200w买入天府新区现房,新鸿基最全选房指南收藏好!

从3月就有传言新鸿基悦城将要开盘，到如今4月已经尾声，新鸿基悦城依然稳坐钓鱼台，状态始终是待取证。

那么，让人望眼欲穿的新鸿基悦城，值得买吗？看完这篇肝到老编辑口吐鲜血的图文，你应该就明白了。

老规矩，直接上结论

1、麓山板块准现房，预计单价不超过2万元/㎡，较低总价大约200w，香到无脑冲的程度；

2、定位整体偏改善，最小户型为98㎡的套二，较大户型145㎡套四，如果没有现房、价格的优势，在当前的改善市场上产品力相对一般；

3、按照总价预算，套二排名前列选择是25号楼1单元，套三最优选是24号楼1单元，套四优先选25号楼2单元。

01“慢节奏”港企遇上限购铁拳天府新区准现房，单价不足2万开卖？

这是一个很“港风”的项目，除了它的建筑风格很维多利亚外，还有它的开盘节奏也很HongKong。

| 项目航拍

地块在2007年被新鸿基拿下，至今已累计开发超过15年，还有三期8栋楼1400余套房源未出售。

项目上一次开盘还要追溯到2014年，那时候老编辑还是长发飘飘的帅小伙，如今已沦为无人要的中年大叔，头顶都只剩稀疏的杂草了

开盘价约6800元/㎡，中小户型卖的还可以，但大户型“无人问津”，卖到2017年单价上涨到约13000元/㎡。

| 新鸿基悦城中庭实景航拍

本来，项目可以继续“拖”，拖到单价再翻倍。千算万算，算漏了社会主义的铁拳

| 中高层俯视视野

| 中高层平视视野

限价政策下，单项目年涨幅不能超过5%。即使修成现房也只能上浮10%审批，按此计算新鸿基悦城本批次房源单价大概率不会超过2万元/㎡。

真香警告！

| 24、25号楼已经接近现房

目前，本次推售的24、25号楼几乎已经修成现房。当前的市场环境下，现房给人的安全感比红雷哥在《征服》给的机会还中用。

更重要的是，在我们原创的「好房认知体系」中，开发商品牌在综合评价一个楼盘中占的权重很大，港企新鸿基的品牌保障性依然是重大的吸引力。

02栋型分析小户型多公寓，大户型有对视

话不多说，接下来直接上干货。

从平面图上可以看到，新鸿基悦城3期位于一二期的北侧，坐北朝南，呈现为不规则的围合式布局。

| 新鸿基悦城楼间距模拟

东西向楼间距达到约200米，朝向中庭的户型视野距离较长，可看三期整个中庭景观。 

但24栋与25栋之间的楼间距仅30余米，结合户型布局发现，两栋楼间会有严重的对视。

| 新鸿基悦城对视情况模拟

同时，项目容积率达到3.99，楼栋布局整体较紧凑，由此带来部分户型日照的不足。

| 24、25栋大寒日日照分析

我们模拟了24、25栋整体日照情况，可以发现朝外的98㎡套二，日照条件较差。

大寒日当天，该户型多数日照时间不超过4个小时，特别是24栋1单元，多数户型日照不超过2小时，即为公寓户型。

| 朝外户型大寒日8：00日照模拟

公开信息显示，整个新鸿基悦城3期有271户不满足日照的公寓，其中多数就是这些朝外的小户型。

其余户型面积都超过100平，布局、朝向也明显优于小户型产品，除个别1-2楼是公寓外，其余户型均满足日照要求。

| 朝内户型大寒日8：00日照模拟

小户型牺牲小我，换来的是大户型的躺赢啊

03户型分析整体偏舒适 空间尺度较大

从户型上看，项目本批次将推出5个户型，我们按照面积段和功能性，分为3个总价段进行分析。

套二选房指南

项目套二户型有两种，面积分别为98㎡、100㎡，两个户型分布在24、25号楼外侧，景观面朝外。

| 98㎡户型视野模拟图

从日照图可以发现，24栋1单元该户型存在大体量的公寓，24栋2单元日照条件稍好，但是也存在一定体量的公寓。

通过对日照时长的模拟，该户型应尽量选择中高层户型。

| 朝外户型大寒日12:00日照模拟

相比之下，25号楼的100㎡套二则更优异。

| 100㎡户型视野模拟图

不但拥有两个采光面，而且25号楼1单元该户型主采光面还朝向东南，日照采光十分优异，几乎不存在公寓户型。

| 98㎡户型图

室内空间而言，两个户型各功能空间都十分舒适。

98㎡户型客厅开间达到了3.9米，主卧接近14平；100㎡户型客厅和阳台开间达到4米，主卧还带一个3.5米长的L型飘窗，次卧面宽也达到3米。

| 100㎡户型图

这两个户型适合求居住舒适性的年轻家庭，对于追求功能性的刚需客群而言，舒适度有余，而功能性不足，后期可能面临换房。

综上，项目套二的选房顺序是：

排名前列梯度应是：25号楼1单元100㎡户型＞25号楼2单元100㎡户型

第二梯度应是：24号楼2单元98㎡户型＞24号楼1单元98㎡户型

套三选房指南

套三户型主要两个，分别是位于24号楼131㎡户型和25号楼的130㎡户型。

| 131㎡视野模拟图

其中24号楼131㎡户型大体朝南，坐北朝南，朝向上可以说来说本批次最优。

而另外一个套三产品，则是位于25号楼的130㎡户型，该户型为东西朝向，有两个视野面，朝西可看整个中庭，朝东只能看臭水沟和万科海悦汇城。

| 130㎡视野模拟图

从日照图上可以发现，130㎡户型和131㎡户型，日照条件较为优越。特别是朝南的24号楼1单元131㎡户型，即使在大寒日，理论状态下近半户型日照时间超过6小时。

| 朝内户型大寒日12：00日照模拟

但由于临主干道，131㎡户型会面临一定的噪音影响。24号楼2单元该户型与25号楼145㎡户型，还存在较为严重的对视。

室内空间而言，131㎡户型客厅面宽4米，主卧面宽也做到了4米，还做到了三开间朝南，室内尺度较为优越。

而130㎡户型为横厅布局，景观阳台达到7米，动区空间较为舒适，但主卧面宽仅3.6米，放这一级别户型稍显不足。

| 130㎡户型图

 | 131㎡户型图

综上， 套三户型的选房顺序是：

排名前列梯度：24号楼1单元131㎡户型

第二梯度：25号楼130㎡户型＞24号楼2单元131㎡户型

套四选房指南

套四仅一款户型，分布在25号楼内侧两翼，该户型两面采光，两面观景，十分通透。

| 145㎡视野模拟

从日照图上可以看出，即使在大寒日，理论状态除极少部分低楼层外，所有的户型日照时间均超过4小时。

| 朝内户型大寒日17：00日照模拟

但25号楼一单元该户型与24号楼2单元131㎡户型存在严重对视，在这种级别的产品出现如此程度对视，只能说是规划失误。

| 145㎡户型图

综上，套四户型的选房顺序是：排名前列梯度：25号楼2单元；第二梯度：25号楼1单元

最后再来复习一下新鸿基悦城本批次房源的选房重点。

 1  单本批次而言，套二排名前列梯度是：25号楼1单元100㎡户型＞25号楼2单元100㎡户型；套三排名前列梯度是：24号楼1单元131㎡户型；套四排名前列梯度是：25号楼2单元。

 2  如若选不到满意的户型，就冲这个剪刀差，也还是先上车再说吧。

如果还有资本再等等，本次将推出的两栋楼在三期的位置并不优越，后期推出的18、19、20号楼可俯瞰海洋公园，位置更优。

来源：好房档案