多次调规、补齐配套!这个全新区域单价冲到3W+

成都楼市深度报道 2022-08-28 00:58:50
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金茂打造的锦江金茂府项目则在8月初取证,推出136套建面约164.24㎡—585.92㎡的2房、3房、4房户型,目前项目这一批次已经全部完成去化。在白鹭湾片区已经入市的两个项目之中,建发天府养云本批次推出的是…

近日,成都市规划和自然资源局公示,锦江区环城生态带高威体育公园片区拟调规,公布范围用地面积约66.55公顷,合约998.25亩。

该片区正是目前成都楼市最炙手可热的板块——白鹭湾板块,目前已聚集了金茂、建发、深控股、锦江统建等房企。

焦点君注意到,此次已是白鹭湾板块在三个月内的第二次调规(上次是在今年6月)。

作为成都又一个高端改善板块崛起的白鹭湾还处于发展初期,但区域内新房最高单价接近4万。或许,是时候重新来审视下白鹭湾了。

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调规背后:白鹭湾的职住平衡

白鹭湾板块位于锦江区,东沿成自泸高铁、南接绕城高速、西至锦阳大道、北至锦江大道,占地面积3650亩。

根据规划,白鹭湾的首期用地面积为1195亩,总投资约200亿元,计划建设80万㎡高品质产业空间和32万㎡高品质住宅及相关生活配套。

|规划图

新的就是好,一切都可以按照当下最先进的理念进行规划。

从规划图上可以看到,白鹭湾整体按照“三轴三区七组团”布局,以东西向贯穿的绿轴为核心,增设南北向产业服务轴和配套服务轴,有机串联产业创新区、生活配套区、生态休闲区等三大功能片区。

看上去整个小镇被白鹭湾湿地公园包裹,在这里上班居住,基本和在公园里上班居住无异,高端居住属性凸显。

同时在产业方面,作为锦江区重中之重的白鹭湾新经济小镇将以数字生活、金融安全和5G应用为主。要求在首期投运后5年内,形成特色鲜明的新经济产业集群,总体实现年产值300亿元以上、收税20亿元以上,聚集超20家行业领军企业、50家上市公司、1000家自主创新中小型企业。

不过,新也意味着重建。

此前的白鹭湾只是成都一个生态湿地公园,缺乏其他城市配套。而此次连续调规,也是意在补齐板块的生活和商业配套。

|规划图

本次调规涉及白鹭湾的25个地块,除了待调规的24号和25地块外,其余地块的性质均已确定。

其中,商服设施用地主要沿新成仁快速路布局,锦秋三街沿线布局公园绿地,住宅类用地及公服配套设施用地则主要位于片区东部。

从调规内容来看,首先是住宅和商业地块都有严格的限高。13号、14号和15号的住宅地块,建筑高度不高于15米或20米,最大容积率均为1.5;挨着新成仁快速路的商服设施用地建筑限高15-60米。

围绕在住宅地块的南北两侧的服务设施用地,需包含社区用房、农贸市场、街道办、文化活动中心、健身馆等。同时,位于锦秋三街南侧的7号地块为中小学用地,规划1处不少于36个班的小学,两大服务设施用地组团各规划了一所幼儿园,均不得低于9个班。

仅从规划层面来看,白鹭湾确实在各个方面都被安排得明明白白。

作为锦江区开辟的新战场,白鹭湾板块将对标新加坡纬壹科技城、深圳湾科技生态园等国内外一流科技园区,按照“人城产”营城逻辑实施片区综合开发,打造高质量发展示范园区、碳中和典范园区和未来美好公园社区。

而这一高站位,在建设初期就已吸引不少品牌房企前来,建发和金茂就是其中的佼佼者。

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产品去化优秀 体现市场期待

从产品方面出发,建发在白鹭湾打造的建发天府养云已于近日取证,推售252套房源,户型为建面约127.33㎡-337.79㎡三房、四房户型,当前正处在报名复核阶段。金茂打造的锦江金茂府项目则在8月初取证,推出136套建面约164.24㎡—585.92㎡的2房、3房、4房户型,目前项目这一批次已经全部完成去化。

通过已经取证入市的这两个项目,我们可以窥见白鹭湾改善市场产品价格的“冰山一角”,建发天府养云(精装)参考价格为20420-37550元/㎡,总价在397.44万元-838.78万元区间;锦江金茂府取证销售的精装单价达到了26212元/㎡-39201.23元/㎡区间,总价在480万元/套—1800万元/套。

诚然,两个项目因户型的面积段有所差异,总价相差较大,不过从精装参考单价来看,两个项目的最高精装单价都呈现出了“奔4”的趋势。并且在此情况下,锦江金茂府还能还能完全去化,足见开发商及购房者对于白鹭湾改善市场的信心。

无论是从户型建面还是从价格方面,白鹭湾新推出的产品都可以划分到改善或高改的行列。配合上新一轮的调规,从发展势头上来看,俨然志在冲击成都改善市场的“金字塔尖”。这让人联想到了10年前的金融城。

当年的金融城中海城南一号推出建面约159㎡的3房产品,约185㎡到253㎡的4房产品,在今天的视角来看,这个项目当然是区位大优。不过,项目推售时,金融城的地铁1号线还在 “即将开通”的状态中。

项目的产品也很标致,以建面约253㎡4房户型为例,客厅开间约5米,其中3间卧室都是套房,主卧则是包含书房、卫生间、衣帽间的大套房设计,餐厅也分为了早餐厅和正餐厅,设计有中西双厨房,保姆房也有单独的卫生间,与户主家庭动线区分清晰,并且还有空中花园设计,高改属性明显,放在今天也是不错的户型。

|中海城南一号建面约253㎡4房户型

即使如此,中海城南一号项目在当时销售状态也并没有像想象中那么好,据说到了2012年销售价格都仅有10500元/㎡。两相对比之下,今日锦江金茂府首批次迅速完成去化,某种程度上也反映了白鹭湾片区前景可期。

在白鹭湾片区已经入市的两个项目之中,建发天府养云本批次推出的是6F洋房产品和商墅,项目还规划有3栋叠拼产品。据悉项目整体打造“禅境中式”,入户大门追求盛唐气象,依托地势构建出了叠瀑的园林景观。

|建发天府养云意境图

在户型设计上,标准层的三种产品分别是建面约143㎡、建面约165㎡和约212㎡的四房户型。以其中更偏向高改的建面约212㎡的四房户型为例。这一户型处于各楼栋的端头,所以享有三面采光,最大的面宽达到了15米以上,客厅开间6.1米,有两个向南的卧室都是套房设计,主卧拥有完全独立的衣帽间,高改“气质“鲜明。据悉,项目的精装中除了基本的地暖、中央空调、新风外,还包含了智能家居。

|建发天府养云建面约212㎡户型图

再来看锦江金茂府,TA是白鹭湾F4中最早亮相的一位,规划为6层板式洋房,采用阵列围合式布局。

|锦江金茂府实景图

锦江金茂府推出了建面约165㎡到255㎡的平层产品和约400㎡到500㎡的双首层产品,以其中255㎡四房产品为例,这一户型的客厅加上景观阳台面宽可达到15.15米,整个空间更为开阔、可变。户型同样含有两个套房,主卧开间5.2米,几乎能够与一些户型的客厅开间相媲美。

|锦江金茂府建面约255㎡户型图

接下来我们再来看看和建发天府养云、锦江金茂府一起,并称“白鹭湾F4”的锦江统建和深投控宗地将要推出怎样的项目。

从成都市规划和自然资源局公示的信息来看,深投控地块规划有9栋6F住宅。单层高约3.1米,楼高与楼间距比例达到了1:1.2,同样具备地下住宅(配套用房)和架空层规划。锦江统建宗地虽然规划为6F住宅,但楼层设计颇为复杂,每一栋都含有雨棚、架空层,似乎每个楼层都存在一部分“屋顶”。

|图据成都市规划和自然资源局公示项目总平图

在不久前的2022年6月30日,第四产权网预披露锦江统建白鹭湾46亩拟增资扩股,新股东持股51%,目前预披露公告期已经结束,还没有更多消息传出。

|图源网络

至此,在已经有两个项目先行入市的情况下,“白鹭湾F4”未来的发展更加引人注目了。

综合来看,“产业”和“生态”都是白鹭湾最鲜明的标签和明显的优势,两者是支撑成都楼市打造全新高端人居版图的基底。

另一方面,各种优势资源的持续注入,在去年三批次集中供地拍卖中,吸引了四家开发商品牌房企的进入,其中锦江统建、建发、金茂曾在成都有着打造高品质改善型作品的丰富经验。

毫无疑问,随着高端项目不断入局,加上后期在产业建设、宅地供应等多维度的共同推动,白鹭湾的确有足够多的资源要素及价值,成为当下主城改善置业的新热点板块。

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