后重点调研督导了13座城市：调控时间线：2021年1月：深圳和上海；2021年2月：北京；2021年3月初：杭州和无锡；2021年3月中旬：成都和西安；2021年3月底：南昌（纠偏、现场督导）；2021年4 月 8 日：广州、合肥、宁波、东莞与南通五城约谈。虽然广州（4 月 2 日调控加码）、合肥（4 月 6 日加码）、东莞（2 月 27 日加码）。「二手房调控」已经成为一大重点。「二手房指导价,建立二手住房成交参考价格发布机制」，成为这一轮调控的重要方式，被各大城市多次提及，它已成为新一轮楼市调控的标配。

成都322调控加码也提到二手房指导价格机制：成都先期将重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，定期在市住建部门官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布，用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

3月30日，西安出台楼市调控，同时西安被国资委列为第二批区域性综改试验区，具体调控第五点就是关于二手指导价机制：逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。01、深圳二手房指导价已横空出世！深圳住建局2月8日发布调控当天，对全深圳 3595个楼盘给出了长达84页的指导价。2021年2月，深圳二手房建立二手住房成交参考价格发布机制出台，全深圳各个小区的指导价横空出世。

从深圳高端盘来看一下价格，其中「恒裕滨城」是深圳豪宅的代表，其价格如何呢？2019年12月3日链家的挂牌价如下：

由上图可以看出，恒裕滨城在2019年12月3日的挂牌价，带装修的房屋单价高达29万/平米，而清水房单价在25万左右。现在的二手房指导价如下图：

根据指导价：恒裕滨城一期11.6w/平，二期13.2w/平。挂牌价和指导价的价差非常巨大，高达12--16w/平。按此计算，一套88平米的房产，成交价和指导价价差大约1500w/套。

深圳实景图再来看，超级网红的华润城。2018年9月17日深圳华润城润府三期3栋、4栋、5栋共计1231套房源获得预售许可。其中555套为住宅（4/5栋），户型为89㎡、150㎡、190㎡三种；商务公寓676套（3栋），户型分别为40㎡、50㎡、60㎡。住宅和公寓均为精装出售，备案均价约8.5w/㎡，当时链家二手房12w/㎡。此次发布的华润城润府一期、二期、三期的指导价都是13.2w/平米。

从深圳发布的二手房指导价来看，较便宜的指导价单价是18000元/平米，这是位于深圳东部大鹏的南澳和葵涌一带，单价18000元的是南澳海滨花园和南澳湾花园。

最贵单价大约132000，较便宜大约18000，二者价差114000元/平米，这可以看出深圳核心板块的价格已经上天，而东部弱势板块的价格还非常亲民。

深圳实景图

整体来看：房价越高的楼盘的成交价和指导价相差越大；房价越低的楼盘的成交价和指导价的差异越小。盐田、坪山、龙岗等区域的价差不大，甚至有成交价高于指导价的情况。

02、二手房指导价如何形成？由专业机构：深圳市房地产和城市建设发展研究中心牵头，在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

深圳实景图可以看出，深圳二手房指导价重点参考了几个关键指标：历史成交均价：成交价是比较真实的反应市场情况，楼盘价格快速上涨可能有多方面原因，但是市场价格本来就是一个客观的体现，所以过去两三年房价处于高阶水准的楼盘，其二手房指导价依然处于高阶水平。楼盘的年龄：房龄20年以上的房源明显处于弱势，甚至公积金贷款已经不给房龄过大的楼盘做贷款，楼盘的年龄既是市场的价格评估，又是银行重要的评估，指导价成为银行发放贷款的重要参考，这与该政策通过银行控制信贷的初衷是一致的。楼盘自身品质：楼盘品质与建造时的水准有关系，也与保养情况有关，也就是现状水平，这是一个客观指标。有些楼盘开盘时宣传非常高端，硬件也不错，可是后续因为物业不给力，导致后续小区内部设施老化严重，硬件优势丧失，这是一种典型的增值不力的楼盘。03、二手房指导价有什么作用？文件显示：发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

网络图片『一切不应信贷为重点的调控都显得软弱无力』，深圳就是从这一点来下狠手，狠抓银行信贷。可以看出，深圳的二手房指导价制度重点是和银行信贷相互联动，以此决定房贷额度。举例来说明这一招有多厉害，比如一套实际成交价1200万的房产，现在指导价计算出来的总价是800万，二者差异有多大？

如上图，原来买方首付只需要360万，可以获得银行房贷840万元。

指导价政策实施以后，同样这套房产，同样的成交价，但是指导价只有800万，贷款额度只有560w，首付要去到640万。

前后差异对比，如上图：首付增加280万（640-360），首贷本来首付30%，现在变成了实际首付53%，首付增加了23%。毫无疑问，深圳先进的「二手房指导价机制」，直接在做「去杠杆」的工作，「3成变5成」是基本的首付比例提升，对于普通购房者来说，购房压力陡增，甚至部分人群买不起就直接放弃。04、控制房贷规模非常紧迫！

根据刚刚发布的2021排名前列季度的贷款数据来看，控制房贷规模是重要任务。

按照历史数据来看，每年居民户贷款都在5万亿左右的规模。但是，2021年排名前列季度的数据来看，压力巨大！

2021年一季度人民币贷款增加7.67万亿元，同比多增5741亿元。分部门看，住户贷款增加2.56万亿元，其中，短期贷款增加5829亿元，中长期贷款增加1.98万亿元。

2020年一季度人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。分部门看，住户部门贷款增加1.21万亿元，其中，短期贷款减少509亿元，中长期贷款增加1.26万亿元。

即便是一再控制房贷的情况下，依然房贷明显增加，这更加强了从金融着手控制房贷规模的决心。

接下来，杭州、成都、西安等城市都将实施类似的政策。虽然成都实施的难度更大，成都土地面积是深圳的8倍，小区数量如果按照深圳的8倍计算，要达到20w+，这是非常庞大的数据库，但是大数据时代，这些都不会成为难题。新房限价，二手房指导价格机制同样给二手房套上了绳索，建立二手住房价格信息发布机制一方面提高了房价透明度，有助于高价二手房抹去浮躁、回归真实，另一方面，银行如果按政府指导价来评估放贷款，则直接给楼市降杠杆，将有利于楼市平稳健康发展。

来源：贰爷房产经济