即将取证!1.8w起买川发天府上城清水现房,最全选房指南来了!
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这里是【好房档案】第84篇图文，全网最全的选房指南送给即将取证的川发·天府上城
横置手机查看震撼全景
丨天府上城全景航拍，拍摄：好房档案
不出意外，半年开一次盘的川发天府上城又要上新了。
已经修成现房的3号地块，预计将于近期推售220套清水小高层，单价预计在1.8-2w之间。
作为对比，同板块刚取证的西派融城单价在2.2-2.8w之间，一片荒芜的万安南单价也卖到了2.3w左右。
性价比优势明显的天府上城又将入围多少社保达人呢？
老规矩，先上结论：
1 价格优势明显，本批次预计在1.8-2w之间，总价260w+，而同区域洋房二手房报价在3w上下，总价350w起，网红盘诚不欺我；
2 安全感十足。当前市场环境下，安全是排名前列要求，现房值得优选考虑，还能节约2-3年时间成本，何乐不为；
3 综合日照、采光、视野、噪音等综合因素后，我们认为科学的选房顺序是：142㎡户型优先选8号楼；160、163、199㎡户型优先选高层房源。
板式小高层现房发售 还是清水！
作为一个279亩的超级大盘，天府上城是开一次爆一次，原因无他，单纯就是价格太香了。
丨天府上城3号地块臻园实景，拍摄：好房档案
毕竟，拿地价仅1232元/㎡，当前价格批准机制下，开发商有足够利润空间，买房人也有足够“欺头”可占，这可是秦始皇摸电线—赢麻了
丨天府上城3号地块臻园实景，拍摄：好房档案
目前项目已经全部修成现房，所见即所得，付完款就能交房装修了。
从项目现场呈现来看，无论是外立面，还是内部园林均符合预期，毕竟一分钱一分货，成本从不骗人
但不到2w就能买入天府新区现房小高层，我相信成都人买房人会让我们再次见惊人的爆买力。
丨天府上城3号地块臻园园林实景，拍摄：好房档案
本次将要取证的为3号地块剩余6栋洋房（我们都更愿意称其为小高层，毕竟洋房的2大关键指标：总层数、楼间距离，它均不满足）。
预计拿证价格会在1.8-2w左右，总价大概260w起。此刻，我已经能想象售楼部人头攒动的场景了
从指标上看，3号地块占地约103亩，规划容积率3.3。地块规模足够，容积率适中，做满产值甚至可以采用高层+叠拼产品组合。
川发采用的是高层+小高层组合，牺牲产值，换来居住舒适度的提升。
丨天府上城3号地块总平模拟，制图：好房档案
具体来看，川发用一条社区道路将地块平均分为两个组团，西组团布局围合式塔楼，东组团布局板式小高层。
东部12栋10-11F小高层呈阵列式分布，虽然无围合式布局的大中庭，但楼栋全为南北朝向，均好性更足。
并且高层在西，其对小高层日照、采光的影响也降到了较低。
丨天府上城3号地块大寒日日照模拟，制图：好房档案
日照模拟显示，日照不足的公寓户型主要存在于高层塔楼中，约占16%。而小高层部分的日照条件较为充足，不存在日照不足的公寓户型。
丨天府上城3号地块日照强度分级模拟，制图：好房档案
楼间距方面，小高层南北楼间距在25-29m之间，楼栋总高和楼间距比大致为0.8:1。虽然未达到洋房常规的1.2:1，但还算优良。
丨天府上城3号地块楼间距模拟，制图：好房档案
整体而言，得益于土地规模够大，项目高层和小高层，均实现了优良的平面布局，整体居住舒适度尚可。
具体到户型层面，入门级的为142㎡套四双卫户型，剩下户型均为套四三卫，面积分别为160、163、199㎡。
相较于高层，天府上城小高层户型面积更大，改善属性更强。但户型格局以目前的消费习惯来看，有些许落伍。
142㎡户型：临路有噪音
142㎡户型共有88套，分布于9、10号楼以及7、8栋外侧临街位置，会面临一定的道路噪音问题。
但7、8栋朝南看中庭景观，而8、9号楼主视野朝北，相对而言7、8号楼日照、采光条件更为优异。
从户型上看，为传统的竖厅布局，虽然有一定的浪费空间，但功能空间齐备。
丨142㎡户型图，制图：好房档案
客厅开间为4.2m，景观阳台长6.35m，主卧开间3.6m，基本上是这一级别户型的标准尺寸。
丨142㎡户型选房梯队，制图：好房档案
综合日照、采光、视野、噪音等因素后，我们认为该户型应这样选：
排名前列梯队：8号楼，主视野朝南，视野开阔，但面临一定的道路噪音；
第二梯队：7号楼，位于小区中段，视野距离不及8号楼；
第三梯队：9、10号楼，全部临街，噪音影响相对较大。
160㎡户型：临高层，私密性稍弱
160㎡户型共有32套，分别是11、12栋的西端户（F1）和中间户（F2）。由于临近高层，该户型私密性相对较弱。
丨160㎡户型视野模拟，制图：好房档案
户型上看，这组户型同样采用了传统的竖厅布局，客厅开间5m，主卧开间为3.9m，基本做到了改善应有的空间尺寸。
并且，公区、静区布局合理，对于三代同堂家庭而言，既有适合交流感情的公区，又有各自的隐私空间，比较符合当前的使用习惯。
综合日照、视野、噪音等因素后，这组户型我们认为科学的选房顺序是：从高到低递减，优先选高楼层。
163㎡户型：全为中间户，整体舒适度较高
163㎡户型共有32套，全部是7、8、11、12栋的中间户，朝向中庭，没有噪音问题，整体舒适性更高。
其实163㎡与160㎡户型，除了次卧套房略有差距外，其余功能区布局、尺度，两者就是一个摸子刻出来的。
丨163㎡户型图，制图：好房档案
当然，增加了3㎡的面积，总价会相差5-7w，但本质上两者是同一类型户型，针对客群一致。
综合日照、视野、噪音等因素后，我们认为科学的选房顺序是：从高选到低，优先选高楼层。
199㎡户型：豪宅级面积，但豪宅体验感弱
199㎡户型共计68套，是7、8号楼的西端户和11、12栋的东端户，正对中庭景观，与高层有一定的距离，又不临街，是本次位置较好的单元。
位置较好的单元，自然留给拳头级的产品，这组户型面积直接上跨到199㎡。
从面积上看已经是豪宅产品，但2018年的设计思路在当前消费习惯下，已经稍显落伍，豪宅注重的豪华感塑造较弱。
室内空间而言，该户型采用了大户型少见的竖厅布局，客厅开间仅5.5m，在豪宅户型中就显得不及格了。
丨199㎡户型图，制图：好房档案
且受制于承重墙位置，后期也无法通过拆除客卧扩大公区空间，后期改造也仅仅限于增加功能空间。
同时，该户型虽然是双套房设计，但两个套房相邻，相互间的私密感也处理的较弱。
少有亮眼的是主卧套房，除了常规的主卧卫生间、衣帽间，还配备有主卧书房及梳妆区，从这一点看川发的主人翁意识还算强烈
不过，考虑到总价400w上下就可买入天府新区近200㎡的大house，尺度感、豪华感都显得不重要了。
丨199㎡户型选房梯队，制图：好房档案
综合日照、视野、噪音等因素后，我们认为科学的选房顺序是：优先选高层房源，其次是中间楼层，最后选低楼层。
最后，总结一下今天的重点：
1 网红盘逐渐出清，可以大价差上车捡漏的机会已经不多了，天府上城算是最后的机会之一，错过不再；
2 除了价差等显眼的优势，天府上城3号地块还有现房优势，捡漏+缩减等待时间，它值得一张房票；
3 户型上看，设计思路已开始落伍，大户型应有的尺度感和豪华感塑造较差，整体适合预算有限的改善客群。
下课！
来源：好房档案
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