成都的人才公寓也开始内卷了?

上周，国家统计局公布较新城市评级，成都人口突破2094万人，首次进入超大城市行列。

有相关数据指出，在2020年较具人才吸引力的百强城市里，成都位列第八，次于北、杭、上、深、广、南、苏，为西南首位。

人才新政发布4年后，成都人才净流入占比由-0.8%转为0.3%，常住人口、户籍总人口逐年增长。

城市经济日益活跃，人才政策强力扶持，随之发生变化的是，城镇化率提高，户籍人口自然增长率增长缓慢，经济结构也发生了变化。

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当人口吸附力越来越强，亟需面对的就不单单是人才们的居住问题，品质、价格、配套层面的优化动作也变得更有必要。

自2017年以来，人才公寓在成都市场泛起的水花不小，也常被质疑水份极大。

小体量、小规模受众，导致这类产品在市场的存在感并不突出，搜索相关关键词，串联的信息几乎都跟质量、价格、公摊有关。

人才与安居，矛盾冲突一直存在，在成都新老人才眼里，人才的居住问题并没有通过人才公寓解决。

“人才公寓” 的未来在哪

从2批次拍地情况来看，批量出让、规模生产似乎会成为此后该类产品的发展基调。虽然房企整体参与度不高，成交也稍显清冷，但却向市场释放了几个关于未来楼市方向的信号：

1、成都人才公寓或将步入产品力竞争时代；

2、首次有了除国资背景以外的企业参与开发；

3、近郊部分人才公寓首批次均为定向销售。

在人才公寓创新道路上，成都可谓用尽了心思。

毕竟销售型公寓为成都首提，以优惠购买为主要销售手段。一方面，能优化过去因配建性质而出现的高价、低质问题，有了除国资背景外的房企参与，产品、居住体验上会更丰富更多维。

另一方面，这批次拿下人才公寓用地/涉及销售型人才公寓地块的企业，诸如城投、轨交、人居、首开、龙湖、中铁建、合信、绿城等公司，要么为成都本地企业，要么是在成都耕耘已久。

以收获最多的成都城投和龙湖为例，在主城、城南各拿下三宗，龙湖还有一块要求现房销售。

这次“续充”土储，很难不让人以为，他们有着持续深度参与成都发展的决心。

从地块分布情况来看，主城内发展较为成熟的板块都有涉及，城南金融城、新川、麓山、锦江生态带、兴隆湖、煎茶板块均有成交，近郊部分区域也有成交。

某种程度来说，多企业参与建设，限定价格范围内，人才公寓提品质“稳”了。普遍存在的“位置差”，也能得到解决。

“稳房价”人才公寓稳在何处

据克而瑞四川统计，2批次成都涉及人才公寓地块供应规模达1448.5亩，全部成交，平均溢价率达4.12%。

主城地块主要由成都城投、轨交、首开、江苏华建、人居摘得，合计505.32亩，包括3宗人才公寓用地、1宗TOD；

城南地块主要由龙湖、大悦城&中铁建联合体、中铁建、北京天恒、高投、中铁天圆、合信、绿城竞得，包括3宗现房销售地块、1宗人才公寓用地，合计589.35亩；

近郊地块主要由首钢、喀什海天、温江平台、双流平台、青白江平台公司拿下，包括2宗清水地块，合计353.84亩。

整个拍卖过程里，城南地块的竞拍最为激烈，高新+天新出让的地块又清一水都涉及到了人才公寓。

城南销售型人才公寓可售价格大概在20055-29100元/平米（含人才公寓用地），也就意味着封顶不超过3万。

价格透明还有对比，不再是劝退的理由，这批人才公寓几乎没啥定价槽点了。

对于房企来说，城南加限价一定程度上可以成为快速出货的有力保障，这波也不算太亏。

而且小户型纳入首期开发，对于真正的刚需购房者来说是一大利好。

这1448.5亩人才公寓占整批次比例近四成，普遍要求36个月内竣工，近郊部分地块竣工时间提前（喀什海天42.85亩为21个月内竣工，青白江78.82亩为24个月内竣工，首钢117.16亩为27个月内竣工）。

并且所有地块都要求了一定比例的二类人才公寓，且二类人才公寓面积比例不再续竞增加（二类人才公寓由土地竞得人组织优先销售给经区政府或市级主管部门认定的符合相关标准的二类人才）。

23宗地块里，有22宗都明确要将90平米以下套型住房纳入首期进行开发。高投27.63亩地块还在出让文件里明确，90平米以下住房占比不低于30%，90-120平米住房占比不低于30%。

也意味着，人才公寓会成为这些项目的排名前列产品进行销售，未来的1-3年内，一二三圈层人才公寓的供应会是持续的。

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人才公寓销售程序：

①申请预售（现售）许可前，应首先通过成都市人才安居服务平台发布项目信息，信息发布时间不少于1个月。项目信息应包括项目的位置、周边配套、住房户型和套数、销售对象、销售顺序等内容。

②建设项目信息发布期满，且已达到预售（现售）条件并取得预售（现售）许可证后，土地竞得人应将销售公告报市住建局同意后，同步在成都市住建局官网及成都市人才安居服务平台公开发布，按照商品住房销售相关规定，组织进行房源销售，符合条件的人才和普通购房者同步报名登记、分批选房并办理销售合同网签备案。

③项目由土地竞得人组织选房销售，首先依次面向排名前列类人才、第二类人才进行销售，且不得限制人才可选房源的户型面积和位置。若住房分期分批上市的，每批次均应当首先依法面向两类人才销售，直至两类人才合计购买面积达到约定人才公寓面积。

人才购房签约后，经市人才办、市住建局批准，剩余房源可按照成都市商品住房销售相关规定，由土地竞得人组织面向普通购房者销售。

销售原则：

①销售型一类人才公寓，在人才可享受政策性优惠面积内享受购房款（含成品住房销售装修价格）15%的政策性优惠，超出面积部分按市场价格购买。

②销售型二类人才公寓，不享受购房款（含成品住房销售装修价格）15%的政策性优惠。面积补差：销售型一类人才公寓，人才实际享受政策优惠面积合计未达到约定面积的，人才购房结束后面向普通购房者销售前，差额面积部分按照项目住房挂牌均价的15%计算补差金额[计算公式：每平方米的住房挂牌均价（含成品住房销售装修均价）X差额面积数X15%=面积补差金额]。

补差资金作为土地出让收入，由土地竞得人根据市住建局出具的人才公寓补差资金结算单向规划和自然资源部门缴纳补差资金，缴款账户与宗地出让价款缴纳账户一致。

人才价格补差：土地竞得人应在人才购房合同中补充约定，面向普通购房者提供的折扣、赠送等优惠，购房人才平等享受。同批次住房（住房批次根据预售许可证或现售备案证号进行确定）面向普通购房者销售的备案价低于挂牌价且人才购买时未享受同等折扣或优惠的，土地竞得人应当按照项目面向普通购房者销售的住房挂牌价与备案价的平均差价向人才进行补差，补差面积按照人才实际购房的面积确定[计算公式：（面向普通购房者销售每套住房挂牌价之和—面向普通购房者销售的每套住房备案价之和）÷面向普通购房者销售的面积之和=面向人才每平方米补差金额]。

人才价格补差的金额，由市住建局在项目同批次住房销售网签备案面积达到50%时，根据备案价格及其他优惠情况进行核算并对外公布。

来源：克而瑞四川