“双王炸”已取证!清水限价1.8w买一线湖景,已加入必看清单

搜狐焦点成都资讯 2022-05-13 01:54:06
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此前,【好房档案】团队提前披露过锦粼云境临湖楼栋的航拍视野,最新消息是,项目首批次房源已经取证,推出一线看湖的高层与湖畔精装洋房。结合东安湖的资源,老编辑前期猜测,锦粼云境临湖高层或许会上马顶配装修,将价格做…

此前,【好房档案】团队提前披露过锦粼云境临湖楼栋的航拍视野,最新消息是,项目首批次房源已经取证,推出一线看湖的高层与湖畔精装洋房。

在顶级城市资源的加持下,清水高层均价约1.8w,精装洋房均价约2.1w,两大王炸产品几乎全是贴着限价“飞行”。

这才是取证价格与实际价值间的“剪刀差”。

目前,催更的私信堆满后台,别催了,再催老编辑的键盘就不能跪了

老规矩,先上结论:

1 楼盘与湖区之间没有建筑遮挡,这是锦粼云境和东安湖周边其他项目的最大区别。再加上土地容积率仅1.5,能产生资源与品质的叠加效应;

2 3栋看湖高层,均价1.8w的清水形态,这是限价时代的购房者红利。着眼当前,买到的是湖景。着眼未来,买到的是片区天花板级的产品;

3 洋房与高层地块隔开、近似独立的纯洋房组团,精装约2.1w,横向对比周围二手洋房价格,性价比也很突出。

01

楼栋布局

高层放大视野优势,洋房强调改善品质

锦粼云境占地约143亩,容积率1.5,土地指标能选择的产品路线很丰富。

做叠拼?市场主流的高低配叠拼项目容积率大多在2.0,新希望有更大的发挥空间;

做洋房?足以像金茂三圣乡地块规划的那样,打造市场少有的纯板式洋房级大平层。

锦粼云境结合临湖视野与客群定位后,选择了“高层+洋房”的产品路线。

丨锦粼云境高层布局模型示意

这版方案基本是因地制宜后的最优解:

高层充分放大东安湖的景观优势,洋房满足改善客群所追求的品质感。

【好房档案】的设计师曾尝试过更加激进的方案:沿湖布置T2大平层、将视野做到极致。

测算的结果是,去化周期长、回款压力大,且整体舒适度更低。

果然,建筑设计单位肝通宵、熬脱发的方案,收上百个w是有道理的,老编辑还是乖乖踩盘罢了

丨锦粼云境洋房楼栋布局模型示意

透过规划层面的思路,我们判断,锦粼云境不止在当前有足够竞争力,未来进入二手市场,产品力依然能打。

核心原因在于,一线临湖与非一线临湖,两者看似资源接近、实则价差明显。

丨东安湖—三场一馆实景图(来自图虫)

丨东安湖-东安阁实景图(来自图虫)

兴隆湖畔某在售新房,同一单元内能看湖的要贵5k左右;东安湖沿线的项目,临湖楼栋与非临湖的价差最高在7k左右。

结合东安湖的资源,老编辑前期猜测,锦粼云境临湖高层或许会上马顶配装修,将价格做满。

最新了解的信息显示,锦粼云境高层组团以清水拿证,均价1.8w。

翻译翻译,什么叫惊喜

02

高层解读

清水1.8w买一线湖景房,视野超 Nice

资源的不可替代性,决定了区域的天花板。项目与资源的亲密度,决定产品的天花板。

锦粼云境的最大亮点,就是高层组团能零距离俯瞰东安湖,先通过无人机感受一下这霸道的视野。

第一个角度,想象你坐着观景电梯从低楼层逐渐向上爬升

来,起飞▼

丨锦粼云境高层垂直视野航拍

第二个角度,想象你正站在25层的落地窗前指点江山

来,起飞▼

丨锦粼云境环幕视野航拍

第三个角度,想象你坐上滑翔机,正要飞跃整个东安湖

来,起飞▼

丨东安湖实景航拍

高层6F以上即可无遮挡看湖,感受到了吗,碧水蓝天带来的奢侈感。

在这份景观面前,锦粼云境的高层产品为两梯四户,外侧两户均为建面约143㎡的四房。

客观来说,面积区间还可以更壕一点

丨锦粼云境143㎡户型视野示意

丨高层180°视野示意

为了配合这份视野的气度,143㎡户型采用常见于大平层中的方厅布局。

客厅面宽约6.7m,临湖两户完全对称,视野范围均达到180°,这同样是放大景观优势的设计手法。

丨高层143㎡户型图示意

临湖建筑需要对立面进行公建化处理,因此封窗之后,客餐厅与阳台衔接形成约40㎡的动区。

这样做的好处是:没有阳台隔断后,功能上提供家庭社交的仪式感;视野上入户即可看向湖区,放大景观的连续性。

什么?客厅面积有浪费。拜托,浪费才是豪宅属性的体现

| 锦粼云境高层组团日照分析图

客厅朝北追求视野,主卧、次卧、厨房、生活阳台等全部为南向布局,满足居家时对阳光的追求。

通过日照模拟,能发现高层组团基本没有日照不足的公寓。

丨锦粼云境大寒日8:00日照(北视角)

丨锦粼云境大寒日12:00日照(北视角)

丨锦粼云境大寒日17:00日照(北视角)

内侧的117㎡户型虽然背向湖区,不过锦粼云境通过建筑的错落布局,让117㎡户型拥有开阔的楼间距。

丨高层117㎡户型视野示意

部分楼栋因为前方无建筑遮挡,南向视距甚至能看到艺锦湾的洋房组团

这款户型清水价格200w起,基本是买入东安湖新房的最低门槛。

03

洋房解读

精装均价2.1w,大中庭景观+品质居家

先来回顾一下锦粼云境的规划思路:高层放大视野优势,洋房强调改善品质。

带着这条思路来看,洋房组团有两点让老编辑感到惊喜的地方:

第一 以阵列排布为主的洋房项目中,常规思路下,通常只有横轴、纵轴的景观。

锦粼云境却在东侧围合出约128m*43m的中庭,高层的外部视野很强势,洋房的内部景观当然也不能输。

丨洋房组团楼间距与道路退距示意

第二 洋房组团外侧,其实是车流量较大的桃都大道,建筑与道路间有约30m的绿化退距,通常种些花花草草就完事了。

老编辑在参观项目的时候,得知这30m的退距绿化由新希望代建,现场呈现质感已经超过很多社区公园。

丨 市政绿化实景(向下滑动查看所有内容)

虽然说后期会有部分设施拆除,但景观框架可以看出新希望的景观打造功力,后期内部的园林想必也不会拉胯!

绿化退距带来的好处,能切身影响业主的日常生活:

不仅降低了马路噪音,也弱化了隔壁高层小区对采光的遮挡。

洋房主力产品,是与高层在同一面积区间的143㎡四房。只不过前者看湖、后者居家,设计思路完全不同。

粗暴理解就是,看湖高层像帅气多金的韩剧欧巴,洋房更像朝夕相伴的居家暖男

丨143㎡洋房户型图

简单说两个细节:

① 143㎡洋房动区面积比高层要小,尺度依然符合这个面积段对空间感的追求。

节约出的面积全部用在了卧室上,实现双套房设计,一个字:绝!

双套房理念下让该户型有3个卫生间。看一个房子的好坏,一个重要维度就是看卫生间的数量。

② 主卧面宽约3.8m,常见的仅有3.4m。多出的那40cm,可以摆放一组床头软塌。

晚上睡不着的时候,在客厅担心吵到父母、躺床上又会打扰另一半,这组软塌会让你有个安静等待睡意的地方。

丨143㎡洋房客餐厅示意

丨143㎡洋房双套房示意

值得一提的是,洋房首批次开盘为精装交付,均价约2.1w,这是什么概念?

东安湖周边清水洋房,均价2w+;锦粼云境隔壁的高层楼盘,二手成交价已经2w出头

甚至在刨除装标后,项目洋房清水价和高层几乎无差别,这价格真的很良心了,几乎就是贴着限价在报。

丨锦粼云境鸟瞰意境图

最后,总结一下今天的重点:

1 东安湖的独特性在于,既有参与度极高的湖区满足资源追求,也凭借半小时抵达太古里、金融城的通达性,吸引大量主城客户投上一票;

2 锦城湖上一次出现单价1字头的看湖房源是十年前,兴隆湖是五年前。

湖在成都楼市长期都是稀缺资源,但一线临东安湖的房源,应该很难再出现1字头的价格;

丨再来回顾一下高层25F看出去的视野

3 锦粼云境在值得闭眼入的价格优势下:

高层117㎡户型,总价门槛足够友好,并拥有较高的舒适度;

资源型客户,建议直接上高层143㎡户型,视野越好的楼层,将来的成长性越高

深度改善的客户,更建议将重心放在洋房身上,能更好地照顾到一家三代差异化的需求。

下课!

来源:好房档案

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