高能级规划下的东安新城预期走低?真相是......
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月初结束的成都首批次“双集中”土拍中，来自东安新城的一宗地意外遭遇流拍。
从地块条件和周边配套来看，该宗地算是优质地块，甚至从清水房限价的标准来看，都给予该地块做低密产品更多的利润空间，结果愣是没开发商敢拿，以致流拍。
对此，坊间议论纷纷，认为开发商对东安新城的预期正在走低。
事实果真如此吗？
搜狐焦点成都站试图从土地价值、区域规划、配套呈现和项目产品等维度还原一个真实的东安新城。
01
走低？事实果真如此吗？
从土地端来看，2022年龙泉驿区拟上市经营性用地27宗，共计2044亩，其中东安新城片区和大运村片区同为6宗地，是龙泉驿区出让数量最多的区域。
而从2022年成都首批次“双集中”土拍来看，龙泉驿区单宗土地的清水房限价较高为22000元/平方米，其中东安新城出让的三宗地，清水限价分别为21000元/平方米、18000元/平方米、21500元/平方米。
板块供地多、限价接近区域较高限价这一事实，表明政府对东安新城价值的认可。
从成交端来看，明星房企热衷在东安新城拿地。
除了区域巨无霸的华润早早拿地锁定东安新城外，从2020年算起，东安新城片区累计成交涉宅用地5宗，拿地企业分别为龙湖、华侨城、新希望，后期又有保利加入，明星房企众多，在二圈层中仅次于怡心湖。
同时，数据显示2021年东安新城出让常规住宅土地达197亩，同期在二圈层中也仅次于双流的东升板块。
总体来看，东安新城开发特征表现为：规模大、力度强，说明板块仍处于开发前期。
但在潜力尚未兑现前，便有国资与民企进场，说明开发商对东安新城的预期十分看好。
02
3年时间 呈现A+级板块
2019年，在成都获得世界大学生运动会举办权之后，东安新城官宣出世。
和其他新区不一样，东安新城一定程度上是为了世界大学生运动会而生，需要用3年多的时间从无到有，去接受世界人民的检阅。
因此我们可以看到，即使在疫情严重期间，很多工程都停止施工的情况下，全市仍在竭尽全力的保障东安新城相关工程的建设。
政府全力保障东安新城的建设，是其他新区所不能比拟的。
根据规划，东安新城西至车城大道、东至北京路-董郎路、南至桃都大道、北至成渝高速，规划范围面积约7.9平方公里。
这一区域也被很多人认为是以前的皇冠湖片区。可皇冠湖规划出台后就一直被搁浅，十几年过去，既没有皇冠湖，也没有产业落地，倒是出现了很多以“皇冠湖”命名的楼盘，比如说皇冠湖壹号、皇冠国际社区等。
在很长时间里，这里更像是一个房地产营销出来的区域。
但东安新城不一样，从官宣到现在，三年多的时间里，不仅东安湖挖出来了，还拥有超千亩的蓄水面积。
同时，板块的路网建设正在有序进行中，五环路、地铁2号线及东西城市轴线部分路段均已建成通车。周边新城吾悦广场、排名前列人民医院等配套也已投入使用，华润未来润街、龙湖东安天街等新的商业配套也在加速建设中。
值得注意的是，作为东安新城两大地标建筑的东安湖公园和东安阁，都已全面建成并投入使用。
其中，东安湖体育公园由华润置地配建运营，是第31届世界大学生夏季运动会比赛主场馆所在地，包含承担开闭幕式的4万座甲级体育场、承担体操比赛的1.8万座甲级多功能体育馆、承担游泳比赛的4500座甲级游泳跳水馆和一座综合小球馆。
已举办过2021年全国体操锦标赛暨东京奥运会选拔赛、第十四届全运会体操资格赛。
而东安阁属于大运会的重点配套建筑，位列“东安湖公园十二景”之首，将承担大运会的主宴宾楼和国际会客厅任务。届时，在东安阁便可直击大运会开幕盛况。
目前，东安阁酒店已开始运营。更重要的是，东安新城内的木棉花酒店、文化艺术中心、美术馆、大剧院、图书馆、市民中心也都一一呈现。
产业方面，大华股份西南智慧基地项目、威马汽车全球研发中心、青云创新经济产业园以及塑米城西部总部基地等产业也确定落地东安新城。
可以说，东安新城已经打破了时间和空间的限制，以迅雷不及掩耳之势立在了世界舞台的中央。因此在华润置地的内部定位中，东安新城也被认定是A+级区域。
03
产品力大考将至 竞争白热化
作为《成都中优“十四五”规划》中的城市副中心，东安新城的规划布局沿东安湖展开。
其北岸为大运活力湾，将打造文、商、娱、体相互融合的东安湖体育中心片区；西岸为创智艺文港，将打造集聚产业研发、科技转化、文化艺术等产业功能的城市综合片区；东岸被规划为城市会客厅。
这一系列规划的背后，需要导入高知、高质的产业人口，在此安居。
搜狐焦点成都站梳理区域项目时发现，区域内排名前列亮相入市的住宅项目——华润置地未来之城2021年销售面积达25万方，成交总价49亿元，成为2021年成都最“吸金”的TOP3项目，展现出一定的产品力和品牌影响力。
前期，未来之城以总价220-290万，面积段在115平方米、143平方米的产品为主，为东安新城导入了首置、首改客户，为东安新城聚集了初期人口。
后来，未来之城四期临湖的4栋打造了213平方米的端厅豪改户型，总价500万+；靠北的5栋则为面积段在122平方米、142平方米的户型，定位首改人群。
在产品规划出来之后，市场上也曾有对未来之城产品打造偏保守的质疑，毕竟对比锦城湖，未来之城这个临湖大盘还有面积段在90-110平方米的刚需产品。
而后期拿地的恒邦地产，表现极为大胆，在东安湖畔直接规划了275平方米的“豪宅”。
其实这种说法有失偏颇。在业内，大家对未来之城的产品都是高度赞誉的。
一位业内人士如是告诉搜狐焦点成都站：“未来之城只能成功，因为未来之城的产品不仅要考虑品牌，还要肩负导入人口和走量的任务。我认为在东安新城现在这个阶段，不会有房企比华润做得更好。”
作为排名前列个吃螃蟹的人——华润置地在东安新城扮演着“造城者”的角色。不仅承建运营东安湖体育公园，还需打造总规模体量达到约532亩的未来之城。
而且，据搜狐焦点成都站了解，未来之城目前为止呈现的组团在华润体系内都是B级产品，而华润对东安湖的定位是A+级板块。后面未来之城还有5期和6期未开发，搜狐焦点成都站认为，以华润过硬的产品力，后续产品值得业界期待。
同时，在坐拥6000亩的东安湖公园的东安新城，搜狐焦点成都站也注意到，各家开发商都谋求在高端改善市场发力，区域内争夺改善客群正在变得白热化。
此前保利云上刚刚公示过建设规划许可证，产品以叠拼+洋房为主。其他项目方面，新希望锦粼云境以高层+花园洋房为主，电建长运东安以洋房+小高层为主。而新拿地的恒邦地产、深业、龙湖、信怡等房企尚未透露产品细节，搜狐焦点成都站也将持续保持关注。
综上所述，从整个东安新城的开发现状来看，东安新城的预期并没有走低，参考多年前的天府新区，东安新城现在还只是“半瓶酒香”。
而且再过两个多月，世界大学生运动会就将开幕，东安新城的未来也会很快迎来分晓。
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