吐血整理!2021二手房最全攻略,交易/税费/避坑指南在此!

最近，小妹发现，身边很多购房者想买二手房，又不敢下手。

为什么不敢？无非是觉得二手房市场水深，不像新房那样“标准化”，怕被坑被骗。

别怕别怕！小妹今天就为想买二手房的朋友们，提供一系列真实有效的干货经验！

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了解二手购房流程

想在二手房市场淘好货，首先得确认自己的购买资格（能买哪里），确认自己资金状况（预算）。

一、确认购房资格：

1、社保和户籍，必须满足其中一条：拥有2年或以上成都户口有购房资格；连续2年或以上缴纳成都社保，且稳定就业有购房资格；落户不满2年，但在成都稳定就业并连续缴纳社保12个月也具备成都购房资格。2、购买套数：户籍在大成都范围内的2人或以上的家庭，最多可以在成都购买2套房；户籍不在成都的家庭(不论人数)，最多可以在成都购买1套房；户籍在成都的成年单身青年(1个人脱离父母自立门户)，最多可以在成都购买1套房。

3、可买区域：

二、确认购房资金：

购房前，不清楚怎么算预算的朋友，好好看这个。

二手房交易除了首付还有额外的费用。因此，基本资金总预算=首付款+中介费+契税+个税+增值税。

成都市二手房税费参考如下：

契税：税率跟我们购买的房子类型有关，比如我们购买90平以下的住宅，首套房和二套房契税税率为1%；购买90平以上的普通住宅，首套房契税税率为1.5%，二套房契税的税率为2%。

增值税：成交价*5.6%

1、普通住宅房本满5年（含5年）免征。

2、普通住宅房本未满5年，增值税及附加基准税率为5.6%。

个人所得税：成交价*1%

1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭少有住房，免征。

2、普通住宅满五年，非家庭少有住宅，个人所得税缴纳比例1%

3、住宅未满五年，个人所得税缴纳比例1%。

其他费用：

1、转移登记费，房管局登记房产过户时收取的费用，80元/套。

2、印花税，5元/本，依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在2019年1月1日至2021年12月31日期间，印花税减半征收，即2.5元/本。

3、土地出让金，我们买一般商品房都不用缴纳，房改房、经济适用房、集资建房等需要缴纳。

4、中介服务费，成都市中介服务费为总房价的1-3%不等。

确认好了你的购房资格和可承受的预算，就可以pick一位正规中介一起开始实地看房啦！

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实地考察看房

一、确定购房区域

挑选区域时，首先对比区域内的配套，一般优选繁华便利地段，交通优于商圈配套。

通勤时间是重要的考量指标，如果通勤太长每天和西天取经一样，还没上班就提前预支两小时加班，这是什么人间疾苦。

其他的日常居住配套（医院、超市、菜市场、商场、公园、电影院）关乎着生活便利，根据自己的生活习惯进行取舍。比如买菜、吃饭每天都必须做的，近一点，至于商场、医院、公园，如果不是每天都去，可以远一点，大可不必听中介忽悠什么紧邻CBD啊、半小时商超啊等等忽悠。

此外，有孩子的家庭留意小区有无幼儿园和对口的学校。

二、实地看房

确定购房区域后，就可以联系中介，进行实地看房。

需要注意的是，因为每个中介手中的房源或许会有不同，可以多找几家中介机构，多对比，这样会避免错过好房源。

实地看房建议：

1、看户型：主要要看户型是否实用，首先要避免奇葩户型，其次并不是户型方正就够了。

地板或墙砖是否有鼓起或异常，墙面房顶有无渗水跟裂缝，卫生间跟厨房的下水是否正常，窗户玻璃有无裂缝等细节问题。

此外，选二手精装房时，还要看户型布局是否合理，地板或墙砖是否有鼓起或异常，墙面房顶有无渗水跟裂缝，卫生间跟厨房的下水是否正常，窗户玻璃有无裂缝等细节问题，毕竟精装房不同于毛坯房还可以轻松改造。

建议收藏！购房怎么挑选户型？这些小技巧你要get！

2、看房龄：二手房的房龄和贷款额度、空间、居住成本、剩余土地使用年限息息相关，所以购房者们在选二手房时一定要擦亮眼睛，看清二手房的房龄。 

3、看小区情况：

看小区内部，物业、绿化、车位、门禁等，较好问一下已入住的业主，小区供水、供电以及暖气温度，天然气安装情况。

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签合同环节

如果房子看好了，样样满意，就到了签合同环节。

签订三方居间合同前需要：审核产权——确认房子是否可以出售。

排名前列，所要购买的房子，必须具备“三证”（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》）或不动产证。

第二、需要审核产权人

1、审核相关人员身份证信息，查看是否是权属证书上产权人或共有权人

2、非产权人无处置房屋出售的权利

3、共有权人或产权人如要出售或出租房屋的，需要取得产权人的公证委托书

第三，非产权人本人来签订（买卖）意向，必须要求受托人提供的资料。

1、房产三证原件

2、产权人身份证件

3、受托人身份证原件

4、公证的授权委托书

5、若授权委托书未经公证，原则上不能签订《购房意向合同》，特殊情况另行处理，但一律不能转定。

需要特别注意的是，以下房屋即便取得三证（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》），也不能出售：

1、经济适用房取得产权未满5年，或满5年未补交土地价款的

2、产权被查封冻结

3、购房落户未满时间期限的房屋

另外还有一种比较特殊的情况，即房改房的产权人单身且未满35周岁，也不能出售。

签完三方合同后需要：

1、向房东缴纳房屋定金，索要收据。

2、中介费交一半或者更少，剩余在过户当天付清，索要盖公章的收据。

3、中介费转给中介公司公户，切忌个人转账。

4、保留好三方合同。

注意，后期贷款办理时，房屋的首付款是打到银行的官方监管账户的，特别特别不能转给中介或者房东个人！

到这里，算是成功了80%，还有20%的交接流程也需要重视。

1、卖方的维修基金票据直接转交买方。

2、卖方结算水电网费、物业费，买方后期自行办理物业更名。

3、卖方门禁卡、电卡、燃气卡交接，买方后期自行换卡更名。

对于物业管理严格的公司，没有做好交接，很可能小区大门都进不去。

4、索要房屋钥匙，后期尽量更换门锁。

到此，整个二手房交易流程才算真正结束。你都清楚了吗？