大型商业洗牌 小而美的社区商业是否更受青睐?

一、传统商业没落，商业格局面临洗牌

开业25年，成都伊藤洋华堂春熙店年底关门。一份落款为2022年10月的《供应商告知函》，拉开了成都伊藤洋华堂春熙店的关门序幕。不禁让很多相互陪伴已久的成都人唏嘘不已。1997年进驻海外的排名前列家店，成都伊藤洋华堂便座落成都最火热市中心春熙路，以典型的日式GMS大卖场模式，底层为自营的食品生活馆（生鲜超市），楼上百货商场形式呈现。区别于沃尔玛、家乐福等零售商，伊藤将超市与百货融为一体、日式服务特色在当时的成都很快成为地标性购物中心。2012年，伊藤洋华堂成都的4家店年营业额分居其全球排名前列、第二、第三、第五名，其中包括春熙路店。

随着购物习惯的改变，体验式精细化商业模式不断更新换代，传统超市及百货一体化的零售模式不再吸引年轻人，成都春熙路商圈被太古里、IFS等分流了大量年轻客流。

加上三年疫情以来，大卖场客流进一步下滑,不得不做出艰难的选择。今年3月，位于成都盐市口的新世纪百货也以16年的历程宣布关店，相继6月，与伊藤洋华堂一墙之隔的成都伊势丹百货也宣传连同高新店于今年12月31日终止经营。仁和春天，美美力诚百货，摩尔百货（天府店），北京华联（大业路店），大家耳熟能详的百货商业也早已相继关门歇业。历时百货关店潮来袭，这种局面，开始证实了成都商业格局正在加速洗牌。

二、商业模式多种性，消费者更有话语权

不可否认，危机四伏的百货业面临业态单一、物业老旧、动线死板等软硬件条件约束，消费者从中获取额的购物体验难以跟上快速变化的消费市场。在电商和一站式购物中心的多元冲击下，纯零售商业模式必然遭遇人气流失的困境。

成都商业模式历经四代：传统街铺、集中商业、百货商场、购物中心，可以说先进于全国，也是年轻人向往的都市潮流圣地。但是，随着传统百货逐步退出历史舞台、购物中心频出经营危机，商业大而美的时代以一种潮汐的姿态从浪尖退下，反观小而精的社区商业正在如春笋般涌出，迭代着体验式消费场景。

与宣布年底闭店的伊藤相同属于春熙路的太古里商业街，却是另一派不同的景象。GUCCi、香奈儿，爱马仕，卡地亚，宝舶等先进奢侈品牌云集，各种潮牌及科技感产品在被展示在仿古建筑的街区。这里逐渐成为代表活力成都的打卡盛地。有人说，太古招商团队不是招商而是造商。

在积聚了上千年历史的大慈寺内，太古里利用历史文化氛围，打造了以大慈寺为核心的仿古建筑群，以现代前卫设计与古代建筑融为一体，体现了文化、艺术、历史、底蕴的交融。同时在整体规划上，采用了开放式、低密度街区购物中心，充分体现出“开发街区、新旧融合、快慢呼应、文化传承、空间共享、永续都市”的核心规划理念。整个商业街与同样高端的商场IFS国金中心融为一体，使得整个区域极具商业氛围。

商业并没有没落，而是被创新、体验式的商业模式取代。

三、小而美的社区商业，可能会成为稳健发展趋势

成熟商圈及大型购物中心的更新必然会综合选址、招商、运营等各种复杂的因素。也会受到经济及电商较大的波动，那么问题来了，什么样的商业可以避开以上风险，尽量做到稳赚不赔的呢？

首先，人流为王。固定的人流是消费的基础。此区域需要积聚了一大批长期稳定的消费群，同时与顾客的近距离优势，使商铺衍生出符合主流的一站式消费模式。无论哪种生活的业态，都有保底消费客群，即本小区及周边小区居民。拥有稳定客群，生意自然放心。

其次，消费为道。要有高消费群体才能支持商业的经营。例如整个区域主要积聚于众多优质楼盘，其整体商业模式可以吸附更多高消费人群。例如最早的双楠片区，以及逐渐成熟攀成钢片区。

最后，规划为术。良好的商业规划会让经营者事半功倍，高效放大商家品牌效益，实现商铺升值。

就拿温江区域来说，创智湖高端居住区是温江逐渐发展起来的高端区域。周边一公里范围内的中 南上 熙府，金 辉凤栖 云璟，明 信 云玺 府，观 颂 府，新 城 林屿 溪等数十个高端居住社区都能够提供稳定的消费人群，常住人口几万，社区商业的价值就需要逐步突显。那么在这样未来具有发展潜力的区域做社区商业运营，就有很多价值空间。

例如今年刚交房的金科·博翠湾，有别于其他与住宅相连的单一化底商，为独立打造的商业体。目前正在热销的十字路口流量铺一楼主力面积约64平方米；二楼主力面积约121平方米，可多间打通。整体规划上考虑到全业态的综合经营模式，让商业的体验感更强。同时也不影响本身住户舒适的居住感受。再加上金科·博翠湾采用现代风外立面+外延空间，让社区商业有设计感及空间的舒适感。

可以看到，该项目作为高端小区自有住宅共计578户之外，周边还存在很多无社区底商的小区。因此随着未来几年的发展，此区域必将成为更具吸附力的商业板块，吸引更多周边大量消费人群。

据悉，该项目一批次推出的商铺已全部售罄，较新推出的 “层高约6米，可以通气，二楼还带露台，无论做茶楼、健身房还是咖啡吧”，购买二楼的商铺业主倾向于这样的规划打造。

如果说，大型购物中心是城市商业的“主动脉”，那么社区商业则像一根根“毛细血管”，深入到各个小单元。

社区商业作为刚性需求，为业主提供便捷生活所需的服务，受到电商的冲击微乎其微。社区商业相比于传统商场动辄数百平米面积，社区商铺单铺面积小，可自由组合，投资成本减少，在经营业态上也更加灵活，可谓小投入即可运筹帷幄，投资更稳，风险可控。

经营社区商铺，不会因房龄增长而降低营业额。相反，随着社区入住率越来越高，周边人气越来越旺，好的商铺因其灵活性和特定性，经营情况会越来越好。社区临街商铺经营时间自由，亦可自主选择营业方向，随时进行业态调整，因此街铺的人气更旺，成就聚宝之梦。

随着近几年疫情等突发事件的反复出现，社区商铺逐渐印证了“最后一公里”、“体验式消费”和“应急性消费”等天然优势，有物业人员反馈，社区商业的繁荣也逐渐成为人们选择住宅产品其中重要指标。因此，随着经济发展和市场多种形态的演变，小而精的社区商业正在受到青睐。