成都楼市:价格相差不多,是选高层还是洋房?哪个更好?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好，价格相差不多的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：现在市面上很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。

洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多；而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。

买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低；买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，转手率会高于洋房。

提问：成哥，记得之前有人问你四川的二线城市中,你最看好哪个(大概是经济发展和房地产方向) ?你说自贡,理由是在成渝中间。但如果从这个角度看的话，内江地缘环境不是更好么?高铁都是现成的。

回答：其实是都不看好的，资阳自贡内江之流就和眉山德阳一样,炒作后一地鸡毛， 高铁本身并没有多大的日常通勤价值。只能说成都重庆价格太高了，会溢出一部分需求而已。当前四川地级市西昌最贵,是因为旅游度假地产，但是二手流动性会有一定的问题。总体上还是在成都重庆的行政区划范围内寻找价值，成都的视高已经贵得一塌糊涂，没什么机会了。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥你好！成都人，无负担。手上有30万现金。请问省内或者周边省市有值得购买的，旅游度假项目小户型嘛？目的是度度假。

回答：较好不要购买一些打着“旅游”“度假”旗号的房子，这些房子距离主城区较远，首付较低，以温泉、游乐场、特色小镇为噱头，吸引希望休闲养老的买家，但实际价值不大。从居住角度来看，这些区域的楼盘，缺乏健全的基础设施，没有优质的医疗教育场所，温泉、游乐场并不能满足居住实际需求。从投资角度来看，这些区域的房子离主城区太远，交通不便，流通性差，没有学校、地铁、商业、医疗等配套，很难具有升值潜力，且出手困难，难以做到保值变现。

提问：你好成哥，请问二线城市新区能买吗？买新区要注意什么？

回答：投资新区房产必须遵循以下几条：1、必须是市级以上新区，较好是高级新区，县级乡级新区躲得越远越好。2、新区必须与主城区接壤，中间不能有割裂带，而且距离不能超过10公里。天津滨海新区发展不起来就是因为不仅与城6区距离太遥远，而且之间割裂带太过显著。3、新区投资优选启动区和示范核心区，外围谨慎投资。4、没有地铁的新区不要投。具体详见内部文章！

提问：在德阳定居上班，新都户口，有现金75左右，有小孩在德阳上学，按揭每月控制在3500左右，预算总价150内的10年内套三紧凑型电梯房，主要用于投资，出租，兼顾十几年后可能的孩子自住。朋友推荐3个方案；1、动物园附近的富丽花城、金科一城等成熟小区，但楼龄普遍10年左右，升值潜力有限；2、龙潭寺附近的北湖国际，蓝润蓝客城等，北湖国际的租金较低，蓝润蓝客城的租金高但配套不行，且不知道仅仅凭借嘉祥外国语学校，高租金能持久不？3、大面板块的恒大绿城、金茂跃龙山等地铁二手房，小区可以但配套欠缺且租金不高。请问哪个位置的二手房可以入手？或者听下您的其他建议，（兼顾交通，学区和配套，方便出租）。

回答：首先你这个预算，要想兼顾交通，学区和配套，方便出租，这个基本是不可能的。即使有也被每天在楼市里打转的人抢先了。其次，投资和自住是站在完全不同的两个角度思考，选择。投资考虑的是未来资金回报率，那么现在的居住环境和配套肯定是不行的。自住，考虑的是居住的舒适度和配套，因为只有配套成熟的起来了，舒适度才会有。那么配套都起来了，后期的升值肯定就没那么理想了。所以你必须思考清楚，你是想要配套成熟，租金高，还是想要后期升值空间大。另外，再来说说学区，在成都好点的学区板块在，锦江区，青羊区，和高新南区，但是这个几个地方的单价都不便宜，基本都是2万多起步，而且还只能考虑10年以后的老小区。最后，如果按照你的这个需求（150万内，兼顾交通，学区和配套，房龄、租金高）这个我真没有办法帮你推荐和建议。所以你必须把你的需求简化，150万，要么考虑配套，好出租，要么考虑，未来升值，学区的话，基本不考虑。具体更详细的建议详见内部！

提问：你好成哥，看到最近几年天府新区楼市一直挺不错的，今年天府新区行情会怎么样呢？现在入场晚不晚呢？在天府新区哪里买房会比较是热门区域呢？

回答：天府新区在成都楼市大热毋庸置疑，近几年天府新区的土地供应量和新盘供应量在成都名列前茅，去年疫情之时的楼盘供应受到影响也很小，新房供应量与往年平均水平无异甚至有所增加，新盘供应之充足令人看好，同时政策的加持也会为来年新盘供保持充足提供一层保障。天府新区的热门与持续开盘不无关系，新盘开盘频率越高，热度也就越高。今年天府新区内万安南、天府大道东侧、兴隆湖等区域的土地拍卖情况甚佳，热门区域很可能集中在这，在往年的热门板块如天府上城、恒大天府半岛等地新盘存量依旧丰富的情况下，当开盘率降低，热度转移后就会造成天府新区开盘较散的现象。

提问：成哥好，沈阳纯投资，关注哪些板块和小区，能给个优先级吗？

回答：沈阳是一个撕裂的城市。这种撕裂的城市通常很难分析，因为，决定这城市发展动能的东西不是我们可以决定的。不像杭州，杭州也是一个撕裂的城市，阿里、科创在西，城市规划一路沿江向东，但杭州不一样，杭州有阿里，杭州还有一个强大的开明的极具互联网思维的ZF 。沈阳CBD在北站南边的金融城。之前的沈阳，重心南移，大力发展浑南，市府也搬了过来，做的风风火火的，从轨道规划也可以看出沈阳的明显南拓。如今又在大力规划和发展沈北新区，也是高级新区。东边还有沈抚新区。主城的旧改、城改也极其缓慢。所以，A、主城，B、已有起色的浑南，C、高级的沈北。这是一个选择题。

沈阳没有阿里，沈阳ZF 也不是杭州ZF 。在这样一个未来不确定的城市投资，只看现在，不问将来。现在不错的，未来不会差。现在不好的，未来不一定能好，但现在可以吹的好。在沈阳，不能为吹NB买单，不能为规划买单。长白的涨幅，告诉我们，沈阳人也很理性，夹在主城和新城之间的区域，兼具好规划和配套，才是较好的选择。

在沈阳，我的建议是：1.金融城周边6公里；2.已经发展有起色的浑南成熟区；3.主城二手次新；4.钱少的，沿着地铁向外找主城排名前列外溢区，综合距离和价格就好；5.在沈阳，尽量不碰远郊新区，管你是什么规划还是宇宙规划。沈阳投资价值高的楼盘详见内部！

提问:成哥能否从地段、学区、价格、区域未来规划等方面分析下保利天悦?考虑自住。

回答：天悦的地段是不错的，只是周边老小区比较多,豪宅属性不够好。板块质量对豪宅是排排名前列位的， 区位人群整体素质高。学区不确定是川大附小新校区。价格在合理范围，还可以接受，装修虽然不值6000，算2500也还说得过去。楼盘一般，天悦容积率6.7,无法接受。楼层太高太密，对居住舒适度影响较大。南地块1号楼为商办。综合以上，买了大概率不会亏，但500万以上的总价段，可选还是很多。成都更多优质的楼盘详见内部！

提问：成哥你好，本人名下在成都有套小户型自住房，想要买套改善房，不过现在各种神盘热点楼盘都是“无房有先”，像我这样的普通购房者该怎么办呢？

回答：首先要明确的是，影响普通资格购房者的并不是存量不多的“大剪刀差”神盘，这类楼盘存量不多，后期开出的频率也不高，只是一个虚晃选项，“无房优先”已不是新政策，近两年神盘摇号情况也显示，普通购房者即便参与摇号，摇中概率也比刚需低，所以没必要因为失去上车“神盘”的机会患得患失。普通购房者应该更加注重性价比，将目光转向“非热点”楼盘，选择具备升值属性的新盘，即便是区位配套尚不完善，未来仍然具有很大的发展潜力。 

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