单价全部1万+,城南四大“神盘”齐登场,怎么选?

昨天明信天府壹号取证了，1.3-2万的清水单价，均价1.6-1.8万。104-138平户型建面，较低总价163万就能买套104平的套三双卫。

价格是相当划算，放在去年上半年妥妥的熔断盘，今年不好说。

为什么？因为节前处在同一板块的钟家湾TOD取证了，正在报名，价格是16309—19384元每平，均价1.8万，总价224万起。

价格上来看，钟家湾TOD的单价和总价都比明信高，但是钟家湾TOD户型面积段是125-147平，面积段更大，而且环水，周边更有想象力。

两个楼盘可以说各有优势，也算竞品，既然形成撞车，对购房者来说是烦恼也是好事。

但是，接下来华府不仅有这两个盘，北辰鹿鸣苑和锦云天府也在路上了。

北辰鹿鸣苑上半年出了点状况，现在也即将取证了，看样子是解决了。预计推出10栋房源，468套房，99-126平，价格可以参考上批次（1.4-1.6万），单价和总价都非常具有优势。

锦云天府今年已经开过两批次，均价都是1万5左右，即将要推出的是42、43栋，447套房，也是非常有优势。而且锦云天府还处在华府配套最成熟的地段，不需要等待发展。

都是一万加的价格，都在华府，都有优势，这要放在2020年，不管是开发商还是购房人，都算是过年了。

但是放在今天这个行情下，四个楼盘竞争起来，八成有盘要顺销。而对于购房者来说，可以根据自己的需求，或看位置，或看潜力，或看配套，或看品质，好好的对比选择一下再出手。

一.锦云天府

毫无疑问，锦云天府是华府新F4里配套最成熟的那个，也是性价比较高的那个。

01

双流华府板块 生活配套成熟

锦云天府位于顺兴路一段与万顺路一段的交汇处，属于双流区的华府板块，周边不仅有保利叶语、中海右岸、融创南湖逸家等多个刚需盘，也有西派国樾、诚园、中海云麓世家等改善盘，其中大多数项目已经交付入住，生活配套经过多年的发展业已成熟。

中海右岸

交通方面，项目周边有华府大道、剑南大道、牧华路三条交通主干道以及其他毛细血管路网，自驾出行比较方便。在轨道交通上，距离已经通车的地铁5号线，无论是二江寺亦或是南湖立交地铁站，均超过1.2公里的距离，步行需20分钟左右。

二江寺向北到大源仅4站，到锦城大道换乘9号线仅6站；向南可换乘6号线到天府中央商务区。另外，未来通向双机场的19号线可在二江寺乘坐两站到怡心湖进行换乘。由此看来，对于在城南或是机场上班的购房者来说，地铁交通还算便捷。

二江寺地铁站

商业方面，周边中海右岸、保利叶语、南湖逸家的社区底商已经成熟，满足日常生活不成问题。生活半径范围内，还有中海右岸环宇坊，包含盒马鲜生、星巴克、KTV、影院等商业业态。另外二期斜对面便是华汇天地二期——蜀道·云上，规划了约5万方的商业购物中心。

中海右岸环宇坊

教育方面，项目周边有双流区协和幼儿园、双流区怡心排名前列幼儿园、双流区协和试验小学、双流中学协和实验初中、棠湖中学怡心试验学校等全龄教育资源，目前，项目一期是正读协和实验小学，二期锦云天府的最终划片情况以交付后当年的划片范围为准。

双流区协和实验小学

生态方面，算是锦云天府的一个短板，虽说周边有南湖公园、怡心湖，但距离都在2.5公里左右了，只能周末过去逛一逛。离得稍微近点的三江公园也在1.5公里开外了，目前还未动工。

图源自问政四川

医疗方面，周边的医疗资源以社区卫生院为主，距离成都市第7人民医院（三乙）约4.4公里，医疗配套有待提高。

双流区排名前列人民医院怡心分院

02

2T5户的高层 户型覆盖刚需、改善

锦云天府容积率为4.96，在占地约71亩的土地上， 9栋31F的高层呈围合式布局，均为2T5户的梯户比，后期可能遇到电梯打挤的情况。中庭比较大，东西之间的宽度达170米，如果朝中庭，倒是可以享受到奢阔的中庭视野。

锦云天府总平图

项目本批次推售的是42#和43#楼的447套清水房源，产品面积段在96~141㎡，共5个户型。

建面约96㎡三房两厅一卫C5户型

竖厅布局，动静分区；大进深、窄开间的缺点可能影响玄关和餐厅的采光。另外，观景阳台或许可以打通，增加客厅的空间尺度。

建面约109㎡三房两厅两卫C1户型

C1户型与C5户型的格局基本相同，只不过增加了主卧的卫生间，另外客厅和卧室的空间尺度要更大一些。

109㎡户型样板间实拍图

建面约128㎡四房两厅两卫C4户型

户型方正通透，横厅布局，观景阳台的采光面更达8.7米，各功能区空间尺度也挺不错，缺点是没有专门的生活阳台，朝外的视野有遮挡。

建面约139㎡四房两厅两卫C2户型

该户型算是C4户型的PLUS版，相较于128户型，各个功能空间的尺度更大，居住舒适度更高，朝内可以看中庭，朝外同样存在视野遮挡。

139㎡户型样板间实拍图

建面约141㎡四房两厅两卫C3户型

户型方正，竖厅布局，但动静分区不明确。约7.8米面宽的阳台，与主卧客厅相连，主卧套房设计，并带独立衣帽间。无论是尺度还是视野，都算在线。

二.北辰鹿鸣苑

门槛较低的可能就是北辰鹿鸣苑了，单价预计1.8万，但户型面积在99-126平，而且还是现房。

华府板块 配套有欠缺

北辰鹿鸣院位于双流区协和街道警校路二段，属于华府板块，北承大源，南接怡心湖，整体区位的优势很明显。

但若是细化到项目的具体位置，北辰鹿鸣院的配套还是略微欠缺。

交通方面，自驾比较便利，门口便是警校路，直连剑南大道；距离地铁五号线警官学院站约2公里左右，需要共享单车接驳，或是到对面的三江站乘坐828/548路公交车，三站便可到达地铁口。

△三江路公交站实拍

商业方面，目前还比较欠缺，虽说项目自带1.2万方的商业，但正在招商中，对面的棠府·华府公园底商也不太行，就开了一家红旗和几家快餐店，西侧的三江悦府楼下有个便民市场，可以买菜和水果，满足日常生活。距离较近（一个地铁站+3个公交站）的商业配套可能算位于骑龙地铁口的大润发（原欧尚）。不过等将来人气起来之后，商业氛围应该会得到改善。

△北辰鹿鸣院小区底商

△棠湖·华府公园小区底商

生态方面，项目位于江安河生态带沿线，目前正在施工中，项目对面一街之隔便是三江公园，规划总体面积约500亩，已经纳入2022年政府性工程年度计划储备项目，但具体何时动工还不清楚，不过未来可期。

△图源问政四川

教育资源，项目距离双流区协和三江幼儿园约300米，周边2公里范围内还有双流区怡心排名前列实验学校、双流区协和实验小学、双流中学协和实验初中等。另外，项目东侧的闲置土地，目前已经打围，规划为教育用地，暂未明确是哪所学校。

△双流区协和三江幼儿园

现房交付 所见即所得

北辰鹿鸣院整体占地约120亩，容积率1.99，共规划有21栋住宅，10栋7-9F的洋房，一梯两户；11栋10-14F的小高层，两梯四户，清水交付。

项目整体采用围合式布局，双中庭设计，中庭楼间距较大约140米，商业位于地块的西侧和南侧，呈L型排布。

△北辰鹿鸣院总平图

从土地指标和规划来说，北辰鹿鸣院在整个华府板块，无论是和二手房还是在售的新房做对比，品质都算不错。

△外立面呈现

去项目实地踩盘的时候，前三批次开盘的房源已经交付，预计新取证的楼栋也已基本完工，目前正在完善园林和一些细节。

△园林呈现

也就是说项目其实是现房开售，所见即所得。

户型分布及解析

据置业顾问透露，即将预售的项目北侧组团4、8、9、14、15、17-21#楼的468套清水房源，包含洋房和小高层两类产品，共计三款户型，高层99㎡、111㎡三房，洋房126㎡四房。

△推售楼栋沙盘实拍

建面约99㎡三室两厅双卫

竖厅布局，动静分区明显，客厅开间与阳台宽度均为3.7米，主卧开间3.4米，套房设计，配备独立卫生间，另外两间次卧，一个开间3米，一个2.8米，功能尺度也算合理。

该户型分布于14、15、17#楼南侧，均坐北朝南，可以享受到整个项目的楼王视野，不过15号楼西侧有隔壁楼栋的视野阻挡，但看中庭无影响。

建面约111㎡三室两厅两卫

该户型为横厅设计，动静分区明显，客厅与阳台的开间均达到了6.6米，让房间具有开阔的观景面，三个卧室最小面宽2.95米，在功能尺度上没有硬伤。生活阳台恰好处于建筑外墙的凹槽位置，厨房采光将受到较大的影响。

△111㎡清水实拍

该户型分布于14、17、17#楼北侧，坐南朝北，光照时长会有一定影响，同样的，15号楼西侧会有隔壁楼栋的视野阻挡，另外，17号楼1-9F与对面的洋房存在对视，中庭景观视野不如14、15#楼，但10F以上，前方目前没有建筑遮挡，视距会比较开阔。

建面约126㎡四室两厅两卫

户型方正，横厅设计，动静分区比较明显。客厅开间约7.2米，进深4.8米，整体空间开阔，规划的景观阳台和生活阳台，有利于提升采光和观景效果。入门处设计为老人房，旁边就是公卫，在方便老人起居动线的同时，又与主卧保持了一定距离，保证了家庭成员间的私密性。

△126㎡清水实拍

该户型为洋房产品，分布于4、8、9、18-21#楼，18-21#楼在围合内，享受中庭景观，较安静，不过18、19号楼低楼层面临采光和视野的遮挡；4、8、9三栋楼位于项目外围，其中8、9号楼朝外是江安河生态带，待未来呈现后，景观值得期待。

△洋房7F河景视野实拍

三 钟家湾TOD·半岛澜湾

钟家湾TOD是环境较好，未来最有想象力的一个楼盘，目前正在报名。

1

华府板块 生态资源优越

钟家湾TOD·半岛澜湾位于警校路一段与华府大道三段交汇处，属于双流区华府板块。周边有棠湖·柏林城、棠湖·华福公园、三江悦府以及那个前段时间热度很高的——北辰鹿鸣院等楼盘。不过距离都在1公里左右，因此，还未形成一个比较醇熟的居住氛围。

在交通方面，项目旁边就是警校路和华府大道，可以快速驳接剑南大道、牧华路，通达全城。

△警校路实拍

不过，有一点要吐槽的是，项目虽然是个TOD项目，但盖在的是14号线和20号线地铁上，都是远期规划。

现在，距离它最近的是地铁5号线警官学院站，约1公里左右，步行时间约在15分钟，也勉强算是步行即达的距离。

商业方面，目前周边的商业并不成熟，如果有购物需求，可以依靠的就是骑龙地铁口的大润发，甚至是更远一点的大源。

欣慰的是，半岛澜湾毕竟大大小小是个TOD项目，还是规划了约4000多㎡的三层商业体，就是现在的售楼部位置，未来满足日常生活应该不成问题。

△钟家湾TOD·半岛澜湾商业效果图

教育方面，项目周边有双流区怡心排名前列实验学校、双流区协和实验小学、双流中学协和实验初中、三江幼儿园等。此外，别忘了，北辰鹿鸣院旁边还有块已经打围了的教育用地。

△双流区怡心排名前列实验学校

生态方面，项目本身的定位就是“品质生态社区”，除了被江安河环抱之外，还有江安河滨湖绿地分列项目的两侧以及三江公园。

△江安河湾实拍

三江公园也是好事多磨，前段时间还在说已纳入政府预备工程，但之后又出现了土地使用性质不符合要求的问题。因此，三江公园的较新进度仍然是土归调整ing。

△图源问政四川

不过，等报规通过后，相信相关工作能很快开展进行。

2

罕见1.5低容积率 点阵+围合式布局

钟家湾TOD·半岛澜湾总占地约95亩，容积率仅1.5。

△钟家湾TOD·半岛澜湾总平图

目前新房的一些容积率多在2.0-2.5，甚至更高。这样一对比，半岛澜湾就显得难能可贵了。

项目共规划了30栋楼，由1栋商业；3栋22-23层，两梯三户的高层；3栋16层，两梯两户的小高层；16栋6层、17栋6+1层，一梯两户的洋房组成。

△钟家湾TOD·半岛澜湾总平图

项目整体规划北高南低，高层和小高层采用围合式布局，洋房采用的则是点阵式错位布局。楼栋之间采用倾斜角度的方式，以此来保证每栋楼之间的视野景观较大化。

本批次推出的便是高层组团的全部房源，291套清水。1、2、3栋的高层主力户型为建面约125㎡的套三双卫和建面约136㎡的套四双卫；19、20、21栋的小高层主力户型则为建面约147㎡的套四双卫。

△钟家湾TOD·半岛澜湾沙盘图

建面约125㎡ 三室两厅两卫

该户型为半岛澜湾的起步户型，户型方正。有一说一，我几乎没见过比他更方正的户型了。

竖厅布局，客厅开间约4米。主卧开间约3.4米，位于客厅右侧，带衣帽间和独立卫浴，尺度感很足，但外面链接了通向客厅，进深1.6米，开间7.4米的观景阳台，私密性差了点。

厨房预留了凹面的冰箱位置，不占厨房动线的空间，就显得很贴心了。

该户型位于1、2、3栋楼中户，主要卧室和客厅都朝向中庭，其中2、3栋坐北朝南，但离警校路更近，噪音影响可能更大。注重采光的优选2、3栋，更喜欢安静环境的，选1栋吧。

建面约136㎡ 四室两厅两卫

户型方正，横厅布局，客餐厅开间达6.8米，外面链接等开间，进深约1.5米的大阳台。四室中设计了一个X空间，可根据需求打造为书房，也可打开，增加动区空间。

主卧在离动区最里处，很好的保证了隐私性，同样是带衣帽间和独立卫浴。

该户型位于1、2、3栋楼的两端，2、3栋楼坐北朝南，采光更好，离警官路更近，不可避免的会受到扬尘和噪音影响。不过该户型的卧室和客厅朝向中庭景观面，将它们的影响降到了较低。

若更注重安静环境，优选1栋楼1号户型。

建面约147㎡ 四室两厅两卫

该户型为横厅设计，餐客厅开间约8.6米。同样也预留了X空间，给予了生活更多的可能性。90°转角的大阳台，不仅可以看风景，还可以摆一桌机麻杀家搭子，两个字，巴适！

一般来说，现在的户型都是老人房在一侧，主卧和其他卧室在另一侧。而它则是另辟蹊径的将主卧放在客厅左下角。若后期装修，不设置玄关、屏风之类的遮挡，进门便正可以看见主卧室内情况，缺少隐私性。

不过尺度感还是给得足足的，面宽5米多，步入式衣帽间+双台面独立卫浴间，面积约24㎡左右。

该户型位于19、20、21栋楼，优选19、20栋楼，正看两个大中庭，视野更好。21号楼离警校路更近，未来会受噪音影响。

四.明信天府壹号

明信的价格很有优势，对刚需很友好，而且是距离高新区最近的一个项目。但是周边成熟度不高，公共交通也缺乏。

产品&户型

项目总占地约106亩，容积率1.8，绿化率35%，共855户。一共打造了三种业态——叠拼、洋房和小高层。其中小高层和洋房的层高约3.05米，叠拼层高在3.1-3.3米。

△明信天府壹号总平图

其中小高层共3栋，两梯四户；洋房4栋，一梯两户；叠拼才是主力军，一共24栋。

本批次开的是20#的小高层与1#、33#的洋房，共计191套清水房源，主力户型分别是建面约104㎡和124㎡的三室两厅两卫与建面约139㎡的四室两厅两卫。

△本批次推售楼栋沙盘图

104㎡户型

竖厅布局，动静分区，客厅开间3.6米，外面还带一个约10㎡的空中露台，摆上机麻，叫上朋友，家里就是茶馆。餐厅进深略大，采光可能受到影响。主卧套房设计，开间3.4米，尺度还不错。

该户型位于19、20栋南翼，坐北朝南，面向中庭。20栋楼2单元紧挨小区出入口，将来可能会受到小区进出动静的影响，19栋和20栋1单元的3号楼户型，视野算是本批次较好的，4号楼的户型也有部分遮挡，19号楼2单元底层视野会被对面楼栋遮挡，优选10F以上的高层。

124㎡户型

横厅设计，但是又横得不纯粹，餐厅部分单独有采光。客厅和主卧的采光来自于将这两个空间连起来的观景阳台，开间约6.4米。这样整，虽然主卧采光有了保证，但私密性就不足了。至于其他功能区，124平做了套三，该有的尺度还是基本满足了。

该户型位于19、20栋楼北侧，临一条在建的小路，噪音影响不大，但对面就是花样年家天下四五期，视野对视、遮挡比较严重。

139㎡户型

户型方正，南北通透。餐客厅呈“𠃍”形状，餐厅开间约3米，不仅可以放下餐桌，还可打造吧台，餐厅部分开间约4米，外接一个约13㎡的方正露台。烧烤、串串、打火锅都可以在家整起了。

主卧套房设计，配独立卫生间和衣帽间，开间3.6米，面积约26㎡，还是可以。其他卧室也能满足基本的居住功能。

本批次的该户型位于1栋和33栋，均是南北朝向。优选33栋，可以瞰中庭。1栋楼不仅靠近出入口，面临噪音的影响，还会与对面的高层形成对视。

地段&配套

明信天府壹号位于花样年家天下南侧，江安河西侧，在“天府六街”（现在官方名叫元秀路），还要南那么一缪缪了，属于双流区。

△明信天府壹号区位图

所在区域算是一个比较独立的小版块，周边有家天下、三江悦府、北辰鹿鸣苑等小区。地理优势是与高新大源挨得很近。

△家天下实拍

如果要到大源核心区域，如大源中央公园，可以通过项目门口的不知名小路（因为目前还没有修），上元秀路或者通过华秀路到天府五街，十来分钟的车程就可以到了。

如果你想通过地铁出行的话，那还是有点不方便。项目距离最近的地铁5号线骑龙站约3公里，骑共享单车要15分钟左右，公交也不好驳接。

△骑龙地铁口

因此，上周去踩盘时，在40℃+的高温威慑下，只得抛弃我最爱的小青桔，奢侈的打了盘车。

商业方面，家天下的底商不能说醇熟，满足日常所需还是足够了，但只能满足一点点，旁边的三江悦府有个便民市场，买买菜呀、水果之类也阔以。

最近的大型商业配套，是骑龙地铁口的大润发了，里面还入驻了开封菜（KFC）、大米先生等餐饮品牌，如果运气好，也许能遇到传说中，在大润发杀了十年鱼，心和杀鱼的刀子一般冷的员工吧。

△大润发实拍

如果小孩有读书的需求，项目南侧的一街之隔就是协和三江幼儿园，周边还有双流怡心排名前列实验学校、协和实验小学、双流中学协和实验初中等学校。

△双流区协和三江幼儿园

另外，项目自身西南侧的土地规划的就是教育用地，北辰鹿鸣院东侧的已经打围的土地规划的也是教育用地。不过具体是什么学校，均未确定。

生态资源的话，项目东侧就是江安河生态公园，目前还是杂草一片，不过家天下那边的倒是可以参考一下，项目不远处规划中的三江公园，已纳入2022年政府性工程年度计划储备项目。

△家天下旁江安河生态公园

这样看来，生态资源还行，就是需要时间等

总结

好了，四个盘怎么选？

不急着自住，等得起的，选北辰鹿鸣苑（虽然现房但是配套要等）和明信天府壹号。

这两个盘都是离高新区更近，区位优势大，但需要预期。

着急自住还对配套要求高，毫无疑问选锦云天府。

改善自住，又等得起的，那么钟家湾TOD，尽管不那么优质，但确实是四个楼盘里较具改善性，较具相信空间的了。

来源：佳爷房谈成都