多次调规、补齐配套!这个全新区域单价冲到3W+
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近日，成都市规划和自然资源局公示，锦江区环城生态带高威体育公园片区拟调规，公布范围用地面积约66.55公顷，合约998.25亩。
该片区正是目前成都楼市最炙手可热的板块——白鹭湾板块，目前已聚集了金茂、建发、深控股、锦江统建等房企。
焦点君注意到，此次已是白鹭湾板块在三个月内的第二次调规（上次是在今年6月）。
作为成都又一个高端改善板块崛起的白鹭湾还处于发展初期，但区域内新房较高单价接近4万。或许，是时候重新来审视下白鹭湾了。
白鹭湾板块位于锦江区，东沿成自泸高铁、南接绕城高速、西至锦阳大道、北至锦江大道，占地面积3650亩。
根据规划，白鹭湾的首期用地面积为1195亩，总投资约200亿元，计划建设80万㎡高品质产业空间和32万㎡高品质住宅及相关生活配套。
新的就是好，一切都可以按照当下较先进的理念进行规划。
从规划图上可以看到，白鹭湾整体按照“三轴三区七组团”布局，以东西向贯穿的绿轴为核心，增设南北向产业服务轴和配套服务轴，有机串联产业创新区、生活配套区、生态休闲区等三大功能片区。
看上去整个小镇被白鹭湾湿地公园包裹，在这里上班居住，基本和在公园里上班居住无异，高端居住属性凸显。
同时在产业方面，作为锦江区重中之重的白鹭湾新经济小镇将以数字生活、金融安全和5G应用为主。要求在首期投运后5年内，形成特色鲜明的新经济产业集群，总体实现年产值300亿元以上、收税20亿元以上，聚集超20家行业领军企业、50家上市公司、1000家自主创新中小型企业。
不过，新也意味着重建。
此前的白鹭湾只是成都一个生态湿地公园，缺乏其他城市配套。而此次连续调规，也是意在补齐板块的生活和商业配套。
本次调规涉及白鹭湾的25个地块，除了待调规的24号和25地块外，其余地块的性质均已确定。
其中，商服设施用地主要沿新成仁快速路布局，锦秋三街沿线布局公园绿地，住宅类用地及公服配套设施用地则主要位于片区东部。
从调规内容来看，首先是住宅和商业地块都有严格的限高。13号、14号和15号的住宅地块，建筑高度不高于15米或20米，较大容积率均为1.5；挨着新成仁快速路的商服设施用地建筑限高15-60米。
围绕在住宅地块的南北两侧的服务设施用地，需包含社区用房、农贸市场、街道办、文化活动中心、健身馆等。同时，位于锦秋三街南侧的7号地块为中小学用地，规划1处不少于36个班的小学，两大服务设施用地组团各规划了一所幼儿园，均不得低于9个班。
仅从规划层面来看，白鹭湾确实在各个方面都被安排得明明白白。
作为锦江区开辟的新战场，白鹭湾板块将对标新加坡纬壹科技城、深圳湾科技生态园等国内外一流科技园区，按照“人城产”营城逻辑实施片区综合开发，打造高质量发展示范园区、碳中和典范园区和未来美好公园社区。
而这一高站位，在建设初期就已吸引不少品牌房企前来，建发和金茂就是其中的佼佼者。
从产品方面出发，建发在白鹭湾打造的建发天府养云已于近日取证，推售252套房源，户型为建面约127.33㎡-337.79㎡三房、四房户型，当前正处在报名复核阶段。金茂打造的锦江金茂府项目则在8月初取证，推出136套建面约164.24㎡—585.92㎡的2房、3房、4房户型，目前项目这一批次已经全部完成去化。
通过已经取证入市的这两个项目，我们可以窥见白鹭湾改善市场产品价格的“冰山一角”，建发天府养云（精装）参考价格为20420-37550元/㎡，总价在397.44万元-838.78万元区间；锦江金茂府取证销售的精装单价达到了26212元/㎡-39201.23元/㎡区间，总价在480万元/套—1800万元/套。
诚然，两个项目因户型的面积段有所差异，总价相差较大，不过从精装参考单价来看，两个项目的较高精装单价都呈现出了“奔4”的趋势。并且在此情况下，锦江金茂府还能还能完全去化，足见开发商及购房者对于白鹭湾改善市场的信心。
无论是从户型建面还是从价格方面，白鹭湾新推出的产品都可以划分到改善或高改的行列。配合上新一轮的调规，从发展势头上来看，俨然志在冲击成都改善市场的“金字塔尖”。这让人联想到了10年前的金融城。
当年的金融城中海城南一号推出建面约159㎡的3房产品，约185㎡到253㎡的4房产品，在今天的视角来看，这个项目当然是区位大优。不过，项目推售时，金融城的地铁1号线还在 “即将开通”的状态中。
项目的产品也很标致，以建面约253㎡4房户型为例，客厅开间约5米，其中3间卧室都是套房，主卧则是包含书房、卫生间、衣帽间的大套房设计，餐厅也分为了早餐厅和正餐厅，设计有中西双厨房，保姆房也有单独的卫生间，与户主家庭动线区分清晰，并且还有空中花园设计，高改属性明显，放在今天也是不错的户型。
即使如此，中海城南一号项目在当时销售状态也并没有像想象中那么好，据说到了2012年销售价格都仅有10500元/㎡。两相对比之下，今日锦江金茂府首批次迅速完成去化，某种程度上也反映了白鹭湾片区前景可期。
在白鹭湾片区已经入市的两个项目之中，建发天府养云本批次推出的是6F洋房产品和商墅，项目还规划有3栋叠拼产品。据悉项目整体打造“禅境中式”，入户大门追求盛唐气象，依托地势构建出了叠瀑的园林景观。
在户型设计上，标准层的三种产品分别是建面约143㎡、建面约165㎡和约212㎡的四房户型。以其中更偏向高改的建面约212㎡的四房户型为例。这一户型处于各楼栋的端头，所以享有三面采光，较大的面宽达到了15米以上，客厅开间6.1米，有两个向南的卧室都是套房设计，主卧拥有完全独立的衣帽间，高改“气质“鲜明。据悉，项目的精装中除了基本的地暖、中央空调、新风外，还包含了智能家居。
再来看锦江金茂府，TA是白鹭湾F4中最早亮相的一位，规划为6层板式洋房，采用阵列围合式布局。
锦江金茂府推出了建面约165㎡到255㎡的平层产品和约400㎡到500㎡的双首层产品，以其中255㎡四房产品为例，这一户型的客厅加上景观阳台面宽可达到15.15米，整个空间更为开阔、可变。户型同样含有两个套房，主卧开间5.2米，几乎能够与一些户型的客厅开间相媲美。
接下来我们再来看看和建发天府养云、锦江金茂府一起，并称“白鹭湾F4”的锦江统建和深投控宗地将要推出怎样的项目。
从成都市规划和自然资源局公示的信息来看，深投控地块规划有9栋6F住宅。单层高约3.1米，楼高与楼间距比例达到了1：1.2，同样具备地下住宅（配套用房）和架空层规划。锦江统建宗地虽然规划为6F住宅，但楼层设计颇为复杂，每一栋都含有雨棚、架空层，似乎每个楼层都存在一部分“屋顶”。
在不久前的2022年6月30日，第四产权网预披露锦江统建白鹭湾46亩拟增资扩股，新股东持股51%，目前预披露公告期已经结束，还没有更多消息传出。
至此，在已经有两个项目先行入市的情况下，“白鹭湾F4”未来的发展更加引人注目了。
综合来看，“产业”和“生态”都是白鹭湾最鲜明的标签和明显的优势，两者是支撑成都楼市打造全新高端人居版图的基底。
另一方面，各种优势资源的持续注入，在去年三批次集中供地拍卖中，吸引了四家开发商品牌房企的进入，其中锦江统建、建发、金茂曾在成都有着打造高品质改善型作品的丰富经验。
毫无疑问，随着高端项目不断入局，加上后期在产业建设、宅地供应等多维度的共同推动，白鹭湾的确有足够多的资源要素及价值，成为当下主城改善置业的新热点板块。
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