地产企业正“逃离”成都?

舍弃、收缩、自救，这应该是当前中国房地产行业最贴切的形容词。受宏观经济影响、中观行业调控、微观企业角逐等多维度影响，房地产企业资金紧张已是公开的秘密。收缩战线、甩卖非核心资产，战略招商，乃至战略转型等方式求生存成为房地产行业常态。当然，在西南地区房地产行业最为发达的城市——成都，房企断臂求生的案例今年尤胜。小到地方国企谋求外部增资，大到央企甩卖商业物业、出售项目子公司，或是企业整体转让，今年成都地产商有多缺钱，有多想快速回笼资金，已经是公开的秘密。

01

中铁二局作价6.24亿转让锦南汇69.6亩商业地块

11月15日，成都百利丰投资有限公司转让成都华鼎房地产开发有限100%股权及转让方对标的企业近 2.2亿元债权项目，在上海联合产权交易所上线，交易打包价约6.24亿元。

公告截图据查证，该笔交易的出让方实为中铁二局地产及四川世能矿业有限公司。中铁二局通过多重股权架构持有成都华鼎70%的股权，而四川世能矿业持有成都华鼎30%股权。而该笔交易的核心资产就是“中铁城·锦南汇”项目，该项目号称中铁二局地产在成都城南打造的首个综合体，为“中铁城”品牌系列作品之一。

资料显示，项目净用地141.8053 亩，性质为商业用地（可兼容不大于 50%住宅），综合容积率5.0，开发总体量约为47.3万㎡。分四期开发，其中一、二、三期为住宅项目，开发用地72.2亩，总建筑面积34.36万㎡，均已全部卖完，而四期则为纯商业，占地69.6亩，计容面积约21.3万㎡，目前为未开发状态。也就是说，该笔交易的核心资产就是中铁城·锦南汇剩余未开发的69.6亩商业用地。

未开发地块为红色部分值得注意的是，按照交易披露约定，成都华鼎股权完成工商变更后，“中铁城·锦南汇项目”名称将不复存在，收购方在项目推广、宣传、营销中不得再使用“中国中铁”、“中铁”、“中铁二局”、“中铁二局房地产”、“中铁城”等字样的品牌和名称。然而，商业综合体的开发本就考验开发企业的综合开发能力及后期运营能力，在房地产行业下行的大背景下，该项目商业部分的开发其实具备一定的挑战性。现在，中铁二局将相对容易开发的住宅开发完成后，想让“接盘方”硬啃综合体开发，如此“得意算盘”不知最终能否成行，咱们拭目以待。当然，中铁二局地产近年在成都市场鲜有新增项目，或许早就有退出市场的计划，本次转让项目或许只是延续其公司策略而已。但，某润突然转让成都项目公司，TOP10也在“甩卖”成都非优质资产，多少意味着典型房企对后市的“看衰”。

02

卖完牧马山两项目后 吉宝已事实上退出成都？

与此同时，此前在成都市场极其活跃的跨国力量——新加波房企，也在加速“逃离”成都市场。其中以吉宝最为典型。去年9月30日，吉宝成都子公司成都希瑞房地产开发有限公司（以下简称成都希瑞）注册资本从原来的13100万新加坡元减少至1100万新加坡元，投资总额也从2.615亿新加坡元减少至2196万新加坡元，锐减幅度约91.6%。

图据天眼查根据相关法律，外资企业的注册资本与投资总额之间有固定比例。增加投资总额，必须先增加注册资本；反之，减少注册资本，必须同时减少投资总额。此举，可以说就是吉宝将退出成都市场的“先兆”。此时，吉宝在成都持有的土地已经缩减至两宗，均位于牧马山片区，分别为吉宝·沁风御庭和熙山御庭项目。2个月后，吉宝便开始迅速行动起来。2020年11月17日，吉宝旗下成都希腾房地产开发有限公司（以下简称成都希腾）50%股权被转让给龙湖，龙湖出资7250万新加坡元成为项目单一大股东。今年2月，成都希腾股权再次发生变更，新加坡股东全部退出，成都龙湖地产发展有限公司出资7.1亿人民币成为项目100%控股股东。至此，吉宝·熙山御庭再也与吉宝无任何关系。

龙湖·舜山府实景图此后，该项目更名为龙湖·舜山府，并在今年4月、5月、7月、8月频繁出货，共推出独栋和叠拼169套，总价最低仅260万元。而吉宝在牧马山的另一个项目，吉宝·沁风御庭也未能逃脱被转卖的命运。资料显示，该项目由吉宝于2012年10月16日通过收购成都盛世经纬房地产投资有限公司（以下简称盛世经纬）所得，总价约6.8亿人民币。

宣传图今年8月，盛世经纬再次易主，其80%的股份被四川川商置业有限公司、成都万兴产城置业有限公司、成都万科置业有限公司联合拿下，而这三家公司均为万科旗下公司。也就是说，沁风御庭“转手”万科。至此，这个曾开发过凌云峰阁的新加坡房企在成都再无实际操盘项目，离退出成都市场也仅有一步之遥。值得一提的是，吉宝在成都拿的最后一宗地的合作对象也是万科，2018年12月吉宝在天府新区拿下约80亩商住地，后该宗土地随后70%的股份卖给万科，由万科打造为万科公园都会项目。9月，吉宝·沁风御庭正式更名为万科·君悦云台，主打由294-355㎡联排和719-743㎡独栋组成的纯别墅住区。

3

双流两国企拟引入外部资金 以完成两项目开发

当然除了转让物业，成都房企还有其他方法来度过难关，例如以土地为核心，引入投资方共同开发物业，减少开发风险又快速回笼部分资金。这方面成都双流的两家国企表现堪为表率。近日，成都市空港置业有限公司在西南联合产权交易所上线了成都海荣置业有限公司（以下简称成都海荣）方案。增资方案显示，成都海荣拟融资2426.88万元，拟新增注册资本2333.34万元，增资完成之后，新股东控股70%。

交易截图本次增资扩股以2426.88万元作为挂牌底价, 其中2333.34万元进入实收资本，溢价部分计入公司资本公积，投资方以货币资金形式出资。资产评估报告显示，截至2021年8月31日，成都海荣净资产评估价值为1034.42万元。需要注意的是，新股东还需要偿还成都空港城市发展集团有限公司及空港置业公司向成都海荣提供的借款及利息。此前，该笔借款为36390.73万元。也就说本次交易的实际总金额约为2.93亿元。

地块资料图事实上，该笔交易的核心就是成都海荣持有的黄水镇桃荚社区1组45.9601亩宅地，该地块为2020年8月26日，成都市空港置业有限公司以7000元/㎡取得。无独有偶，11月16日成都空港兴城置业有限公司（以下简称空港兴城置业）披露了成都双流兴屹著城房地产开发有限公司（以下简称双流兴屹）增资扩股方案。

交易截图增资扩股公告显示，双流兴屹拟新增注册资本466.67万元，挂牌交易价格为659.82万元，增资完成之后，新股东控股70%。最近一期财务数据显示，双流兴屹资产总额约8.92亿元，其中负债约8.91亿元，负债主要为股东借款，用于土地款支付等。而截至基准日2021年8月31日，空港兴城已向双流兴屹提供股东借款本金约8.46亿元，借款年利率为5.8%。根据披露信息，新投资方在签订《增资扩股协议》且对应的工商变更登记、备案手续完成后3个月内，需一次性向双流兴屹提供空港兴城置业前期股东借款的70%，具体为5.92亿元本金及相关利息。

地块资料图也就是说，潜在买家需向双流兴屹支付约5.99亿，以获得其持有的双流区黄水镇桃荚社区1组107.26亩宅地。该地块成交楼面价为7000元/平米，与前述成都海荣持有地块为同一日取得，且两宗地直线距离不足500米，一块在三盛翡俪山北侧，一块在三盛翡俪山北侧西侧。另外，两宗地旁三盛翡俪山今年8月11日取得最后一次项目预售证，179套清水住房洋房以7050—10697元/平方米的价格入市，目前已经售罄。最终，两笔增资扩股方案能否成行，目前暂不明晰，但两笔增资扩股方案显示出地方房地产国企对资金的“饥渴”。然而，联想到国字号房企也在剥离地方公司非核心资产，上述两笔增资扩股方案或许并不会一路顺畅。毕竟，大家都很缺钱啊！

来源：天府城事