刚取证丨清水1.3w+买城南,绝绝子?看完这个再决定

搜狐焦点成都资讯 2021-11-19 08:35:14
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刚刚(11月18日),位于双流区泛怡心湖板块的锦云天府47-49#高层取证,建面约96-150㎡,套三套四都有,合计房源595套,清水参考价约13214-16764元/㎡,总价约145万-219万。 登记时间:11月21日-23日。 不可否认,从单价、总价包括房源等数据看,锦云天府对刚需、刚改确实很

刚刚(11月18日),位于双流区泛怡心湖板块的锦云天府47-49#高层取证,建面约96-150㎡,套三套四都有,合计房源595套,清水参考价约13214-16764元/㎡,总价约145万-219万。

登记时间:11月21日-23日。

不可否认,从单价、总价包括房源等数据看,锦云天府对刚需、刚改确实很有吸引力,哪怕这里属于泛怡心湖板块(严格意义上叫华府),它依旧是个不可多得的入手机会。

毕竟城南总价200万以下的楼盘就那么几个,手指姆都数得清!

但我实地踩盘后发现,它其实并没有想象中那么优秀,甚至让人有点“心虚”......往下看你就知道了。

No.1

建面96起、大围合式,产品算小惊喜

锦云天府其实就是曾经的万锦城二期,前段时间它还叫蓝光锦云天府,但目前蓝光已撤场,跟这个项目基本没啥关系,以后业主“五证”上写的都是万锦城的开发商成都信腾。

项目实景

万锦城分四期打造,一期高层、三期叠拼均已交房,四期住宅部分已建成但暂未入市、商业仍在建设中,这次卖得就是二期。

项目分布图

锦云天府占地约71亩,和其他三个地块一样,都含有底商,住宅部分由9栋31F高层组成,共规划1785户。小区呈大围合式布局,置业顾问说最大楼间距可达170m,如果是真的,嗯嗯...有点巴适。但容积率有点哈人,为4.96,确实很刚,还是当年华府的感觉。

小区规划图

这次取证的47-49#位于小区的东侧,47#西南朝向、48#东西朝向、49#西北朝向,采光都一般;有96、109、128、139、141五个主力建面,合计房源595套;三栋楼均为2T5,符合刚需的调性。

沙盘图

虽然项目本身规划偏刚需、刚改,但它的户型其实更偏改善。

建面96和109的户型只有240套左右,且较为相似,紧凑型的套三双阳台,进深超过13米,虽然房间里面的光线可能不大充足,但功能性是给够了的,一分钱一分货,鱼和熊掌难兼得。预算够选109会好一点,多个厕所。

左右滑动查看军训图集

建面128、139、141三个户型的房源数占了60%,前两个基本就是一个莫子刻出来的,四房双卫、房间通透,横厅布局、大阳台、大客厅,超过12米的主采光面都朝中庭,特别是139户型,9.2米的观景阳台甚至有点惊艳,很多建面150的户型都没这水准。我比较疑惑的是139户型的公卫,1.7米的宽度是不是有点小气?

左右滑动查看军训图集

神似正方形的141户型,开间、进深都在11米左右,标准的四叶草布局,私密性拉满的同时也给足了更多家庭聚会空间。更难得的是,这个户型还能做到三面采光,视野有点上头。

项目为清水交付,预计要2024年6月才能交付,实地看才修了个2-3层,能不能按时交付.....以合同为准(后面具体说为啥)。

锦云天府实景

No.2

刚需、刚改自住,华府可以被信任

不光是产品,锦云天府所在的位置同样可圈可点。

锦云天府区位图

紧靠城市主干道剑南大道、牧华路、华府大道,自家不多说,离怡心湖和南湖公园都比较近,虽然属于双流,但华府板块经过多年的发展,中海右岸、保利叶语、南湖逸家、格林城等多个楼盘已交付入住,社区底商丰富,包含餐饮、母婴、菜市等各种形态。

区域实景

单论生活氛围,个人觉得这儿并不输主城,特别是晚上,那些街边摊都摆出来的时候,好吃嘴应该很喜欢。

南湖逸家社区底商

项目的短板也比较明显,一个是地铁,项目出发不管是到5号线的二江寺站还是南湖立交站,都远,走路就不要想了。好在小区楼下有个和顺公交首末站,可以直达地铁口。

另外一个就是教育,根据最新划片万锦城一三四期对口是双流区协和实验小学,而这个协和实验的教学质量貌似不怎么受欢迎。年初的时候,隔壁棠湖中学怡心实验学校开始招生,结果协和实验小学周边小区的业主还因为划片的事去官方平台诉求。(因为棠湖中学怡心湖实验学校规格更高)

协和实验小学

总体而言,锦云天府周边的配套虽谈不上优秀,但用于自住,个人觉得华府可以被信任。

No.3

不支持组合贷,开发商口碑可以百度

不吹不黑,如果只有上面这些干货,我一定建议你使劲盘它、盘它、盘它。但有两点比较糟心的事实我必须告诉你。

①、不支持组合贷,隐形成本增加

我们从现场得知,锦云天府这批次取证的合作银行为天府银行,针对贷款,并不支持组合贷和纯公积金贷款,换句话说只能商业贷款。(置业顾问口吻,实际以售楼部为准)

了解贷款的朋友都知道,公积金的贷款利率会比商业贷款利率低很多,基本只有它的一半,这样一来,无形之间买房人会增加了不少成本。

看到这里可能有人会问,前段时间不是传贷款利率低至5.6了吗,针对这个问题我也问了置业顾问,她的回答是:只是传,并没有实行,至少我们楼盘很难做到这个利率!

②、开发商口碑,多一个心眼总是好的

这可能是最关键的一点——开发商。

通过企查查网站可以明显看到,万锦城的开发商成都信腾投资有限公司存在众多商业风险提示,并涉及多项民事案件,还跟房产有关。

来源:企查查网站

而项目本身也因为交付问题,分别于2017年、2020年出现了众多投诉甚至维权(见下图),这一点,一三四期的业主更有发言权。

来源:问政四川官网

另外,我想说下去现场之后的看法,4月前也就是项目还与蓝光牵手那会我就去过一次,那个时候的锦云天府刚开始挖地基,可时至今日也就修了2-3层,进度可见一斑。如果这不能说明什么,那四期的商业建议你一定去看看,我也记不清修了好久了。

四期商业

以上,仅供参考,自己做决定。毕竟对于买房人来说,辛辛苦苦挣了半辈子的钱都用来买房,谁也不想自己的房子大结局变成:动工一阵子,结果停工一辈子,对吧!

来源:买房特工队

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