注意,广州楼市惊现「供给侧矛盾」!​后浪正在“掀桌子”

广州楼市当下最主要的矛盾是，人们日益升级的居住需求与落后产品的矛盾。 换句话说，需求侧早已升级，供给侧还在原地踏步：当90后正大踏步迈向楼市，而市中心大部分可售房源，仍然是10年前、20年前的落后产品，供求两端出现严重的错配。 一句话，90后买房人，已经不愿意给70后、80后接盘了！ 最近，镁地产专门写过天河区的一些楼评，对这种“错配感”的感受更加强烈。如今天河区的买房大军，很多已经是90后甚至95后为代表的Z世代，而他们身边的大部分小区，仍然是十几二十年前的产品，代表着70后、80后的生活方式、审美风格。 最近，镁姐就陪一个90后朋友在市区看房，手握400多万的她怎么也找不到合适的房，觉得要么太偏，要么太破，要么太小。 我劝她，“你这是刚需，差不多就得了。” “刚需怎么了？刚需也不能降低对生活的要求呀。” 这一回答让我大吃一惊，时代变了，刚需也跟着变了。 想想20年前的刚需，买房基本只看价格，只要总价够低，距离远一点、房子旧一点、面积小一点都不是事儿。而现在的刚需，不管预算多少，对生活还是有品质要求的，绝不将就。 这就是消费升级啊！「新刚需」的时代来了。 想想也是，十几二十年前的刚需主力是70后、80后，现在则变成了90后，90后这一代人，大多都是蜜罐子里长大的，他们拥有更开阔的眼界、更高的审美，对居住的要求自然更高。 所以，种种迹象显示，90后「新刚需」正在掀桌子，他们想要打破70、80后制定的游戏规则，创造一个属于他们自己的居住时代。 01 新刚需“掀桌子”的排名前列个表现，就是对房间数量的升级。 传统刚需，对房子的接受度很高，预算不够，两房完全OK，过渡几年就好。 新刚需偏不认命，你说我的预算只能买两房户型，不，我偏要“多一个房”。 丁祖昱评楼市调研显示，Z世代买房，三房户型是入门款，就算资金有限也需要有个X空间。这不是他们傲娇，毕竟现今的楼市背景已完全不同，房票如此珍贵，置换成本又这么高，能少折腾当然要争取。所以，新刚需买房除了看价格，还看“性价比”，多个房间就多一种可能性，以后请爸妈过来小住，或者过两年结婚都不慌。 所以，差不多面积的三房和两房户型怎么选？当然选小三房！ 这绝不只是感性认知。多方数据表明，主力的购房需求已经从过去的两房，转变为三房、四房了。据CRIC数据显示，2020年，112个重点监测城市三房、四房成交比重较2019年均有所上升，其中一线城市三房、四房成交比重分别上升了3.29%、1.34%，两房成交比例下降了4.29%。   112个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比

制图：丁祖昱评楼市数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统前不久，国家卫健委发布的《关于解决东北地区人口减少问题的建议》的答复，透露东北三省或将率先试点“全面放开人口生育限制”。如果未来开放三胎，对三房以上户型的需求将进一步增加。 02 除了对户型有更高要求，新刚需对小区品质和配套也决不妥协。 20年前，刚需族的梦想就是广州安家落户，别说单体楼了，小产权房都能接受，至于花园、泳池、人车分流，那都是豪宅盘才有的吧，刚需想都不敢想。 新刚需可没那么容易满足，从小不愁吃穿的他们，对居所的期待值可是非常高的。 2020年，贝壳研究院搜集20个重点一二线城市近40万个90后购房客户样本，发布的《90后购房图鉴》显示，小区品质是影响90后购房的最重要因素，比如有没有完善的配套设施、良好的生活环境，都是他们购房重点考量的问题。

制图：时代数据数据来源：贝壳研究院新刚需的购房偏好，正在影响市场。回头看看，同一地段，配套少、物业差的小区，是不是远远跑输大盘？反之，那些物业不错的花园小区，流通性依然很强，价格依旧坚挺。 03 新刚需对教育配套的意识和需求也在升级。 还记得70后、80后买排名前列套房时，很多人是完全不看教育的。他们中的很多人，排名前列套房都买在番禺，等到小孩快上小学时，才意识到要去市区换房。 或许是吸取了前辈们的教训，新刚需群体的很多人，首次置业就对教育有强烈的意识，要求一步到位，省去了70后、80后为教育换房的折腾。 受2016年二胎全面开放影响，预计2023年将迎来小学入学井喷，届时优质学位的竞争必将更加激烈。为了稳妥起见，有孩子但没好学位的父母开始筹备换房，没生孩子的新刚需希望直接找一个有优质教育资源的楼盘上车，“一劳永逸”。 根据广州中原战略研究中心预判的“2023年广州各区优质学校入学压力地图”，荔湾区入学压力是主城区较低的。广州11区中，荔湾的优质学位与适龄儿童规模最接近，意味着它在11区中最容易获得优质教育。

制图：广州房产数据来源：广州中原战略研究中心而从优质学校分布来看，荔湾区的优质小学占比仅次于越秀，教育实力稳居排名前列梯队。

制图：广州房产数据来源：广州中原战略研究中心 事实上，近几年荔湾区的教育资源一直在丰富和升级。其中最有力的推手，就是广钢新城板块。广钢新城这几年对教育资源密集投入，片区规划建设32所学校，提供近3万个优质学位，包括3500个幼儿园学位、1.3万个小学学位、7500个初中学位、5100个高中学位，这成千上万个优质学位，就像一支“丘比特箭”，一下就击中了新刚需们的心。

图源：广州房产 04 问题来了，有主见的新刚需们，对房子的要求如此之高，而大家的认知里，这样的房子几乎被改善和豪宅产品包揽，哪有刚需的份？ 朋友苦笑，我们并不是癞蛤蟆想吃天鹅肉，要拿几百万买价值几千万的豪宅。我们想要的房子其实很简单，房间数量多一点，小区品质高一点，较好还能上个不错的学校，为什么就那么难呢？ 如果说传统刚需买房的较大矛盾是没钱，那么新刚需买房的较大矛盾则是——人们日益增长的住房需求，与供给侧之间的矛盾。你看，连刚需都升级为新刚需了，产品可不能原地踏步呀。 幸好，敏锐的房企已经精准地捕捉到了新刚需的痛点。定位高品质都市生活服务商、深耕广州主城区的中海地产，瞄准新刚需对品质居所的需求，带来了中海学仕里。 中海学仕里，不仅要打造一个高品质居所，更重要的是，它希望通过对市场的洞察与思考，为新刚需奉上教科书级的都市新锐生活标杆。 中海始终坚持“主流城市”、“主流地段”、“主流产品”的开发理念，其在珠江新城打造的中海花城湾、中海璟辉华庭、中海观园，在越秀区打造的锦城花园等，无一不坚持着这三大“主流”。此番，学仕里落户荔湾区的明星板块广钢新城，亦是对三大“主流”的延续和深化。 根据广州住建局近日发布的《关于广州城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》，广钢新城板块被划入排名前列圈层，成为广州最核心的那5%，特别是中心的中心，核心的核心。其所在的荔湾区交通、生活等配套的成熟度无须赘言，项目的“主流城市和地段”价值不言自明。

制图：城市战争 05 照理说，拥有如此天赋异禀的地段，基本就可以躺赢，所以我们看到，很多市中心的项目并不会花太多心思做产品、建配套，因为随便弄弄就可以卖得很好。 但中海没有这样做，而是主动选择了一条更难的路，坚持“主流产品”路线，把每一个项目都当作标杆来打造，用心定位、设计、建房、服务，通过全周期的严格管控，力争为用户带来精彩的体验。 产品设计方面，中海学仕里精准地捕捉到新刚需的新需求，走起了“小而美”路线，主打90m²以下的两到四房户型。传统刚需以前买90m²以下面积段的房子，基本都是两房，现在能做到三房、四房，比常规户型多出1-2个房间，你说爽不爽？ 

可以看到，在学仕里，70m²就能做到2+1房，而且多功能房空间也够大，可以正常使用。这样做的好处很明显，比起常规的两房户型，用同样的钱可以多买个房间，做书房、茶室、卧房或玩具房都行，随你高兴。如果你对生活有更高要求，学仕里还有89m²的3+1房，但数量极少，要看缘分。

出品：设计师阿爽项目全部精装交付，还配置了超强的收纳系统，包括超大餐边柜、地柜等，MUJI大师亲自操刀的智简日式收纳，让小房子也能有条不紊。 如果你还停在这样的认知里，400多万只能买老破小、近郊大两房？不，中海学仕里给了你新答案：主城区全新小三房，400万起，全广钢新城甚至整个主城区总价较低的一手小三房，这诱惑够不够大？  06 面对新刚需对教育的高度重视，学仕里几乎做到了感同身受，同样操着“当爹妈的心”，力争为用户提供更好的教育资源。 项目与已开学的华师附荔湾小学仅一路之隔，北侧还有一所凯旋新世界同款国际幼儿园，南侧还规划了36班小学、30班初中，50米半径内就能享受全龄教育，“学仕里”果然名不虚传。

华师附荔湾小学 传统刚需为了孩子上学，可以住进老破小，或者租一套房子方便接送。新刚需才不会这么做，他们普遍认为，孩子读得好很重要，但一家人住得好同样重要。所以，那些环境太差的老破小，学位再优质，新刚需还是买不下手。 中海学仕里则优质地规避了这个问题。因为项目定位就是要为新刚需群体提供高品质生活服务，生活体验与教育同等重要，二者各自精彩，共同成就美好生活。项目邀请知名设计师，量身定制了立体化剧场式园林，四大“剧场”为业主带来一场生活好戏：无边剧场4.5米挑高的无边泳池，在空中花园游泳不是梦；森林剧场森林书吧，在花树丛林间读书、健身，享受健康生活；盒子剧场在小区中轴线处设计了对景珍珠瀑布，还有一个下沉式影院，仿佛置身于大自然观影；探索剧场28项分龄式国际游乐设施，把游乐园搬到了家门口。

立体化园林效果图

探索剧场效果图这还不够。为了更好地满足新刚需家庭的社交、学习需求，项目在一楼架空层独创五大主题会所：乐蜂园、学蜂书房、乐蜂园、艺蜂画廊、蜂玩天地、蜂乐花园。学仕里希望，给业主带来的不只是一个社区泛会所，更是全家人丰富精彩的生活。乐蜂园是一个精致的儿童乐园，蜂玩天地为棋牌品茗区，一家大小的休闲娱乐全都安排好了。学蜂书房深谙新晋潮爸辣妈们的育儿需求，设置了四点半学堂，小朋友们放学后可以在这里一起学习、交流。如果你没时间接孩子，没关系，物业提供接娃 ；如果你担心孩子放学饿着，不怕，物业还可以提供五点半绿色食堂送餐服务。

学蜂书房效果图艺蜂画廊不仅有亲子画展、手作区，为亲子提供共处欢乐时光；还设置了共享办公区，媲美高档写字楼共享办公的环境，让你可以安静、自由地工作和学习。

中海左岸澜庭共享办公区实景效果图你可能见过小区里有人开轰趴馆，但一定没见过小区物业自持轰趴馆吧？这一次，学仕里又走到了前端。蜂乐花园就是一个私享轰趴馆，厨房、麻将室、桌游室......外面轰趴馆有的，这里都有。

轰趴馆效果图这里一次性能容纳30人，业主可自行预约，今后孩子举办生日会、朋友小聚、周末开party都能在家楼下完成，不用来家里打扰其他成员，别提多方便、多有面子了。————————————所以，不要再以为刚需买房只能妥协妥协再妥协了！新刚需时代到来，高品质、高性价比的产品才能打动他们的心！放眼望去，能够如此用心为新刚需打造精彩生活的，中海学仕里必须榜上有名！一环核心地段、丰富优质教育配套、无竞品的稀缺总价......这，还不是它的全部——中海学仕里不仅打造了更契合市场需求的产品，更重要的是，它正在引领对生活有主张的新生代、新刚需，奔向高品质的都市幸福生活。目前，项目加推2号楼南向70/75m²的2+1房单位；在去年推出即断货后，本周惊喜加推1号楼的89m²，数量非常有限，如同久旱逢甘霖，填补当前广钢四房货量的少有。眼下即将迎来三月小阳春，像我朋友一样，年后打算买房的新刚需绝不在少数。结合去年至今的市场形势，参照主城区新房定价逻辑，接下来置业成本只会越来越高。如果再观望、再犹豫，400万可能就真的买不到主城区的小三房了。